房地产企业现金流管理问题及对策研究-以Z企业为例-陈晨

科技信息一、房地产企业现金流管理概述（一）现金流管理基本理论现金流管理，是企业为了实现其战略目标和价值目标，对生产经营活动、投资活动、筹资活动过程中产生的现金流量进行的有规划的预测、分析、控制等活动，并依据上述活动报告和反馈的信息来指导企业的管理决策。现金流对企业至关重要，由于存在各种原因导致的会计信息失真这一难以避免的情况，从某种意义来说，“现金流”比“利润”更加能够真实的反映企业的财务状况和收益情况，很多不重视现金流管理、资金控制能力较弱的企业都为此付出了惨重的代价。因此，现金流管理对企业的重要性不言而喻。此外，企业的众多外部利益相关者也将注意力由报表上的“利润”转向了“现金流”，“现金流”成为他们制定决策的重要依据之一。（二）房地产企业现金流管理现状分析房地产企业的现金流入主要有房地产品销售和融资两个渠道，而现金流出则是支付购地款、工程款以及管理费用、营销费用、财务费用、偿还借款和税金等，其现金流管理的实质是为实现企业价值最大化的目标，房地产开发企业围绕着经营、投资和筹资活动，通过合理预测、对比分析、有效控制、及时报告等手段来保证现金的健康流转和循环。在房地产企业现金流管理的各环节中，要特别重视经营活动和筹资活动产生的现金流，原因在于现金流是企业的“血液”，而经营活动和筹资活动都能起到为企业“输血”的作用。筹资活动的“输血”过程是企业通过银行等多种渠道筹集资金，而经营活动则可以通过销售或出租房地产产品等为企业源源不断地提供现金流入，这些流入的现金可以用在项目建设、支付利息、偿还贷款等活动上。在这个过程中，房地产企业的现金流管理有可能会出现很多问题，例如现金流管理短视、不良融资行为、资金链不平衡等。这些问题会对上述现金流循环产生严重影响。二、Z企业集团现金流管理分析（一）Z企业集团近四年现金流情况烟台Z企业集团股份有限公司成立于1998年10月，注册资金1.7亿元，已在烟台市开发了两处大型住宅小区，现正在进行一栋商业大楼和两处住宅区的开发。由于房地产企业的在建项目周期较长，通常为2-4年，因此，资金循环的周期也较长，从而对其某一年的现金流进行分析并将结果作为决策依据是不够客观和科学的。本文采用对企业近四年报表中各现金流量项目进行合并的方式进行分析，以Z集团为例，将其近四年的现金流量表合并，计算得到各指标结果如下：1.企业现金流入结构分析平均经营流入/总流入：88352735.18/144700451.26=61.06%其中：销售商品、提供劳务收到的现金/总流入：75119981.57/144700451.26=51.91%平均投资流入/总流入：10097716.08/144700451.26=6.98%平均筹资流入/总流入：46250000.00/144700451.26=31.96%其中：取得借款收到的现金/总流入：46250000.00/46250000.00=100.00%2.企业现金流出结构分析平均经营流出/总流出：100138479.26/149413235.83=67.02%平均投资流出/总流出：4328271.48/149413235.83=2.90%其中：取得土地使用权支付的现金/平均投资流出：2507200.00/4328271.48=57.93%平均筹资流出/总流出：44946485.09/149413235.83=30.08%其中：分配股利、利润或偿付利息支付的现金/平均筹资流出：6961741.84/44946485.09=15.49%（二）企业现金流量的结构分析从现金流入情况分析可知，销售商品、提供劳务的现金流入是经营流入的主要方式，而在筹资流入构成中，借款是唯一的方式，这反映了企业筹资渠道的单一性，这种融资决策不完善的现象也增加了企业的现金流风险。从现金流出情况分析可知，经营现金流出和筹资现金流出所占的比重较大，而投资现金流出所占比重很小，说明企业的现金流不是很充裕，所得现金大部分用于经营开发和支付筹资成本，以致没有太多剩余现金可用于投资。在投资现金流出中，购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金占了相当大一部分，其中取得土地使用权支付的现金占投资现金流出的57.93%，说明企业进行了大量的土地储备。在筹资现金流出中，分配股利、利润或偿付利息支付的现金占筹资现金流出的15.49%，由于近几年企业的筹资资金全部来自借款，说明该部分支付主要是利息支付，表明企业背负高额的借贷利息和过高的融资成本。（三）Z企业现金流管理存在的问题及分析通过以上对Z企业现金流量结构的分析，可以将其现金流管理存在的问题归纳为以下几点：1.现金流量管理制度不健全Z企业很少考虑现金持有的机会成本。此外，在对如何利用资金的时间价值以提高企业盈利能力以及如何保证资金的安全性等方面均存在较大问题，说明该企业过于关注短期利润目标，缺少长期的现金流管理战略规划，以致对现金流的管理太过随意，这充分暴露出Z企业在现金流管理上的制度漏洞。2.投资活动过于注重追求土地储备土地储备和现金对房地产企业来说缺一不可，而土地资源相对来说又是更为紧缺的，因此，房地产企业往往尽可能多的追求土地储备，甚至大量的圈地、囤地。然而，部分企业却忽视了大量的土地储备会严重占用企业现金的客观事实，忽略了自身经营活动中现金流的平衡。从取得土地使用权支付的现金占投资现金流出的比重可知，Z企业为追求尽可能多的土地储备而导致现金流失去平衡。3.融资渠道单一且成本太高Z企业的融资行为不合理，部分高管人员没有认识到负债融资比例过高的严重性，他们不清楚借款太多除了会导致资金过量沉淀外，还会导致不必要的利息支出和机会成本等问题，这说明该企业尚不具备现金流管理的效益控制观念。4.经营活动受到冲击从近四年的经营活动产生的现金流量净额来看，经营活动不够理想，不能及时回收现金。原因在于国家为了抑制房地产市场过热，通过信贷政策调整、紧缩贷款规模等手段加大了对房地产企业的宏观调控力度，使房地产企业受到极大冲击，而各大城市纷纷出台的限购令也使市场成交量大幅萎缩。三、加强Z企业现金流管理的对策研究针对Z企业的现金流特点和现状，提出以下对策：（一）制定现金流管理的长期战略规划，完善现金流管理体系Z企业需要根据自身所处的经营周期和长期的发展计划制定并实施与其相适应的现金流管理的长期战略规划，以实现现金流在流量、结构、时间和风险方面的平衡，具体来说，现金流管理的长期战略规划应该建立在如下三个目标之上：1.净现金流量为正。房地产企业有别于一般企业，其现金流循环过程周期长、项目开发初期支出大，导致企业的净现金流量会出现周期性的正负变化。因此，Z企业现金流管理长期战略规划应该正视企业的经营周期，不要计较净现金流量短期的正负。2.资金使用成本最低。Z企业在进行现金流管理时，应尽可能降低资金的使用成本，主要是融资成本和闲置机会成本。这就要求企业在对开发建设过程中的现金流进行合理预测和系统分析的基础上，制定最佳现金流余额方案，通过适时调整投资和融资过程中的现金流量，进行项目融资规划、投资决策，以保证现金流在满足开发建设需要的同时又不致于出现过多的现金闲置，以减少融资成本和闲置机会成本。3.企业价值最大化。Z企业现金流管理的长期战略规划应围绕企业价值最大化这一核心目标，在确保企业整体房地产企业现金流管理问题及对策研究——以Z企业为例山东工商学院会计学院陈晨［摘要］由于宏观调控和市场竞争的综合影响，房地产企业的现金流入量受到极大的限制、其资金的平衡性遭受巨大的挑战。因此，现金流管理对房地产企业的重要性不言而喻。本文基于现金流管理基本理论和房地产行业特点，通过对某房地产企业的现金流管理现状进行分析，阐述其现金流管理中存在的问题及成因，为房地产企业提出了应对策略。［关键词］现金流管理筹资活动对策（下转第105页）——103科技信息营运健康平稳运行的基础上，通过提高资金使用率、加速资金流转等措施使企业保持良好的现金流动性，这样才能满足长、短期负债的偿还需要，从而将企业的流动资金及时转化为生产力。（二）进行有计划的土地储备，维持现金流的平衡维持现金流的平衡，对企业正常发展至关重要，这就要求Z企业在增加土地储备时要重点考虑如下问题：1.明确企业未来的发展规划。企业未来的发展部署是依据自身的开发能力、市场需求量和资金供应情况制定，企业进行土地储备的目的必须回归到项目开发的需求上来，即拿地行为不是盲目的追求土地储备，而是有计划的合理储备。2.明确土地储备行为发生后的现金流短缺带来的财务风险。企业的土地储备行为需要大量的资金支持，在不合理的资本结构条件下拿地必将给企业造成极大的经营压力。因此，拿地前企业必须清楚自身的财务状况，分析土地储备计划与现金流的平衡是否冲突。（三）制定最佳的融资决策，避免不良融资融资是企业现金流管理的一个重要环节，制定最佳的融资决策将使企业从中受益。Z企业在进行融资决策时，具体应考虑以下方面:1.根据实际需要选择融资方式。不同的融资方式在融资额度、期限、成本方面不尽相同，企业要综合考虑上述因素，在对未来市场的发展进行充分合理预测的基础上，结合自身的长期经营战略规划和短期经营策略来选择最适合自身条件的融资方案。2.融资规模要控制在可承受范围之内。企业在筹集资金时，为了避免筹资过多或者筹资不足而增加企业的债务风险或影响企业的正常发展，首先要确定企业的融资规模。因此，企业要根据对资金的需要量力而行地确定合理的融资规模。3.尽可能降低融资成本。在综合考虑融资渠道和信贷政策之后，企业应该选取融资成本最低的融资模式。（四）缩短项目周期、加快现金回收、提高资金使用效率面对接连出台的房地产市场调控政策的打压，房地产企业正在遭受的不仅仅是融资的压力，更严重的是市场已从卖方逐渐过渡为买方，销售的不利态势会直接断掉企业的现金流，因此，企业应该根据市场情况，及时调整经营方针和销售策略，以确保现金流的顺畅。具体来说，Z企业可以适当缩小开发规模，缩短开发周期，这样既能降低开发的资金需求量，又可提升资金回笼速度。四、结论通过对Z企业集团现金流的分析，依据现金流管理的基本理论和房地产行业的特点，可知Z企业集团现金流管理中存在的问题集中表现为现金流出量大于流入量的现金短缺。本文有针对性的提出了帮助企业实现高效的现金流循环的管理策略，尤其在当前的宏观政策和市场条件下，上述现金流管理方法的提出能有效帮助企业完成融资决策的战略化管理，减少不必要的现金流出，制定最佳的经营策略，加快、加大现金流入，完善其投资活动的规划策略，保持企业现金流的平衡性，最终实现持续经营和价值利益最大化的目的。参考文献［1］袁学林.论企业现金流管理［J］.财经界（学术版），2011.10［2］张喜东.我国企业现金流管理问题及对策探析［J］.南阳师范学院学报，2010.7［3］刘文中.浅析房地产项目开发资金流动与相关政策的关系［J］.特区经济，2009.9［4］许一.房地产企业现金流管理问题研究［D］.电子科技大学，2008.1（上接第103页）想经营机构与经办信贷人员愿意开办此项业务，并且能够一直保持充分的活力和战斗力，考核激励和合规免责机制必不可少。三、邢台市中小企业融资对策与建议银行业加大对中小企业信贷支持，可有效地解决中小企业融资难问题，促进中小企业不断发展的同时实现银企双赢。商业银行因为对中小企业信贷支持，形成了利益共同体，帮助中小企业发展也就等于促进了商业银行自身的发展。（一）转变观念，培育正确的信贷文化充分认识支持中小企业发展，既是支持地方经济发展的客观需要，也是银行改善资产质量、分散信贷风险、寻找新的效益增长的客观要求。要以积极的态度正确处理防范金融风险和支持经济发展的关系，突破所有制、企业规模歧视等限制，把支持中小企业发展做为信贷业务的一项重要内容来抓。合理调整服务定位，强化信贷营销意识，完善营销服务体系，大力拓展中小企业信贷营销业务，努力在有效服务、支持中小企业发展中提高效益，实现银企“双赢”。（二）建立标准化的内部信用评级策略随着金融市场的竞争愈演愈烈，商业银行不得不以变革来开拓市场，尤其是由于信息技术的发展，为信用评级体系的建立提高了