合肥w1407地块可行性研究报告市场

©上海三盛宏业投资集团版权所有©上海三盛宏业投资集团版权所有一、结论建议地块规模规划用地面积为：120566.8㎡，其中：A地块40496.8㎡；B地块41158.4㎡；C地块38911.6㎡容积率：A≤2.5，B≤1.2，C≤1.2总建筑面积：A：101242㎡;B：49390.08㎡;C：46693.92㎡周边配套商业：地块周边均为城中村或者回迁房小区，目前大部分处于正在建设中，商业配套仍较为缺乏；教育：地块东南侧3km范围内配置有合肥花园城幼儿园，合肥花园城学校，合肥五十中分校，西南侧配制有合肥市第三十五中学，教育配套较齐全；医疗：地块距离合肥市第一人民医院蜀山分院约1.5m，驾车约3分钟，距离周边其余专科医院也均在4km左右范围内，交通均为便利；市政配套：地块北临蜀山湖、合肥市植物园、子木园博物馆、源泉博物馆，西临大蜀山森林公园和野生动物园，城市绿化市政配套较完善，景观资源极佳。周边交通项目地块距长江西路高架桥出入口约3.2km，开车约5分钟。东至蜀山湖，南至临湖家园（已建），西至科学分院路，北至临湖家园（未建），周边车流量较少，项目地临近公交二公司，公共交通便利，自驾车紧依靠科学分院路一条城市干道；区域市场蜀山区土地稀缺，近三年土地成交量少，主要以消化前期库存为主，2014年住宅土地出让收窄，2014年土地价格达到高值4547元/平米，后续住宅市场供应稀缺。蜀山区板块住宅市场历年均呈现供不应求态势，2014年1-11月市场均价7649元/平米，由于2014年较上年以消化库存为主，未来品牌楼盘入市或引发新一轮价格上涨。周边楼盘竞品较少，多数为蜀山区较老楼盘，由于项目体量较大，未来会以全市竞争为主，尤其是高新区保利、中海等别墅项目会有较大的竞争，按2014年周边楼盘均价格涨幅计算，预计2015年入市价格高层8500元/平米，小高层8800元/平米，花园洋房9400元/平米，联排别墅为12000元/平米。区域规划未来受蜀山创新产业园以及高新技术产业园辐射利好，区域自身建设不断完善，形成智力密集区、高收入和高端消费聚集区。效益测算/地块位于合肥市蜀山区科学分院路以东，区域处于城市往北较偏僻区域，处于城中村位置，道路系统有待完善，由于紧邻公交公司，城市公共交通较方便；地块方正，土地规模一般，地块周边区域为城中村和回迁房小区，商业生活暂时较缺乏，目前整体居住氛围一般。©上海三盛宏业投资集团版权所有目录•结论建议•地块情况•合肥市经济环境•蜀山区重点规划概况•合肥市房地产市场分析•蜀山区房地产市场分析•项目定位•项目规划设计方案及经济测算•SWOT分析©上海三盛宏业投资集团版权所有二、地块情况1、地块指标蜀山区W1407地块序号地块指标内容1土地四至东至蜀山湖，南至临湖家园，西至科学分院路，北至临湖家园2土地用途商业+居住3出让面积120566.8㎡，其中：A地块40496.8㎡；B地块41158.4㎡；C地块38911.6㎡4容积率A≤2.5，B≤1.2，C≤1.25建筑总面积A：101242㎡;B：49390.08㎡;C：46693.92㎡6地块底价380万/亩7折合楼板价2626元/平米8竞买保证金（截止时间）2014-12-2411:309付款方式土地出让时间为2015年12月26日，竞得人须在10个工作日内签订土地出让合同，签订土地出让合同30天内，付50%土地出让金（含保证金），剩余款项1年内付清10竞价方式/11竞拍时间（拍卖地点）2014-12-2615:00合肥市土地交易市场12绿地率A：30%、B：40%、C：40%13建筑密度A：24%、B：26%、C：26%14建筑限高A：100、B：40、C：4015出让年限70年16全装修比例0%17项目交地时间2015-2-2518项目动工时间2015-7-2519项目竣工时间2018-4-2420车位配比情况住宅：车位/100平米建面1个车位商业办公：车位/100平米建面1.5个车位21退红线距离按照《合肥市控制性详细规划通则》要求退让备注公建配套、出入口设计、停车指标详见合肥市规则（单体）设计条件通知书附页©上海三盛宏业投资集团版权所有二、地块情况2、地块区位项目地块到达合肥市重点节点中心位置均在18km以内，驾车约在30分钟左右均可到达。地块位置合肥市火车站合肥市汽车站合肥市人民政府合肥高铁南站合肥市中心合肥市新桥机场•地块——合肥市中心：全程约11.9km，驾车约25分钟•地块——合肥市火车站：全程约17.9km，驾车约32分钟；•地块——合肥市汽车站：全程约16.1km，驾车约31分钟；•地块——合肥高铁南站：全程约17.7km，驾车约29分钟；•地块——合肥市人民政府：全程约9.9km，驾车约19分钟；©上海三盛宏业投资集团版权所有二、地块情况3、地块现状地块位于合肥市蜀山区内，东至蜀山湖，南至临湖家园（已建），西至科学分院路，北至临湖家园（未建）。周围市政、公共配套较缺乏，且高品质住宅小区较少。地块内部地势平整，有利于后期规划。东至蜀山湖，环境与景观视角极佳南侧南至临湖家园，临湖家园为城中村改造复建点项目，项目居住品质低，目前还处于建设期地块西至科学分院路（双向四车道），道路车流量较少，周边以城中村和未开发的绿化为主；项目北至临湖家园（未建），此处临湖家园小区还未动工修建，目前还是以绿化种植为主的绿地及内侧荒地；©上海三盛宏业投资集团版权所有、地块现状项目周围居住氛围一般，均以回迁小区为主，整体环境一般，呈现城中村景象。周边配套较缺乏，地块南侧临近城市主干道长江西路，距离地铁2号线玉兰大道站约1.5km，地铁2号线预计2016年底开通。二、地块情况地块位置临湖家园临湖家园山湖苑蜀山湖山湖新村地铁2号线玉兰大道站2km临湖家园山湖新村山湖苑小区蜀麓公园红皖家园©上海三盛宏业投资集团版权所有，开车约5分钟。东至蜀山湖，南至临湖家园（已建），西至科学分院路，北至临湖家园（未建），周边车流量较少，项目地临近公交二公司，公共交通便利，自驾车紧依靠科学分院路一条城市干道；商业地块周边均为城中村或者回迁房小区，目前大部分处于正在建设中，商业配套仍较为缺乏；教育地块东南侧3km范围内配置有合肥花园城幼儿园，合肥花园城学校，合肥五十中分校，西南侧配制有合肥市第三十五中学，小学有蜀山小学和蜀新苑小学，教育配套较齐全；医疗地块距离合肥市第一人民医院蜀山分院约1.5m，驾车约3分钟，距离周边其余专科医院也均在4km左右范围内，交通均为便利；市政地块北临蜀山湖、合肥市植物园、子木园博物馆、源泉博物馆，西临大蜀山森林公园和野生动物园，城市绿化市政配套较完善，景观资源极佳。二、地块情况4、周边配套项目地处合肥市蜀山区较偏远地段，人流量较少，周围3km范围内交通、商业、教育、医疗、市政等配套相对较成熟，按照2014年蜀山区学区规划本案隶属合肥市蜀山小学和合肥市新城学校中学，学区性质一般。合肥市蜀山小学合肥市蜀新苑小学合肥第一人民医院西区合肥第五十中分校1KM2KM3KM合肥市蜀山小学蜀新苑小学蜀山湖合肥植物园合肥第五十中学分校合肥第一人民医院科学岛肿瘤医院©上海三盛宏业投资集团版权所有目录•结论建议•地块情况•合肥市经济环境•蜀山区重点规划概况•合肥市房地产市场分析•蜀山区房地产市场分析•项目定位•项目规划设计方案及经济测算•SWOT分析9©上海三盛宏业投资集团版权所有三、合肥市经济环境1、合肥市GDP及人均GDP分析从上表数据分析来看，合肥市区GDP平均10%的增速增长，至2013年达4672.91亿元，城市经济发展速度加快。从上表数据分析来看，合肥市人均可支配收入正在逐渐呈10%以上的增速上升，带动整体区域。合肥市GDP增速增长迅速，增速始终保持在10%以上，城市未来发展迅速；人均收入增速也保持在10%以上，带动区域整体消费水平。10©上海三盛宏业投资集团版权所有三、合肥市经济环境2、合肥市产业结构及社会消费水平分析从上表数据分析来看，合肥市区一、二、三产业结构中，近年来一、二产业比重呈逐年下降的的态势，而第三产业有着持续稳步的增长，至2012年，第三产业占比已超过60%，占据主导地位。合肥市已经成为第二产业为主导的区域，未来第三产业占比将继续提高，从消费品零售总额来看，零售市场保持高速扩张，居民购买力将极大提高。从上表数据分析来看，社会消费品零售总额持续走高，说明零售市场仍然较为活跃。11©上海三盛宏业投资集团版权所有三、合肥市经济环境3、合肥市常住人口规模及增长率从第六次全国人口普查数据中看到，省外流入合肥市区的达16.69万人当中就有2.26万江苏人，河南、浙江、湖北、福建、湖南、江西、山东等地的人紧随其后。据统计，这8个省份流入合肥市区人口占全部“外省人”的六成以上。蜀山区是合肥市最大的一个区域，常住人口占比最大为12.6%。08-13年合肥市常住人口规模稳中有升，11年因巢湖市并入合肥，人口数急剧增加。截止2013年末，合肥市常住人口为761万人。12©上海三盛宏业投资集团版权所有合肥市经济结论:合肥市GDP增速增长迅速，增速始终保持在10%以上，城市未来发展迅速；人均收入增速也保持在10%以上，带动区域整体消费水平。合肥市已经成为第二产业为主导的区域，未来第三产业占比将继续提高。合肥市目前外来人口正在逐渐增加，但近年人口整体增长速度放缓，蜀山区是合肥市第一大区，由于区域面积一直扩充，人口正在不断增长。13©上海三盛宏业投资集团版权所有目录•结论建议•地块情况•合肥市经济环境•蜀山区重点规划概况•合肥市房地产市场分析•蜀山区房地产市场分析•项目定位•项目规划设计方案及经济测算•SWOT分析14©上海三盛宏业投资集团版权所有蜀山区新桥机场为合肥市重点建设项目之一，未来将为合肥市城市发展乃至长三角带来巨大的影响，区域将在受其第一辐射影响下，提升区域经济和社会效应。四、重点规划合肥新桥机场一期工程航站楼面积为10.85万平方米，跑道长3400米，设计年旅客吞吐量为1100万人次。新桥机场服务于现代化滨湖大城市--合肥，以及淮南、六安、巢湖、桐城等合肥经济圈城市，并辐射皖南、皖北、皖西南、皖东、豫东南等地区。新桥机场将于2013年5月30日正式启用，根据规划，合肥新桥国际机场设计到2015年，客货吞吐量分别达到540万人次和7.6万吨。合肥新桥国际机场将具备国内目前最高飞行区等级的机场新桥机场的国际国内航线将由骆岗机场目前的58条增加到70条，其中国际航线将增加到10条，国内航线增加到60条。未来将带动整个合肥市乃至长三角旅游业及相关产业结构升级，产生巨大的社会及经济效应。项目所处位置距离新桥机场区域20KM，且沿区域长江西路主干道有机场大巴，未来会受机场辐射区域带来的经济和社会效应，如城市建设发展提高，以及未来旅游的经济效应等一系列优势。空港示范区地块20KM15©上海三盛宏业投资集团版权所有合肥市重点蜀山区自主创新产业、高新技术产业以及市政务文化中心均坐落于蜀山区，加大了辐射增值区域自身板块价值。四、重点规划蜀山自主创新产业基地位于合肥蜀山新产业园内，南临大蜀山森林公园，北连董铺水库，依山傍水；紧邻合淮阜、合宁高速公路出入口和长江西路，距离新桥国际机场仅18公里，区位优势明显。合肥高新技术产业园区是安徽省最大的高新技术产业化基地，30平方公里，现有常住人口15万人已形成电子信息、光机电一体化、生物工程与新医药以及新材料等四大高新技术产业集群。全区坐落于合肥市蜀山区境内，合肥市