山水黔城

四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有贵州800年光荣与梦想山水黔城大营销计划（30亿合同项目）案例分享B兵法二:大谋大略合富辉煌华西区策略中心四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有公元1282年，元世祖开年19年收降土著异族，开府为金竹。是贵阳历史的开端。迄今第八百个年代。公元1569年，明隆庆3年设贵阳府。是之所以称为贵阳的历史。十六至20世纪中叶，历经三朝400年，贵阳城南南明河流域，以“一川甲秀迎凤来”为核心形成的人文精神，贯通南北，傲立贵阳近代历史之峰顶，翘观世界。是贵阳的历史文脉高地。解决之道：在有城市母亲河之誉的南明河之南端，龙凤珠联壁合，创造项目的形而上概念人文价值与形而下现实人文价值是2007大营销的发韧点。山水黔城前世今生四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有山水黔城前因后果公元2001-2005年，宏立城之大作120万平方山水黔城，发端于南明河畔。是贵阳豪华大盘历史的开端。公元2006年，山水黔城以世界的眼光之大品牌气度亮相，4.2亿业绩撼动楼市。是之所以成为龙虎榜首的历史。公元2007年，山水黔城将承载贵州扉页和贵阳名片之形象，95万平方产品蓄势待发，30亿天价何以收入囊中，大营销如何布局，效果取向将会怎样？是已经开篇的《黔城故事》的主要篇章。解决之道：在已经筑底的项目高端价格平台（高层3500元/平方，别墅9000元/平方）以及年均仅280万平方的城市总体销售供应量上，创造项目的物业高端价值和泛销售体系价值是2007大营销的兑现点。四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有怎样的山水黔城？山水黔城在哪里?山水黔城有什么?是谁的山水黔城？如何营销山水黔城?山水黔城2007四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有A/怎样的山水黔城？四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有大形象的山水黔城!前一阶段推广成功建立了项目至高无上的外在形象，也因此实现了良好销售业绩。07关键词：精英主题营销系800年的光荣与梦想——贵州人文地理绝版生活场急待落地的山水黔城!项目很好的建立了先期项目的形象高度，同时也消化了最容易达成认同感的目标客群。进入项目持续销售的漫长阶段，面对的是7000余套房屋开展可行营销战役。07关键词：垄断式营销模式/可持续性强势营销卖点/城市社区大盘的功能形象与产品品质高度/7万组以上有效客户积累/分众分通路销售模式/客户关系管理系统形象定位：怎样的山水黔城？四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有高高在上的山水黔城!自我之城，自恋之城，它必须有足够高的形象，有不可一世的气度，不屑与其他竞争对手类比的孤傲。07关键词：贵州的骄傲/地位的象征/家族的荣耀/世界的桥梁一种全新生活的表徵!山水黔城的生活主张，必须有自己鲜明的个性，它高于城市，区别于市场，诞生于产品，体现品牌内涵，诠释着产品特征。07关键词：贵阳城市新副中心定位/城市时尚交际场/国际生活地标四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有B/山水黔城在哪里?四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有指向定位：山水黔城在哪里?在中国西南后花园!在大贵州最风水的山水间!即使它属于区域型产品，但它的形象辐射力必须波及整个城市与省份及全国，这是媒体取胜的关键，只有这样才能成为标杆。在贵山之阳的品牌前沿!必须挤进第一集团军行列，具有逼人的品牌锋芒，直面并超越可能的主要对手，在同竞争层面阵营中形象无敌于市场，这是赢得市场的基础。四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有C/山水黔城有什么?四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有资源定位：山水黔城有什么?品牌资本!已有的并要持续加强的。环境资本!客观的并要进一步强化完善的。未来资本!预期的并要明确价值兑现的。四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有D/是谁在山水黔城？四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有客群定位：是谁在山水黔城？非一般大众消费的!2007年度面市主力产品户型面积100平米至200平米，总价高，那么，这样的产品将注定不是普通消费者所能承受。总的说来，目标客群的基本共性特征是向往超越平庸与传统的精神与物质环境。励志要进入上层社会及以上地位的!当我们将来的业主呈现新贵或上层阶层的特征时，社区的气质（文化氛围）和圈层关系因此突显，与消费者一对一沟通，能引起他们精神共鸣的各样因素将得到广泛使用。拥有资本要改变家族血统的!贵州大山与世代贫困形成的走向世界的欲望，给予太多的家庭为后代或家族制造一个飞翔的高贵起点或是华贵的平台。四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有E/如何营销山水黔城?四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有一、大营销三要素07年营销策略定位与大阶段计划执行定位：如何营销山水黔城?四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有1、大品牌策略2007年度系列大活动引导下的品牌攻势——解决最大范围的项目市场号召力与感召力。2、大社区策略城市一流大社区的标准化、形象化、功能化系统——解决最根本也是最现实的人居环境质量保障的心理障碍。3、大教育策略学而优则士盛行的西南高原最人性的原动力——解决生活于高原之中地方客群普遍的基本功利愿望。四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有大品牌策略07谋略要点——两大风暴计划5月风暴：“贵州-中国-世界”交响诗奥运与世博的贵州序曲——山水黔城金竹周关键事件：山水黔城的贵州奇观：走向奥运的贵州文明山水黔城的世界大观：155年世界博会领引的国际时尚风情10月风暴：“高原荣耀之城”城邦记贵州800年开府新篇——山水黔城盛大城典狂欢节关键事件：贵州民族--欧洲宫廷假面舞会：世界同欢乐的文化盛会高原荣耀之城群星闪耀开城日：山水黔城城市议会宣言四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有大社区策略07执行要点山水黔城生活指数发布：建立山水黔城社区标准化体系关键词：人均财富指数/文化品格指数/建筑科技指数/社区商业指数/环境舒适指数/教育质量指数/物业价值指数/物业管理指数山水黔城市形象兑现计划：建立山水黔城社区功能实施体系关键词：社区导视系统/社区管家系统/工程标准系统/配套展示系统/客户管理系统/城市界面系统/景观界面系统/安全保障系统四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有大教育策略07推广要点——在大品牌与大社区之下不可或性山水黔城的泛文化教育营销线四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有2006年贵州省高考报名人数19.4万人（其中贵阳市将近2.5万），但高考录取率仅38.67%，全国排名倒数第一。贵州存在的问题，就是市场关注的诱因根据2006年山水黔城成交客户统计，主力客群年纪为35-45岁，这正是子女就读中学准备走过高考独木桥、家族寄托世代期望捧出龙出高原的一个社会年纪层。四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有碧桂园，开启“地产+教育”的黄金时代•碧桂园是中国地产界一个成功的ＭＢＡ案例：十五年缔造了中国地产界的一个“地产帝国”，成功构建了建筑、房地产开发、教育、酒店四大产业体系，开启了中国地产界“地产＋教育”的开发模式，并以此形成一个全国化的“品牌连锁”模式。[案例]融侨/鲁能，中国西南教育地产的完美典范•融侨半岛占地3000亩，总投资70亿，现已建成重庆社区教育中首屈一指的融侨(南开)中学、融侨(人民)小学、融侨南坪实验幼儿园和一所公立学校川益小学，加上未来规划的11所学校，整个融侨半岛将有15所学校，包括3所中学、4所小学、8所幼儿园。2006年，重庆融侨半岛荣获“2006年度亚洲第一教育大盘”称号。•同处一城的鲁能星城，则走地方一流名校品牌联动路线，从幼儿园到中学的“巴蜀”系，有力地刺激与推动项目的销售，05-06连续两年占据重庆楼盘销冠。四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有当“教育地产”产生无穷销售动力时，更多地产巨头纷纷开始引进名校，并意识到在推广中突出教育概念的重要性。当教育概念不再成为市场唯一时，山水黔城的教育地产营销如何保证差异化，独具一格？2007，在中国|贵阳让教育与地产完美邂逅山水黔城成就“梦想通路，宗族荣耀”！四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有思路构成解析教育国际名校路线文化高地与本案目标客群家庭结构吻合的提高贵阳教育地产品质的幼小中名校联盟体整合在一个泛国际教育中心的概念之下，通过国际教育品牌的资源关系，实现项目品牌的提升关键词：在贵阳新的文化兴市政府战略指导下，以山水黔城为原点，建立贵阳大文化圈四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有于是，大营销三剑客剑所指处完成山水黔城核心卖点三重奏贵州名片荣耀城邦文化图腾四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有二、营销策略推广路线四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有营销策划执行07调性设计第二阶段（大众营销）：最大范围地感召影响社会市场以大品牌之气势，广告的目的指向只有一个——傲立于高原之上的形象第二阶段（分众营销）：最大限度地感化激励锁定客户在大品牌活动的覆盖广度之下，广告的目的指向只有一个——有效客户第三阶段（场地营销）：最高品位地展现和表达产品生活给予客户一个购买的毋庸质疑的理由四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有形象的建立与气魄是整个市场的号召，2007的形象广告口号要求：荣耀|荣耀800年历史的城邦中国的大西南圣景，因山水黔城的诞生而更光辉与灿烂。我们以世界的眼光，目睹贵山之阳800年间最绚丽的风景！四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有客群的积累与制导是决胜的基础，2007的客群广告口号明确：影响|影响贵州与世界的人我们的目标消费者，因为他们事业的成功，由此在影响着他们以及他们周边的世界的进程。我们制造的产品，我们制造的生活，旨在影响这一群体！面对目标客群，三个营销载体树立其人生品牌归属——生活场/交际场/城市议会四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有从项目定位出发，2007的产品广告口号更具感召力：终极|终极期待与享乐的世界底层架空绿化、高绿化率、新风系统、水晶花厅、电梯花园高层洋房、低密度私家豪宅、一体化国际名校、时尚品牌商业前沿……各项卖点为项目品质捞足分数。向市场一一细数将能很好的实现项目高形象定位的落地——一个美丽新生活的现实世界。四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有三、销售目标基础分析四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有从贵阳总体市场看目标实现的理论基础•基础一：06年贵阳商品住宅供应量约为283.77万㎡，开工面积增长13%，预计07年住宅供应量约为320万㎡，而山水黔城07年住宅供应量为95万㎡，占全市供应总量的29.69%。四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有从贵阳总体市场看目标实现的理论基础•基础二：2006年贵阳商品住宅预销售面积为248.9万㎡，均价2130元/㎡，商品住宅总销金额约为53亿元，而山水黔城06年第4季度销售金额约为4.2亿元，返算06年全年理论销售金额约为16.8亿元，占全年商品住宅总销金额的31.7%。四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有从贵阳总体市场看目标实现的理论基础•基础三：98-06年，贵阳商品住宅销售面积年均增长约为30%；06年商品住宅均价增长10.6%，预计07年贵阳商品住宅总销金额理论增长约35%-40%，约74亿元。四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有从贵阳总体市场看目标实现的理论基础基于以上基础，2007年，山水黔城可实现的理论销售金额占贵阳商品住宅总销金额的30%左右，即22.26亿元。四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有关于理论目标的备忘1.备忘一：22.26亿元的理论目标值是参照本案06年第4季度的销售情况等值返算其它三季度而得，而实际销售中，每年第1、3季度的销售量一般只占到2、4季度的50%左右，以此修正理论目标值范围为16.695-22.26亿元。四川合富辉煌房地产顾问有限公司版权所有关于理论目标的备忘2.备忘二：基于备忘一，初步确定本案07年度理论销售目标为20亿。实现此目标的客户量基础如下：•按户均总价43万元计算，反推目标销售套数为4652套，即4652组成交客户。•按1