物业后期管理建议书(修订)

二零一五年十月目录一、房建工程··············································································03~301、房建使用注意事项······························································03~142、房建装修注意事项······························································15~233、房建质量通病维修及物业相关解释说辞····················24~30二、安装工程···············································································1、安装设施设备使用注意事项············································2、安装装修注意事项·······························································三、园林工程················································································1、园林日常维护注意事项······················································房建工程———房建使用注意事项1、门窗1.1门窗的开启必须轻开轻关，且开启或关闭时需要将锁具开至其功能状态；1.2、如无业主入住，门窗需要处于常闭状态，避免因未关窗户导致飘雨使墙面受潮；1.3塑钢（铝合金）门窗产品在窗框、窗扇等部位均开设有排水、减压系统，以保证门窗气密性能和水密性能，用户在使用时，切勿自行将门窗的排水孔和气压平衡孔堵住，以免造成门窗排水性能下降，在雨雪天气造成雨水内渗；若未销售的房屋，物业需要加强巡查，对泄水孔和排气孔进行检查，防止灰尘堆积造成堵塞而导致雨水内渗；2、栏杆2.1、业主装修时栏杆不得作为挑板搭架，以免造成栏杆变形；2.2、不得用酸性物质清洗、擦拭栏杆，否则容易造成栏杆腐蚀、生锈；3、屋面瓦、天沟3.1、在屋面进行检修时，有屋面瓦的屋面在检修时不得踩踏屋面瓦瓦基部位，应踩瓦沟处，且应轻踩慢走；3.2、屋面天沟应定时清理，以防止因天沟堆积树叶及杂物等对地漏造成堵塞，遇雨天排水不畅而导致天沟积水或反水造成屋面漏水；4、仿砂岩、GRC、EPS线条1、仿砂岩、GRC、EPS等线条均为后期安装上去的装饰线条，虽有一定的强度，但是不足以支撑人的体重，不得在线条上踩踏、走动、击打，以免发生危险或造成质量隐患；5、防水屋面、露台均施工防水并已做闭水试验，其在外墙及挡水处上翻高度为300mm（挡水200mm），如屋面、露台地漏堵塞造成积水超过300mm高，将会产生漏水隐患；房建工程———房建装修注意事项1、防水1.1、厨房、卫生间、阳台地面、墙面均做防水及防水闭水试验，如业主装修改造，需要补做施工防水，以免产生渗漏；其中，卫生间墙面（淋浴区上翻1800mm，脸盆区域上翻1200mm,浴缸位置防水高度为完成面以上800mm，其余位置为完成面以上300mm;）、厨房墙面(上翻300mm)均施工涂膜防水。因业主改造而产生的漏水将由业主自行承担责任；1.2、外墙线条、挑板等均进行了防水施工，不得破坏挑板、线条的防水，以免产生渗漏；2、楼板2.1装修时，严禁在楼板上随意开洞，同时装修时及家具摆放不得超过房屋设计荷载，否则容易造成楼板开裂等质量隐患；3、墙体3.1、装修时，剪力墙、柱子等承重构件业主装修时不得随意拆除，防止产生楼层坍塌及其他质量事故；3.2、局部隔墙拆除时，应在决定拆除的位置分界处先用切割机进行抹灰切割及基层切割，否则将会导致相邻未拆除墙体大面积空鼓、开裂3.3、墙面及地面划线部分为冷热水管，装修时严禁对着蓝线、红线部位剔打、切割，否则由此造成的水管破裂、不通等由业主自行承担；4、阳台、露台4.1、装修时若不封闭，必须保证室内外高差，否则由此造成的损失由业主自行承担5、门窗5.1、装修入住时，应告知业主：门窗五金件应进行保护，不得使用酸性物质对其清洗、擦拭，五金件上不得悬挂重物；门框型材（包括入户门）应在装修时进行保护，防止碰乱或者污染，在装修手续办理时需要进行验收移交；房建工程———房建质量通病维修及物业相关解释说词1、空鼓、裂缝、不平1.1、地坪、墙面的空鼓、开裂属于质量通病，因温差导致材料的收缩而造成，在一定范围内经历一个或几个采暖季后基本趋于稳定，同时，国家相关验收规范规定，每个房间墙面、地面存在2处（包含）单个空鼓面积不超过400cm2的空鼓属于规范允许的质量通病（如业主强烈要求整改工程部可以整改）；1.2、地面、墙面的平整度因属于人工操作，在国家规范规定的范围内有一定的偏差也属于正常现象，不影响业主使用；1.3、为防止地面、楼面不均匀开裂，对于室内地面（楼面）厨房、卫生间、阳台等处设置有分隔条，属于通用做法，并非为地面开裂；2、裂缝、断裂、沉降2.1、勒脚、踏步等因土方夯填密实度不够、勒脚石材粘接不牢固以及后期雨水长期冲刷等原因造成局部存在裂缝、断裂、沉降，在后期维护时需加强巡查和整改维护，防止出现大量质量问题；3、外墙龟裂、老化3.1、随着时间推移，外墙面因长期的热胀冷缩及材料老化造成外墙面龟裂、涂料褪色；此类问题在质保期内可组织施工单位整改，超过质保期由物业提取维修基金进行维护；4、线条污染4.1、因空气质量不好，线条面积灰严重，下雨导致凸出外墙的线条、构件污染严重。此类问题物业应经常对相应线条积灰进行清理，防止线条污染，若已污染可补刷涂料或清洗；5、洞口倒水5.1、因装修或预留洞时空调洞、油烟机洞、热水器洞等坡向错误从外墙反水室内，可用弹性材料（如发泡剂）对洞口进行封堵；6、外墙面砖脱落6.1、面砖下底灰厚度不均匀热胀冷缩不一致；砖缝填塞不严，长时间进水进气后顶松粘接层；在保修期内组织施工方处理，过了保修期由物业提取维修基金，切除空鼓面砖并重新修补；安装工程———安装设施设备使用注意事项1、电梯1.1、内业交接资料：供货与安装合同、电梯合格证、专检合格证、维保信息等；1.2、交接手续：由电梯公司提供的《使用注意事项》、《设施设备清单》等，经物业、电梯公司、工程部三方签字；1.3、电梯在使用时严禁阻挡电梯门；1.4、所设立的电梯装修保护严禁拆除；1.5、应及时督促电梯公司进行检修保养；1.6、要每日查看电梯运行是否稳定，开关门是否灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好,从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响