智能化物业管理

智能化物业管理教材《智能化物业管理概论》，田园主编清华大学出版社·北京交通大学出版社2010年8月第一版参考书《智能建筑物业管理》，陆伟良诸建华编著电子工业出版社2002年6月第一版目录第一章概论第二章物业智能化技术及管理基础第三章物业设备自动化系统及其应用管理第四章智能物业的消防系统及其应用管理第五章智能物业的保安监控系统及其应用管理第六章智能物业的通信网络系统及其应用管理第七章智能物业综合布线系统及其应用管理第八章智能物业的设备管理第一章概论智能物业（建筑）是信息网络时代的产物，由于它比传统的建筑更能为人们提供舒适的工作和生活环境，因此许多国家和地区兴起了营造智能建筑的热潮，成为21世纪建筑发展的主流一、智能物业的定义智能物业（智能建筑（Intelligentbuilding–IB）主旨智能大厦，也包括智能化住宅和小区，是多学科、多种高新技术的有机结合（包括建筑技术、现代控制技术、计算机技术、信息与通信技术）（一）美国智能建筑学会的定义对建筑物的4个基本要求（结构、系统、服务和管理）及其内在联系进行最优化设计，从而提供一个投资合理、高效、舒适、便利环境的建筑空间第一节智能物业概述（二）欧洲智能建筑集团定义使用户发挥最高效率，同时又以最低的保养成本和最有效的方式管理自身资源的建筑（三）日本智能大楼研究会定义指具备信息通信、办公自动化服务及楼宇自动化功能的、便于进行智能活动需要的建筑物（四）新加坡政府公共设施署定义3个条件:保安、消防与环境控制等自动化控制系统及自动调节温度、湿度、灯光参数的各种设施良好的通信网络设施，数据能在大厦内流通提供足够的对外通信设施与能力第一节智能物业概述（五）我国《智能建筑设计标准》定义以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优组合，向人们提供一个安全、舒适、便利的建筑环境二、智能物业产生背景自1984.1，美“都市大厦”（cityplacebuilding）在connecticut州hartford市建成，日德英法等国智能物业相继发展，其迅猛发展本质上基于技术、经济和社会三大背景。第一节智能物业概述（一）技术背景计算机技术、通信技术和控制技术（二）经济背景世界经济区域集团化趋势；产业结构向高增值与知识集约型转变（三）社会背景人们对工作、生活环境要求的提高第一节智能物业概述三、我国智能物业的发展1986（始）20世纪90年代：智能化技术应用逐渐从商务办公大楼发展到住宅小区四、智能物业的组成基本系统（3A或5A）建筑设备自动化系统（buildingautomationsystem–FAS）火警报警自动化系统（fireautomationsystem-FAS）安全防范自动化系统（safetyautomationsystem-SAS）通信自动化系统（communicationautomationsystem-CAS）办公自动化系统（officeautomationsystem-OAS）结构由系统集成中心（systemintergratedcenter-SIC）利用综合布线系统（genericcablingsystem-GCS）连接和控制3A系统第一节智能物业概述GCSGCSBAS（建筑设备自动化）OAS（办公自动化）CNS（通信）SIC(系统集成中心)GCS(综合布线)图1.1智能建筑结构图第一节智能物业概述GCSGCSBAS（建筑设备自动化）OAS（办公自动化）CNS（通信）SIC(系统集成中心)GCS图1.2智能建筑总体功能图图电力设备车库管理电梯设备保安系统消防系统照明空调给排水系统冷热源系统文字处理访客接待预约管理物业管理共用信息库电子显示屏视听系统局域网数据通信及计算机网络电子信箱传真电话有线电视光缆传输系统卫星通信无线寻呼多媒体电视会议可视图文五、智能物业的特点创造了安全、舒适、高效、便捷的办公、生活环境节省了能源节省设备运行维护费用现代化通信手段和办公条件，提高了工作效率方便管理，提高了工作质量采用了“4C”高新技术（计算机、通信、控制、CRT图像显示）系统集成第一节智能物业概述一、概念指在物业管理中，运用现代计算机技术，自控技术，通信技术等高新技术和相关设备系统实现对物业及物业设施、设备、环境、消防、安防等自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理二、智能物业管理特征网络化特征物业管理信息系统的应用各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理保安、消防、停车管理高度自动化三表自动计量、各种收费一卡通第二节物业智能化管理三、智能物业在建设与管理中存在的问题1.整体水平不高，设计质量低2.施工规范和验收标准不全3.系统集成商和技术水平良莠不齐4.重建设轻管理5.专业技术人员配置欠缺第二节物业智能化管理从技术角度看高性能化高智能化城市化组网第三节智能建筑物业管理的发展方向包括计算机技术、自动控制技术、通信网络技术一、计算机控制技术（计算机与控制技术结合）（一）计算机控制系统的控制过程（原理）（硬件控制和软件控制）1.计算机控制系统的硬件控制负反馈闭环控制系统原理（图2-1）第二章物业智能化技术及管理基础第一节物业智能化的技术基础给定值控制器偏差执行机构被控对象被控参数+-测量元件控制量计算机控制系统原理（图2-2）步骤第一节物业智能化的技术基础给定值控制器计算机偏差D/A转换器执行机构被控对象被控参数+-A/D转换器测量元件2.计算机控制系统的软件控制软件必须具有实时性，实时性表现在以下4方面实时数据采集实施决策运算实时控制实时报警第一节物业智能化的技术基础（二）计算机控制系统的组成1.硬件部分（图2-3）2.软件部分：系统软件；应用软件第一节物业智能化的技术基础（三）集散控制系统（Distributedcontrolsystem-DCS）（计算机控制技术中另一种控制系统为现场总线控制系统）由中央管理级；现场控制级；监控级和数据通信网4部分组成（图2-4）第一节物业智能化的技术基础中央管理计算机监控计算机监控计算机监控计算机DDCDDC…DDCDDC…DDCDDC…电力系统电力系统电力系统（四）现场总线控制系统（Fieldbuscontrolsystem–FCS）（图2-5）特点：系统的开放性；互操作性与互换性；现场设备的智能化与功能自治性；分散的系统结构第一节物业智能化的技术基础中央操作站台现场总线智能仪表智能仪表智能仪表智能仪表二、现代通信技术（一）通信的基本概念通信系统：进行信号传输所使用的硬件设备和软件系统的总称通信方式：有线和无线通信系统一般模型（图2-6）第一节物业智能化的技术基础干扰源接听装备信道发送装备信息源信息宿发送端接收端（二）模拟通信与数字通信信息转换为电信号（模拟信号——模拟通信；数字信号——数字通信）数字通信的优点抗干扰能力强;便于加密;易于实现集成化;数字信号便于处理/存储和交换(与计算机连接)（三）现代通信技术四、计算机网络技术(略)第一节物业智能化的技术基础一、智能物业设备管理（在整个智能化物业管理中处于非常重要地位）国际物业设施管理协会（IFMA-internationalfacilitymanagementassociation):“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、准备和维护管理的工作”物业设施管理的9项业务（p28）第二节物业智能化管理基础智能建筑设备管理工程，由规划设计和维修管理两部分构成（图2-7）二、目标任务（略）第二节物业智能化管理基础智能建筑设备管理工程规划设计管理工程使用维修管理工程规划论证维修改造使用维修初期管理组装调试选型购置设计制造更新报废使用寿命期管理设备资产管理规划设计制造期管理工艺设计摘要安全与环境保护工程建筑公用工程楼宇设备寿命管理三、物业智能化管理的内容（一）智能建筑设备管理内容1.长寿命管理2.设备“三期”的管理工作（初期故障期；偶发故障器及磨耗故障期）3.设备状况诊断（二）物业智能化管理的重点维护管理方面;相关环境保证;信息资源的安全保护第二节物业智能化管理基础四、智能物业设备管理制度（一）物业设备管理岗位职责1.工程部经理职责2.技术主管职责3.领班职责4.技术工人职责5.资料统计员职责（二）物业设备管理制度1.物业设备接管验收制度2.物业设备预防性计划维修保养制度3.运行管理制度4.值班制度5.交接班制度6.报告记录制度第二节物业智能化管理基础一、物业设备自动化系统的定义p36二、发展历史（略）三、物业设备自动化系统在智能物业中的作用（一）实现功能（二）保障安全（三）降低能耗（四）提高工效（五）改善管理第三章物业设备自动化系统及其应用管理第一节物业设备自动化概述四、物业设备自动化的功能p38五、物业设备自动化系统的监控范围图3-1第一节物业设备自动化概述物业设备自动化系统暖通空调系统监控给排水系统控制空调冷源热源污水处理卫生设备给排水与饮用水通风环境监测与控制电气系统监制电压配电高压变配电应急照明工作照明事故照明障碍灯等特殊照明消防报警与控制保安系统监控电梯系统监控停车场管理系统监控其他火灾自动监控与报警灭火排烟联动控制紧急广播出入口控制视频监视防盗报警确认分析六、物业设备自动化系统的组成与系统结构第一节物业设备自动化概述网络控制器/网关网络控制器/网关网络控制器/网关保安控制系统车库/停车场管理系统消防控制中心机电设备控制车辆出入控制门禁子系统防盗报警闭路电视监听系统巡更系统门禁系统火灾自动报警减灾/灭火联动控制背景音乐/消防广播变/配电系统照明系统暖通空调系统给排水系统电梯系统一、空调系统概述（包括温度和湿度调节）1.温度：生活与工作温度。夏季25~27C；冬季16~20C。与外界温差不宜过大2.湿度：相对湿度。夏季50~60%；冬季40~50%。生产、科学实验对湿度又有不同要求3.其他参数(空气质量;空气压力等)第二节空调系统监控管理二、空调系统的类型空调系统分为：集中式空调系统；半集中式空调系统；分散式空调系统1.集中式空调系统（中央空调）冷、热源集中在冷冻站、锅炉房或热交换站，空气处理设备集中在一个空调机房内。通过空气输送管道和空气分配器送到各房间按处理的空气来源，又分为：封闭式空调系统；直流式空调系统；混合式空调系统按送风量又分为：定风量系统；变风量系统2.半集中式空调系统分为：诱导式空调系统（诱导器加新风的混合系统）风机盘管空调系统3.分散式空调系统（局部空调系统）第二节空调系统监控管理三、空调系统的基本构成（一）中央空调的冷、热源系统1.中央空调的冷源系统（1）制冷机原理压缩式制冷机原理（图3-3）第二节空调系统监控管理冷凝器压缩机蒸发器冷却水冷冻水膨胀阀吸收式制冷机原理（图3-4）第二节空调系统监控管理冷凝器吸收器蒸发器冷凝器冷却水冷却水冷冻水热源膨胀阀溶液泵冷媒水吸收剂（溴化锂）膨胀阀（2）冷却塔（3）冷却水与冷却水循环泵2.中央空调热源系统（1）热网供热方式（蒸汽；热水）（2）自备热源装置（锅炉；热交换器）（二）空调系统的末端设备完成空气调节的设备称空气处理设备或末端设备包括：新风机组、空调机组、风机盘管、变风量系统等空气处理设备与冷热源一起构成空气调节系统（空调系统）第二节空调系统监控管理四、空调系统的智能化监控与维护管理（一）空调系统的智能化监控1.冷热源系统监控冷热源设备与水系统的节能控制是物业设备自动化系统成功与否的关键因素之一冷热源设备是物业设备系统中最核心，最具经济价值的设备之一监控主要完成两大功能：基本参数的测量，设备的正常启/停与保护根据具体设备及水系统构造进行冷/热源及水系统的能量调节第二节空调系统监控管理（1）制冷系统监控（原理，图3-5）第二节空调系统监控管理冷水机SOASAOSAOSAOSAOSAOSAO冷水机SOA冷水机SOATPTFPTTFSFSFS冷却塔冷却塔温度传感器温度传感器温度传感器温度传感器压力传感器流量传