实物接管的工作内容及注意事项

实物接管工作内容及注意事项第一部分实物接管工作的内容第二部分实物接管中的注意事项实物接管工作内容及注意事项第一部分实物接管工作的内容实物接管工作的内容承接查验物业移交第一部分实物接管工作的内容竣工验收与承接查验竣工验收当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。工程项目竣工以后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收小组对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志，也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。第一部分实物接管工作的内容承接查验物业服务公司接管开发公司、建设单位新建房屋，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。“是指接管新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”在完成接管验收后，设备就应移交给物业服务公司，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业服务公司来进行的，加上物业服务公司参与了前期设计和施工，只有它才对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行岗位培训等。另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业服务公司代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。第一部分实物接管工作的内容承接查验的原则物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。承接查验的作用承接查验是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业服务公司在接管验收时马虎从事，放宽标准，最后必将自食其果。因为一但接管合同生效，物业服务公司就必须承担合同中规定的义务和责任，而且在日后使用中出现的问题将由物业服务公司和业主来应付。第一部分实物接管工作的内容承接查验的作用（续上）因此，物业服务公司应充分利用自己在工程验收中的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。“物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任”。第一部分实物接管工作的内容承接查验主管部门国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。承接查验纳入销售合同约定建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。承接查验纳入临时管理规约约定建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。承接查验纳入前期物业服务合同约定建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。第一部分实物接管工作的内容建设单位的移交义务建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。建设单位的移交期限建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。注：在物业竣工验收合格后，物业管理企业在业主入住前，对物业进行查验。在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。第一部分实物接管工作的内容物业实物接管的工作流程第一部分实物接管工作的内容物业建成通过竣工综合验收物业企业组织人员进行查验查验中发现的问题进行处理物业移交承接查验物业的条件（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；第一部分实物接管工作的内容承接查验物业的条件（续上)（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。第一部分实物接管工作的内容承接查验物业的文件依据（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。第一部分实物接管工作的内容物业承接查验的程序（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料（资料查验）；（三）查验共用部位、共用设施设备（现场查验）；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（六）办理物业交接手续。第一部分实物接管工作的内容（一）物业承接查验方案（1）准备工作人员准备、资料准备、设备工具准备、工作时间计划等（2）工作流程查验工作流程、发现问题后的处理流程等（3）查验的主要内容及方式物业资料竣工验收资料、设施设备的技术资料、物业质保和使用说明文件、物业管理所需的其他文件现场查验共用部位、共用设施设备、绿化、其他公共配套设施等查验方式观感查验（目视、触摸）、使用查验（启用设备设施，了解符合型、舒适性、安全性等）、检测查验（通过仪表手段）、试验查验（通过通水、闭水试验等）（4）电梯、安防系统、楼宇自控系统、消防系统等转向十五查验接管方案。第一部分实物接管工作的内容（二）资料查验（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（3）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（5）承接查验所必需的其他资料。注意：建设单位提前20日，向物业服务企业移交资料；资料未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第一部分实物接管工作的内容移交资料的核查物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。（三）现场查验现场查验的范围（1）共用部位：建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、大堂、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；第一部分实物接管工作的内容现场查验的范围（续上)（2）共用设备：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（3）共用设施：道路、绿地、景观、大堂门、路灯、排水设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第一部分实物接管工作的内容现场查验的方法和重点1）现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法；2）重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。第一部分实物接管工作的内容（四）解决查验发现的问题现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。第一部分实物接管工作的内容（五）确定现场查验结果建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第一部分实物接管工作的内容（六）办理物业移交手续建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。违约责任物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。第一部分实物接管工作的内容交接工作的书面记录交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。承接查验的费用承担物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。第一部分实物接管工作的内容物业交接的备案物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其它承接查验有关的文件。第一部分实物接管工作的内容备案应告知业主建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。利益相关方与公证物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。建设单位的法律责任物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第一部分实物接管工作的内容建设单位的义务物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。物业服务企业的义务自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。第一部分实物接管工作的内容承接查验档案的所有权物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。建设单位的保修义务建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。第一部分实物接管工作的内容物业买受人权益保护建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。承接查验的必要性受法律保护建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。物业服务企业的法律责任物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。第一部分实物接管工作的内容业主利益的保护建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。业主的知情权和监督权物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的