汇丰项目二期产品建议方案：市场竞争 成功案例 瓶颈突破 伟业优势

B.A.Consulting汇丰项目二期产品建议方案B.A.Consulting目录市场竞争成功案例瓶颈突破伟业优势B.A.Consulting光谷区域盘龙城区域金银湖区域城区区域—本案光谷软件园光谷总部国际光谷国际企业中心武汉·中国光谷金融港光谷芯中心第一企业社区华中企业城中部慧谷目前工业地产在武汉处于发展初期，主要集中扎堆光谷板块，盘龙城、金银湖板块也开始启动，城区部分目前只有本案启动。B.A.Consulting光谷区域竞争项目B.A.Consulting开发商：武汉东湖高新集团股份有限公司建筑设计：上海A.A.I.国际建筑设计事务所策划推广：太阁广告园艺景观设计：武汉园林建筑设计院项目位置：洪山光谷关山二路特一号分期：3期3期•14幢5层•开盘时间：2007.9•入住时间：2009.12•总占地：33万平米•总建筑面积：40万平米•容积率：1.19•绿化率：55%光谷国际企业中心B.A.Consulting层数：3-5层独立建筑建筑形式：统一风格，低层内有中庭面积区间：443-1129平米装修状况：毛坯园林规划：55%的绿化率产品——规划光谷国际企业中心B.A.Consulting产品——户型伟创楼、栖凤楼标准层平面建面：A户型1129.86平方米（办公区429.74平方米，生产区700.12平方米）B户型981.300平方米（办公区356.30平方米，生产区625.00平方米）俊杰楼、聚贤楼标准层平面建面：A户型511.84平方米B户型579.92平方米C户型532.42平方米D户型443.69平方米光谷国际企业中心B.A.Consulting4期户型：两梯两户，200-400平方米光谷国际企业中心B.A.Consulting产品——设备设施及装修•外墙：高级涂料•电梯：2部品牌电梯•门窗：防盗门，塑钢窗•电力供应：双回路供电•消防系统：喷淋系统普通装修基本配置光谷国际企业中心B.A.Consulting配套及物业配套方面：•员工餐厅•员工班车•大型多功能会议室•员工宿舍•商务会所•高尔夫挥杆练习场•集中设置银行、邮局、电讯、车船票及机票预定、便利店等商业网点物业管理：武汉新城物业管理公司具备日常性的商务设施配套，为办公提供便利光谷国际企业中心B.A.Consulting销售与客户前期客户情况软件电子32%工程建材14%物流运输7%化工类13%生物科技23%其他6%无明显的行业特征，电子软件和生物科技类比重稍大最近3年价格走势•2007年9月3900元/平米•2008年3月4300元/平米•2009年3月4000元/平米•2009年7月4200元/平米•2009年11月4350元/平米（四期）从07年到09年价格有波动，总体平稳。光谷国际企业中心B.A.Consulting优劣势优势：•起步早：作为武汉早期启动的工业地产项目，面临的市场竞争少；•单位面积小：最小面积443平方米，小企业也可以进入，门槛较低；•建筑风格统一：给人感觉比较有统一性和整体性；劣势：•产品面：缺少独栋企业中心，大型企业要求难以满足；•景观设计不足：作为企业总部的工业地产，应打造花园式办公环境，但本项目景观打造不足；•产品自身缺少亮点：产品配套，包括装修用材上都比较普通，缺少亮点支撑。光谷国际企业中心B.A.Consulting开发商：武汉光谷金融港发展有限公司建筑规划：加拿大AAI国际建筑师事务所项目位置：武汉东湖高新区光谷大道77号•总占地：1600亩•总建筑面积：160万平方米•容积率：1.50•总户数：150栋1期•总占地：16万平米•总建筑面积：18万平方米•开盘时间：2010年06月•入住时间：2010年10月武汉·中国光谷金融港B.A.Consulting层数：多层、高层建筑形式：独栋+高层分割写字楼装修状况：毛坯园林规划：绿化率45%，九宫格景观规划，林荫大道产品——规划武汉·中国光谷金融港B.A.Consulting产品——户型自由组合的空间武汉·中国光谷金融港B.A.Consulting产品——设备设施及装修•保温材料：外墙为锚挂玻化砖加普通墙砖，底层局部为玻璃幕墙结合干挂石材。•门窗/阳台：外墙窗为双层中空玻璃断桥隔热铝合金窗。主入口门为玻璃感应门，次入口门为铝合金门。•供电/供水：1-2层由市政给水管直接供水，3层及以上由地下室变频生活加压给水泵加压供水配电房内两路独立的高压进线，一主一备。•厨房/卫生间：地面为水泥砂浆搓毛，墙面为水泥砂浆面层，顶棚为混凝土清理干净•通讯：设置可供中国网通、中国电信等电信运营商共同使用的网络机房•采暖：园区内采用集中能源站，能源管道进入本楼内后安装计量总表，能源管道安装至顶层的空调管井，并在每层设置层计量表，层计量表后的所有空调管道及设备安装由业主单位自理中高档用材，设厨房武汉·中国光谷金融港B.A.Consulting•物业公司：武汉丽岛物业管理有限公司•物业费：1.5—8元/平方米/月•会所主题：金融港中心地带规划了集商业服务、研发办公、餐饮酒店、休闲娱乐等综合功能于一体，酒店公寓、超市等服务设施一应俱全.•车位：8350个•配套建设：休闲、娱乐、购物、体育运动、特色餐饮在内的综合配套商务区，还专门建设了青年公寓、倒班公寓、多个员工食堂以及五星级酒店。配套及物业武汉·中国光谷金融港B.A.Consulting销售与客户客户情况银行及后台服务中心60%保险20%证券5%软件科技10%财经资讯2%其他3%销售及招商客户定位明确，客户主体定位为金融及后台服务企业2010年6月开盘，价格平稳在4500元/平米武汉·中国光谷金融港B.A.Consulting优劣势优势：•配套及服务：有较为齐全的配套和服务，能较好的适应办公需求；•产业定位明确：基本定位在金融机构及后台服务中心，极具产业整合优势；•户型面积：大部分户型可自由组合，满足不同层次企业客户地需要。劣势：•产品功能：大部分产品为高层办公楼，集约化办公与市区写字楼相似，失去了企业总部应有的竞争力。武汉·中国光谷金融港B.A.Consulting开发商：武汉东湖高新集团股份有限公司建筑单位：浙江宝业建设集团有限公司景观设计：泛亚国际建筑设计：泛太平洋设计与发展有限公司项目位置：洪山东湖高新开发区光谷大道特一号•总占地：16.5万平方米•总建筑面积：24.7万平方米•容积率：1.5•开盘时间：2010年6月•入住时间：2011年3月光谷芯中心B.A.Consulting•层数：多层、高层•建筑形式：独栋+多层生活办公一体楼+高层办公楼•装修状况：毛坯•园林规划：绿化率35%，中央公园、退台式花园产品——规划光谷芯中心B.A.Consulting产品——户型集中办公区单位面积350-700㎡二期独栋2000-3000平方米光谷芯中心B.A.Consulting产品——设备设施及装修•结构：框架结构•供电：工业用电•网络通讯：电话、光纤入户•供水：工业用水•其他：两部电梯偏商务化设备配套光谷芯中心B.A.Consulting•体育馆•大型食堂•商务餐饮配套及物业偏商务化的配套设施光谷芯中心B.A.Consulting销售与客户前期客户构成电子及生物科技55%能源20%环保12%其他13%销售及招商客户定位较为集中，基本以电子生物科技及能湖行业为主。2010年6月开盘，价格平稳在3500元/平米光谷芯中心B.A.Consulting优劣势优势：•产品创新：多层办公以楼采用退台式设计；•面积小：单位面积小，利于小企业的引入；•多样化产品：产品多样化，独栋、多层和高层满足不同实力和类型企业的需要。劣势：•商务配套不足：目前产品配套设施及服务不够，难以满足现代化商务办公的需要；•装修及设备一般：装修用材及楼宇设备普通，所面对的客户具有一定的局限性。光谷芯中心B.A.Consulting开发商：武汉银湖科技发展有限公司景观设计：禾筑公司项目位置：洪山光谷大道与南湖大道交汇处•总占地：89944平方米•总建筑面积：213244平方米•容积率：2.8•开盘时间：2010年8月•入住时间：2011年12光谷总部国际B.A.Consulting•层数：小高层、高层•建筑形式：商务写字楼、SOHO办公楼、研发生产、商务配套•装修状况：毛坯•园林规划：26%的绿化率产品——规划光谷总部国际B.A.Consulting产品——户型光谷总部国际1号楼平面图87.42㎡光谷总部国际2号楼平面图69.03㎡光谷总部国际B.A.Consulting产品——户型光谷总部国际3、7、8号楼平面图242.1㎡光谷总部国际4、5、6号楼平面图193.35㎡光谷总部国际B.A.Consulting产品——户型光谷总部国际9号楼平面图162.05㎡光谷总部国际B.A.Consulting•商业：光谷步行街、光谷国际广场，鲁巷广场购物中心•运动设施：爱格高尔夫练习球场、华工体育馆、帕菲克运动中心•金融：交通银行、招商银行、中信银行、浦发银行、建设银行等•幼儿园：华工幼儿园、地大幼儿园•中小学：华师一附中、华工附中、关山中学、华工附小、光谷第一小学•医疗药店：湖北省中医院、武汉市第十二医院（关山医院）、长航医院配套及物业光谷总部国际B.A.Consulting销售与客户前期客户构成光电子信息30%生物医药25%环保20%新能源15%高科技农业10%销售及招商客户定位较为集中，基本以光电子信息产品、生物医药为主。2008年12月开盘，价格平稳在4500元/平米光谷总部国际B.A.Consulting开发商：武汉光谷联合股份有限公司建筑单位：天业集团景观设计：武汉易盛和景观公司建筑设计：武汉和创建筑工程事务所项目位置：东湖高新开发区关山一路1号•总占地：29160平方米•总建筑面积：81793平方米•容积率：2.55•开盘时间：2008年12月•入住时间：2010年12月光谷软件园B.A.Consulting•层数：小高层、高层•建筑形式：独栋+多层生活办公一体楼+高层办公楼•装修状况：毛坯•园林规划：绿化率30%，中央公园产品——规划光谷软件园B.A.Consulting产品——户型楼层平面图1楼层平面图2楼层平面图3光谷软件园B.A.Consulting•物业公司：武汉丽岛物业公司•物业费：1.5元/平方米/月•商业：小区配套商铺•运动设施：爱格高尔夫练习球场、华工体育馆、帕菲克运动中心•金融：交通银行、招商银行、中信银行、浦发银行、华夏银行•幼儿园：万科幼儿园、关山幼儿园•中小学：关山中学、美加外校、华师一附中、光谷一小鲁巷中学、鲁巷实验小学、华师附小城花分校•医疗药店：东湖医院光谷门诊、武汉市第十二医院（二级）湖北省中医研究院附属医院、长江融达医院、武汉大学附属医院（在建）配套及物业光谷软件园B.A.Consulting销售与客户前期客户构成电子产品30%软件研发30%电子能源15%金融、商务服务15%汽车研发10%销售及招商客户定位较为集中，基本以电子产品、软件研发及工业设计为主。2008年12月开盘，价格平稳在4500元/平米光谷软件园B.A.Consulting金银湖区域竞争项目B.A.Consulting开发商：富兴集团有限公司建筑单位：武汉建工第二建筑公司景观设计：奥斯汀环境设计（深圳）有限公司建筑设计：北方-汉沙杨建筑工程设计公司项目位置：东西湖区金银湖生态园环湖路•总占地：53.4万平方米•总建筑面积：70万平方米•容积率：1.5•开盘时间：2008年12月•入住时间：2010年12月中部慧谷B.A.Consulting•建筑形式：别墅体研发办公楼（3-5层）、高层（公寓、酒店）•装修状况：毛坯•园林规划：绿化率46%，中央公园、退台式花园产品——规划中部慧谷B.A.Consulting产品——户型研发办公楼面积500-2000㎡，别墅主推独栋685㎡、双拼540-659㎡、三拼540-655㎡、弧线行850-1109㎡中部慧谷B.A.Consulting•物业公司：高