物业部设施设备运行维护及人员划分建议

物业部设施设备运行概况及人员定编、岗位职能划分建议2013年9月4日，接公司领导指示并在XXX公司人事部与物业部主管人员的陪同下，本人作为观察员对商场工程设施设备运行状况及人员配置情况进行了为期2小时的初步调查与了解，现据现场调查情况作如下分析并提出部分建议：一、设备设施运行情况商场设施设备整体运行情况良好，经过5年的工作仍能保证基本的运行要求，反映出物业部工作人员平时对设施设备运维得当，管理有效。现对各系统出现的需待完善的地方做如下汇总：（一）、供配电系统1、商场供配电设施设备按功能分区分配供电，设计合理，可以较好的对各功能模块用电情况进行掌控，配电房上墙制度齐全。但未见张贴高、低压设备的一次接线图，建议配置高、低压设备一次接线图，便于配电工了解配电设施设备供配电运行情况，也符合配电房规范管理的要求。2、配电房内配备的灭火器是干粉灭火器，是常用的电气火灾灭火器具，但使用干粉灭火器易对设施设备造成污染，后期清理现场难度较大。建议使用二氧化碳灭火器，既符合消防电气灭火要求也可以减少对设施设备造成的污染。3、各配电柜、配电箱电缆未绑扎电缆挂牌标明起止点及电缆规格、型号，对于现场工作人员判明供电线路回路及时检修故障带来一定困难。建议完善电缆挂牌并在配电箱内张贴开关明细表对供配电线路做清晰的标识。（二）、中央空调系统1、中央空调主机房控制柜已安装空调保证设施设备运行温度，但主机房内运行温度仍较高，建议加设排风设备进行降温处理，改善中央空调主机运行环境。2、中央空调主机已运行5年，目前主机制冷效果也有所衰减，进入设备设施维保期。建议联系维保单位对主机进行保养，并对溴化锂制冷剂进行补充及提纯催化，提高溴化锂制冷剂的制冷效果。3、中央空调冷却塔回水管路由于管路过长，应采取保温措施保证经冷却塔冷凝后的冷却水回水温度，从而达到降低能耗的目的。冷却塔管路由于处于露天环境，前期防锈涂层已出现部分剥落、锈蚀情况。建议及时涂刷防锈漆，保证设备管道不受雨水侵蚀及天气变化影响。4、中央空调冷冻水管道保温层因使用5年已出现部分铝箔层剥落、橡塑开裂的情况，影响冷冻水运行温度，建议对剥落、开裂的保温层进行修复处理。（三）、电梯系统1、商场内的扶梯未加装外围护栏，根据特检院特种设备年检要求，扶梯加装外围护栏已成为强制性要求，为防止顾客自扶梯坠落，建议按照特检院的年检要求完善扶梯护栏的安装，既保证扶梯运行环境也为顺利通过电梯年检工作提供有利条件。2、电梯机房内建议张贴电梯管理员与电梯维保单位电梯维修员复印件，便于特检院电梯年检查询相关信息。电梯控制柜悬挂电梯相关运行参数表格，便于维修人员了解电梯基本运行状态。（四）、给排水系统1、中央空调机房及水泵房部分管道根部有渗水现象，需采取封堵措施进行处理，保证设备房运行环境。2、公共卫生间内蹲位隔断内未安装挂钩，顾客使用时随身携带物品无法放置，建议加装挂钩方便顾客使用。3、部分排污坑处出现积水渗出现象，目前采取沙袋封堵的措施，建议进行检修明确是由于墙体渗水还是排污系统故障，采取措施减少积水的设施设备环境的影响。二、人员管理配置情况组织框架图：部门经理机电设备主管电气维修主管维修领班配电工维修工维修工维修工维修工维修工维修工维修工配电工空调工空调工空调工空调工配电工配电工电梯工维修工对于部门人员配置及职责划分，结合以往的工作经验和商场的实际运行情况，作出如下人员编制及岗位职责说明：（一）部门经理（1人，行政班）工作职责：1、参与公司经营决策，负责跟进本部门责任事项的落实，代表本部门进行跨部门间的协调与沟通。2、负责部门管理制度、工作标准、业务流程的建立、完善和监督执行。3、负责根据公司战略制定本部门的业务规划，编制年度、季度、月度计划，并监督计划的落实。4、负责工程房屋修缮、公共设施、机电设备、消防设备、图纸、档案等技术管理工作。5、负责制定部门的各项管理制度和操作规程。6、合理使用商场能源，尽可能地节能降耗，提高经济利益。7、负责处理工程范围内发生的问题和客人对工程维修工作的投诉，并负责对重大事故组织调查分析、处理反馈。8、深入现场掌握设备运行状况，检查和监督员工操作，及时对本部门工作进行检查、指导。9、负责外包项目的合同评审及施工方案和工程预算的审核及合同的签定，并组织工程质量监理和验收工作。10、负责对工程材料、备件、工具、仪器仪表及设备申购审核，并报公司领导批准。11、负责制定本部门培训考核计划，并组织落实实施。12、负责协调商场各部门关系及对外联络(如：供电局、自来水公司等)在接触中要以公司利益为重,维护和提高公司的良好形象。13、负责部门全体员工的考评、调职、调动等审核工作。14、负责审核商户提交的装修方案及计划，对装修材料进场进行控制，配合营运部门监督商户装修进度并提供相关支持，保证装修质量合格、按时开业。15、负责编制并提交年度设备维修、保养计划及能耗预算，经公司领导批准后执行。16、负责商场设备设施的大修、中修及更新改造管理。17、负责完成上级交办的其它工作。（二）、工程电气维修主管（1人，行政班）工作职责：1、组织电气维修班组员工按时完成部门经理下达的各项任务，并协同机电设备班组完成规模较大的维修工作、应急和日常维修任务。监督维修员工在操作过程中严格按照操作规程、规范执行。2、负责制定月度、季度、年度维修保养计划和备品备件计划及专业工作方案，并安排班组人员实施。在实施过程中，做好全面记录，以做设备的归档资料。3、认真执行巡检制度，实行走动管理，随时掌握电气照明设备、给排水设备和班组员工状况。4、深入了解员工的思想状态，及时纠正不良倾向，努力达到商场管理各项标准。5、全面负责电气照明系统，雨水、污水系统的运行，维修和保养，确保电气照明系统、给排水系统正常运行。6、认真检查所属给排水系统,雨水,污水系统及照明系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，并向经理报告。7、贯彻执行部门制定的各项规章制度,操作规程等,督促检查下属技工严格执行操作规程，并起到模范带头作用。8、审核商户提交的装修方案及计划，对装修材料进场进行控制，配合运营部门监督商户装修进度并提供相关技术支持，保证装修管理安全。9、负责项目的建筑、装修及客户的退店及新客户的装修全面管理。10、配合招商部陪同租户查看场地，并提供相关装修解答，负责对商铺提供的装修图纸会同机电设备主管、租户装修施工单位进行图纸会审，并提交审核意见。11、对商户在装修过程中所提交的联系单给出意见并交上级部门确认，并将反馈意见及时提交给商户。12、定期检查装修店铺，对商户装修情况进行记录，如有机电方面问题，及时联系机电设备主管进行解决。13、负责检查装修店铺结构安全、墙面地面修补、防漏水等施工内容，根据审图意见，及时跟踪协调，监督文明施工和垃圾清运。14、装修监督中发现问题及时反馈至商户/商铺现场施工负责人，视装修违章轻重，发《整改通知书》；发现重大问题及时向上级汇报。并对整改结果进行验证，并填写及保存《整改通知书》。15、负责组织相关部门及各专业主管对店铺装修进行隐蔽工程和竣工验收。建立健全各装修店铺资料。16、负责完成上级交办的其它工作。（三）机电设备主管（1人，行政班）工作职责：1、组织机电设备班组人员按时完成部门经理下达的维修任务及日常专业方面工作，协同电气维修班组完成电气的应急和日常维修任务，监督维修人员在操作工程中的操作规程。2、负责部门机电设备月度、季度、年度维修保养计划和备品备件计划，并安排班组人员实施。在实施过程中，做好全面记录，以作设备的归档资料。3、负责公司配电系统设备,空调、排风系统设备,电梯系统设备的维修保养,确保所属系统的正常运行。4、认真检查所属系统的运行记录,分析运行数据,提供节能运行方案,交部门经理审定后实施。5、认真检查所属配电系统、中央空调系统、电梯系统的巡视检查记录,分析故障现象,发现问题及时处理,并向部门经理汇报。6、严格执行公司和部门制定的各项规章制度,操作规程,运行规程等,并起模范带头作用.确保设备及员工不发生安全事故。7、检查供电系统的运行状况，控制状态，审阅运行记录，分析运行数据，发现异常立即处理，并及时上报经理，同时提供节能运行方案，交部门经理审定后组织实施。8、根据设备的要求和使用情况，按照维修保养制度的规定，提出对电力设备系统、中央空调系统、电梯系统维护保养的计划，上报部门经理审定，并负责组织实施。9、要求值班运行员工每天祥细记录电气系统、中央空调系统、电梯系统设备在运行中的数据、状态。10、熟悉和掌握设备性能，当电气系统、中央空调系统、电梯系统出现故障时，要及时组织人员抢修，以最短的时间恢复其正常运行。11、负责完成上级交办的其它工作。（四）、维修领班（1人，行政班）1、对电气维修主管负责，按期并完成电气维修主管交办的各项任务。2、严格遵守商场的各项规章制度，按员工行为规范进行工作。3、负责在电气维修主管的安排下负责组织电气维修组员工对广场所有楼内/外、商场、车库的正常照明灯具、消防安全出口灯及其各种控制开关的更换工作。各种开关箱、计量表箱的维修、巡检工作。4、负责在运营部门通知下进行有关强电维修、报修服务方面的维修工作，自接单后立即到达维修现场，组织电气维修班组员工进行维修工作并检查维修质量。5、在电气维修主管的安排下负责组织电气维修班组员工完成商场所有防雷、避雷装置的检修和检测并做好检测记录工作。负责在对商场所有办公动力设备、物业部电动工具的检修和定期检测工作。6、负责按商场有关规定监督、协助和指导电气维修班组员工及时为商户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务。负责安排电气维修班组员工定期对商户电表进行抄表能耗统计、检查工作。7、在电气维修主管的安排下负责节日期间、各种集会、庆典、临时施工等用电接、拆、巡检及用电的抄录指挥工作。8、负责汇总电气维修班组员工设备设施日检查、月检查工作，对检查的结果上报电气维修主管。9、负责在电气维修主管的安排下，领导电气维修班组员工协同机电设备班组对各种电力管网进行清理工作；10、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检记录和本专业钥匙管理工作。11、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任。12、负责每月向电气维修主管提交电气设备/设施维修所需工具、维修、电动工具维修材料采购计划和配合填写相关表格。13、负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向电气维修主管上交本组员工每月考勤。14、负责商场突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理及在雨季防汛工作的实施。15、完成领导交办的其他工作。(五)配电工（4人，四班三运转）1、严格遵守商场的各项规章制度，按员工行为规范进行工作。2、熟悉空调、排风系统设备,保质、保量、高效地完成机电设备主管分配的维修保养工作。3、负责配电室设备的运行、操作、监控、记录和紧急故障的处理。4、观察各分路用电负荷的变化，按时填写《高低压设备日检表》。5、填写配电运行记录、交接班记录。6、巡查设备运行情况，并填写巡查表。7、按照配电室规定进行倒闸操作。8、做好配电设备的年度、季度、月度的维护保养工作。9、商场配电系统的维修、报修等服务工作。10、执行安全规程、运行规定和调度规定，掌握配电系统的运行方式。11、强电井、配电室清洁卫生工作。12、完成领导交办的其他工作。（六）空调工（4人，早中班制）1、严格遵守商场的各项规章制度，按员工行为规范进行工作。2、熟悉空调、排风系统设备,保质、保量、高效地完成机电设备主管分配的维修保养工作。3、有较强的技术维修能力，熟悉并掌握多种维修技术，完成多种维修工作，达到一专多能的要求。4、严格按操作规程，保证人身安全和设备安全。5、维修设备后，要认真及时作好维修记录，并配合进行设备修理后验收工作。6、严格执行巡检规程，按时检查设备情况，正确写好运行记录，保证空调、排风系统设备正常运行。7、严格执行交接班制度，认真填写设备运行记录及交接班记录。8、正确处理发生的异常情况，发现隐患及时向上级汇报。9、经常保持设备和场地清洁。10、完成领导交办的其它工作。（七）电梯工（1