房地产公司物业移交作业指引书(doc-25页)优质版

1目的1.1规范组织引导物业公司进行移交前验收检查、工程竣工验收、及备案后物业实体和相关资料移交。1.2协调项目部与物业公司之间的工作交接，参与控制和管理未结事项。1.3整合项目部和物业公司对外统一服务形象。2适用范围远洋地产本部及控股子公司/项目部3术语和定义3.1移交：指公司开发的工程，通过竣工验收和备案后，并经物业公司确认达到可移交标准，正式交付给物业公司进行管理的过程。4职责4.1（项目）工程管理部4.1.1编写工程移交计划，编制工程竣工图、竣工档案，并办理相关资料的移交；4.1.2组织工程内部初验；竣工验收；4.1.3负责对物业公司相关人员进行移交后的工作交底，对重要设备的使用进行相关培训。4.1.4负责落实并督促承包商进行整改，确保工程达到移交的标准。4.2（项目）客户服务部4.2.1牵头组织移交小组，组织相关部门沟通、协调移交前的工作。4.2.2组织检查小组对细部检查发现的问题及时反馈工程部进行整改。4.2.3引导配合物业移交验收，参与移交检查；4.3物业公司4.3.1成立物业接管小组进行移交验收，并办理移交手续。4.3.2工程移交后，安排相关人员进场并对其进行管理和维护。4.3.3对移交的档案资料进行归档保管。4.4总承包商4.4.1成立整改小组，参加物业移交验收。4.4.2对细部检查验收发现的问题，严格按照限定日期组织施工人员进行整改，并进行复查，确保工程质量达到竣工移交验收标准，保证工程顺利移交。4.4.3在通过移交验收后，对工程实体进行清洁、封闭，整理和完善工程竣工资料，保证工程移交的顺利进行。4.4.4配合（项目）客户服务部将工程实体移交物业公司进行管理。4.5监理单位4.5.1参加物业移交验收，参与移交检查。4.5.2负责监督总承包商的整改。5工作程序5.1制定工程移交计划5.2施工单位工程完工自检后、竣工验收前，项目部根据公司项目开发总控计划安排，准备组织物业移交；5.2.1项目部编制工程移交方案，安排物业移交检查；（工程部组织工程内部初验，客服组织物业移交检查验收，这两项工作可以合并在一起进行）。5.2.2方案应明确以下主要事宜：a)成立由（项目）客户服务部、（项目）工程管理部、控股子公司/项目部、物业公司、承包商以及监理单位组成的工程移交小组。b)工程移交验收的计划c)工程竣工资料移交给物业公司的计划。5.2.3方案和计划提分管工程和客服工作的副总经理审批。5.3检查验收5.3.1（项目）客户服务部和（项目）工程管理部组织检查小组（客户服务部、工程管理部、物业公司、承包商以及监理单位相关人员组成）根据国家规范和检查验收方案对工程进行检查验收；5.3.2细部检查验收过程中，由（项目）客户服务部每周组织一次例会，对工程中存在的问题及时予以协调解决。5.3.3检查小组对验收过程发现的问题进行分类汇总，提交总承包商进行整改；5.3.4控股子公司/项目部、监理公司监督总承包商的整改。5.3.5整改完毕后，由检查小组进行复验，复验合格后进入移交环节。5.4移交准备5.4.1（项目）客户服务部应组织工程移交小组在内部初验和检查结束时召开专题会议，确定工程移交时间，并书面向物业公司提供以下资料：a)工程中存在的短期无法施工解决的问题，及对小区业主的说辞。b)物业公司接收工程时应注意的问题。c)接收工程设备的物业管理人员的培训计划。d)其他移交工作配合要求。e)维保修问题交接。5.5工程竣工验收5.5.1内部初验和移交检查及整改完成后，（项目）工程管理部组织工程竣工验收。5.6工程实体移交5.6.1工程竣工验收及备案后，（项目）客户服务部按计划提前两天书面通知物业公司工程移交的日期，并组织召开工程移交专题会议。5.6.2物业公司安排人员按（项目）客户服务部通知时间参加工程移交，将所有钥匙整理并标识。（项目部在将工程移交物业公司前，应将工程清扫干净，并全部锁门封闭）5.6.3在移交过程中，物业公司应当办理书面移交手续，在签收后，全面接收和开始管理物业。5.7资料移交5.7.1项目竣工之后，项目部把所有相关资料提交给（项目）客户服务部，由（项目）客户服务部把工程竣工资料移交物业公司：a)工程所有的承包商和供应商的工作范围和保修联系电话清单。b)工程所有的承包商和供应商的合同复印件。c)工程竣工资料和竣工图。d)工程验收通过文件及工程的前期资料。e)工程交房标准。f)所有的设备清单和使用说明。g)工程质量保修卡。5.7.2销售部门应将业主资料提交给（项目）客户服务部，由（项目）客户服务部把业主资料移交物业公司。5.7.3物业公司在收到资料后，应负责组织进行验收，如认为不合格，则提出整改意见，当整改完毕后，办理书面移交手续，并将资料归档保存。6支持文件6.1《房屋接管验收标准》（建设部）6.2《物业接管验收资料明细》（附-1）6.3《精装房验收标准》（附-2）6.4《毛胚房验收标准》（附-3）7相关记录7.1《整改通知单》YYDC-QR-KF-017.2《精装房验收记录表》（物业公司使用）YYDC-QR-KF-027.3《毛坯验收记录表》（物业公司使用）YYDC-QR-KF-037.4《新建房屋验收表》（物业公司使用）YYDC-QR-KF-047.5《小区公共道路设施验收单》（物业公司使用）YYDC-QR-KF-057.6《小区公共绿化验收单》（物业公司使用）YYDC-QR-KF-067.7《物业移交单》YYDC-QR-KF-077.8《再次维修联络单》YYDC-QR-KF-088.附则8.1本指引自发布之日起执行，试行当中如发现问题应及时向客户关系部反馈，客户关系部将依据情况变化适时进行调整及补充，由公司另行发文补充。8.2本规范附件与本规范同时实施并具有同等效力。物业接管验收资料明细（附-1）1.竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；2.设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、随机工具、备品备件等；3.工程项目竣工图；4.各种设备的出厂合格证、说明书和验收记录；5.隐蔽工作验收记录；6.土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；7.设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；9.工程质量事故的发生和处理记录。10.图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。以上资料将作为物业公司接管移交并管理物业之基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。物业管理公司将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养，一般需要递交以下技术资料，但不限于此列：一、土建、装修需要的资料1.建筑、装修和绿花等设计说明；2.总平面图、建筑和结构图；3.装修图(包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)；4.质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告；5.土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料；6.房屋面积测量报告；7.物业沉降测试报告；8.防水工程的盛水试验报告；9.隐蔽工程验收鉴证。二、弱电系统需要的资料1.各弱电系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库自动化管理系统等)；2.各弱电系统图、平面图；3.弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证；4.设备原理图、电脑软件程序和说明等。三、电气系统需要的资料1.高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册；2.所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明；3.电气设备明细表、承包商资料及产品合格证；4.供电局验收报告；5.各种用电设备调试、测试报告；6.避雷装置系统图、平面图、测试报告、防雷办验收报告。四、给排水需要的资料1.喷淋、消火栓水系统操作和维护保养手册；2.消防水、给水、排水系统图、平面图及电气控制图；3.消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证；4.消防局验收批文，卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质验站等政府职能部门验收报告；5.消防水系统试压、调试及验测报告；6.污水处理系统竣工图纸，卫生防疫站验收批文；五、动力设备需要的资料1.锅炉、应急发电机和电梯等设备操作和维护保养手册；2.锅炉房、应急发电机房平面图，煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图；3.劳动局、质检站及煤气公司有关验收证明；4.锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书；5.煤气管道的试压报告。六、电梯验收提交资料电梯正式验收移交前，施工单位需递交以下资料，以便使物业管理公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理，以下为电梯移交时必须提供的资料，但不限于此：1.市技术监督局批发的“电梯安全使用证＂；2.电梯技术规格说明书；3.电梯出厂合格证及产地来源证；4.电梯装箱清单；5.电梯管理与使用手册；6.电梯一般安装标准；7.电梯操作说明书；8.电梯维修保养手册；9.电梯安装图纸；10.电梯机械及电气控制图纸；11.电梯备品备件清单；12.电梯操作培训手册；13.电梯承包商竣工调试及自查记录；14.电梯应急维修电话；15.电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。七、其他需要的资料发展商、承包商认为需要提供的其他资料物业的接管验收应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维持业主的合法权益，具体验收标准见精装房的验收标准及毛坯房的验收标准。精装房验收标准（附件-2）1、入户门表面油漆饱满、无色差、无划痕、开启顺畅、闭锁可靠；2、玄关处地砖无高低差、墙面无起皮脱落；3、大厅地砖光亮，嵌缝密实，无高低差；4、大厅墙面平直顺滑、无裂缝流痕；5、厨房地砖光亮，嵌缝密实均匀，无高低差无空鼓；6、厨房台面光亮无划痕、油烟机、打火灶擦拭干净保持光亮；7、厨房铝扣板吊顶花格方向一致，缝隙均匀、平直板面平整；8、卫生间排气扇启动无噪音无共振；9、卫生间洗面盆、试镜、毛巾架、水龙头应该光亮平滑无划伤；10、卫生间面盆下水密封严实无跑冒滴漏；11、卫生间淋浴隔断边框烤漆均匀、无划伤、无掉漆，门扇推拉顺畅，坐便器浴缸上下水顺畅，外表光亮洁净无划伤；12、地板铺贴牢固、平直。地板颜色无色差。地板表面无划痕，收口压条紧固无松动、翘曲。地板接缝打满专用胶；13、踢脚板表面光滑，接缝严密高度一致。各房间踢脚板木制作平直、无色差，接合处严密均匀平直；14、内门门边线漆膜饱满无划伤无色差，房门开启灵活门锁开关灵活闭锁可靠，门锁表面无划伤，无污物；15、厨房、卫生间、阳台地面应无倒反水、存水现象地漏排水顺畅，无堵塞现象；16、各开关面板安装牢固、高度一致、面板表面洁净，电源插座相位正确；17、衣柜柜体应方正、牢固，板材表面洁净无破损。柜门滑动平稳无阻碍。缝隙均匀，门板表面无划伤，无明显钉眼；18、窗台板表面平整、洁净，线条顺直，接缝严密，色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏；19、给排水管道敷设应横平竖直、管卡位置及管道坡度应符合规范，各种卫生器具安装管道连接件易于拆卸、维修，与墙面或地面连接的金属固定件安装牢固并做防腐处理。20、可视对讲音频对讲清楚，视频无明显失真；21、家庭安防报警准确；22、地热管道无漏水，做耐压实验；23、所有家电运行可靠，有使用说明书、保修证明。毛坯房验收标准（附件-3）1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；２、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；3、门窗应安装平正牢固，无翘曲变形