沈阳万象城问题总结

1沈阳万象城华润中心项目工作总结（2010.11.1——2011.5.15）汇报人：李光能、杨满、戴德新2011.5.26主要内容物业移交华润建筑收尾队开业前后其它2沈阳万象城项目简介工程质量安全管理设计问题租户协调沈阳万象城项目简介3项目规划•占地面积:8.05万平米•总建筑面积：约70万平米•开发计划一期：20万平米购物中心（MIXC），7.5万平米甲级写字楼二期：5.5万平米超五星级酒店三期：11万平米高档住宅四期：公寓及其它4总体一期二期三期四期用地性质混合用地万象城和写字楼酒店住宅公寓或住宅总建筑面积587,847310,08684,196140,50053,065地上建筑面积428,346216,09362,921110,50038,832地下建筑面积159,50193,99321,27530,00014,233（单位：平方米）总用地面积约8万平方米,南北375米，东西235米。总建筑面积约58万平方米,其中地上约42万，地下约16万一期二期四期三期•购物中心：–地上建筑面积约16万平米，地上6层（局部7层，其中二、三、四层设有部分夹层地上停车，停车面积为19000平方米），地下3层（其中地下一层部分为商业，商业面积为16000平方米）；•写字楼：–地上建筑面积约为7万平米，地上33层，地下3层，建筑高度173m；华润中心一期工程基本情况项目简介沈阳华润中心万象城东北立面效果图、实景图东北面效果图东北面实景图项目简介沈阳华润中心万象城东立面效果图、实景图东立面效果图东立面实景图二、工程质量问题沈阳华润中心万象城工程质量问题精装区外挂石材错缝石材角破损质量问题地下室楼板墙体渗水楼板洞口漏水、污染墙面质量问题防火卷帘导轨破坏墙面百叶与墙体缝隙过大，未封堵质量问题防火卷帘卷轴处手动铁链外露，影响精装区整体效果和美观。这种现象我们应该引以为戒。防火卷帘下方天花破损质量问题地下室停车场内移动、联通、电信等信号放大器位置随意放置，对机电风管、水管按装造成较大影响，这种现象比较普遍。信号放大器安装极不规范，影响整体美观。建议：在这些运营商安装信号放大器时，对其进行有效管理。机电线管走明线，这种现象比较突出，这是由于在前期主体工程施工中土建与机电没有相互配合造成的结果。建议：在现阶段，土建、机电、精装等各专业相互配合，杜绝此类情得发生。汽车坡道上方线管走明线。墙面上线管走明线。在临近开业之际，突然发现停车场柱子上有缺角。其实，沈阳万象城在开业之前的成品保护中投入了大量的人力、物力和财力，不惜动用大量的工人、保安和管理人员全天候巡视现场，专门从事成品保护工作，但仍然存在疏忽的地方，应当引起我们足够的重视。柱子角上石材破损，未修复。汽车坡道上方竟然有消防水管横穿而过，说明在安装只初未考虑实际效果，影响美观。车道上方梁侧的腻子脱落，在开业之前仍未修补，影响美观。质量问题汽车坡道上方竟然有污水排水管，并且周围漏水明显。汽车坡道上方再次出现污水排水管，且洞口未封堵。质量问题防火卷帘下部破损精装公共区租户门前防火卷帘质量问题防火卷帘下部破损精装公共区防火卷帘下部存在缝隙质量问题室外园林景观地面石材与墙面拼缝太大地面石材拼缝太大，影响美观。质量问题消防喷淋头漏水，损坏精装区天花消防喷淋头漏水，损坏精装区天花质量问题墙体交接处石材缺失质量问题精装区地面疏散指示与石材接缝效果太差，影响美观。石材表面有缺陷质量问题精装后勤走道与防火卷帘之间存在巨大空隙，可以看见天花上方的各种线管精装区空调百叶破损精装区防火卷帘下方天花拼缝不齐百叶破损，这种情况比较常见质量问题精装区墙面石材接缝之间可以看见龙骨，影响美观。石材接缝之间可以看见内墙质量问题线管走明管线管走明管，且穿墙洞未封堵质量问题楼梯踏步石材破损墙面石材破损，且卷帘控制盒未安装质量问题29照片分析：由于园林缺乏冬季施工保护意识，没有采用保护措施，致使浇筑的混凝土被冻坏处理措施：将此处混凝土剔凿，重新浇筑部位：下沉广场质量问题部位：下沉广场照片分析：下沉广场所铺的石材成品保护措施不当，被铁锈污染处理措施：首先尝试用弱酸清洗铁锈，如果清除效果不好，则必须重新铺设30质量问题部位：溜冰场吊顶天花铝板照片分析：铝板翻边的加工质量达不到要求、折边的角度不符合设计要求、最严重的是在折边处和反沿部位的油漆喷涂质量极差，存在明显褶皱现象31质量问题溜冰场施工溜冰场吊顶铝板工程质量问题部位：室外幕墙装修照片说明：室外幕墙装修时，镀锌铁皮间的连接不严密处理措施：镀锌铁皮间连接应做密封胶防水防渗漏处理，严防雨水渗入32工程质量问题部位：空调机房照片说明：空调机房中，由于对机电洞口缺乏清晰认识，机电经常在后期开凿中对墙面进行大面积浪费性开凿，造成墙开裂，而且产生大量建筑垃圾处理措施：开凿墙体洞口前机电应做好合理规划，恰当地进行施工33工程质量问题部位：机房消防管道照片分析:机电消防管道锈蚀较严重，但安装前没有做任何除锈措施处理措施：除锈喷漆；安装前首先应做好管道的防锈防腐蚀工作，各方应加强监督力量，有效执行。34工程质量问题部位:负一层高低压配电房照片分析：前期结构施工效果不好，没有做好防水防渗漏工作，后期注浆修补，但是注浆效果极差，严重漏水，对高低压配电室的安全构成相当大的影响处理措施：应重新修补，各方加强监督，确保用电安全35工程质量问题部位：万象城负一层外墙照片分析：万象城负一层外墙、顶板开裂，墙体渗水十分严重。是一个头痛之事，因是大面积渗水，且室外已回填及铺装。目前总包无好办法解决。思考：如何做好结构施工及防水施工，加强过程管理。（应是一个典型）以免后期后患。36工程质量问题部位：华润大厦正门大堂侧墙照片分析：幕墙装修时，砖墙应提前抹灰；由于施工不当或设计变更，塔楼大堂处梁被剔凿了一部分。处理措施：幕墙设计变更应与施工及早沟通，同时监管好施工质量37工程质量问题部位：项目现场北侧围栏照片分析：工地现场围栏不牢靠，一场风雨过后，北侧围栏即被刮倒破坏处理措施：薄弱处需重新搭设工地现场围栏必须做好！既关乎形象又关乎安全！38工程质量问题部位：宴会厅南侧防火墙照片分析：砌墙时，没有做好测量，防火墙砌筑时未坐落于梁底（红线区域为两者间距）处理措施：砌筑前应该做好测量，做好标准砌筑39工程质量问题部位：地下室负三层换热站处照片分析:机电对消防管道没有做好有效监督，致使地下室大面积积水，对装修将造成影响。易引起各单位不必要的纠纷处理措施：需对消防管道做好严格检查，尤其是消防管道；发现漏水应及时排水40工程质量问题部位：万象城5层东侧结构与幕墙连接处照片分析：幕墙与室内（竖向）室内装修（横向）等的收口问题[图中红线区域所示]处理措施：自已想吧！41工程质量问题部位：后勤区后期通道吊顶处照片分析：U-PVC排水管与金属支架间未加设柔性衬垫（图中红线区域所示）支架安装未与精装吊装标高核对，吊顶不能包住支架采取措施：应将螺丝松开，重新加设柔性衬垫及更改支架42工程质量问题部位：4层某卫生间照片分析：卫生间内消防水管过墙无套管（这种无套管现象很多）处理措施：消防水管过墙必须有套管。需重新补加套管，甚至可将洞口再扩大，然后重新做外框43工程质量问题部位：后勤区后勤通道照片分析:2.4m标高以上涂料粉刷时，无保护措施，造成污染地板处理措施：每次涂刷时，应采取保护措施，可预先铺设木板，防止污染44工程质量问题部位：万象城北侧一层通往二层的扶梯与楼梯连接处照片分析：左侧照片中扶梯与楼梯间距上小下大；右侧照片中扶梯与楼梯间距上大下小（图中所示）思考：测量放线、结构施工，偏差太大。影响扶梯安装及精装。45工程安全问题部位：万象城南侧园林围栏照片分析：裙房南侧园林围挡遭破坏后长期没恢复，而且围栏破旧不堪，工人经常从该漏洞处穿越，对安全和形象造成很坏影响效果：反应管理水平46工程安全问题部位：一层7#洞附近照片分析：焊接无接火斗，无灭火器，无看火人，无安全措施处理措施：焊接过程中，需有接火斗、灭火器、看火人、安全措施47工程安全问题部位：首层7#洞分包库房附近照片分析：分包单位没有及时清理易燃垃圾处理措施：业主、监理、总包应全面加强易燃垃圾的清理和安全工作的督查48工程安全问题部位：负一层排水坑照片分析：负一层排水坑没任何防护，且坑中大量积水没有清理采取措施：检查此项工作的责任方，各方加强督查，做到安全万无一失！49工程安全问题50上图：乙炔气瓶瓶身无防震橡胶圈左图：灭火器欠压失效三、小结首先，对租户的有效管理。开业前的一个多月，大小租户的装修队伍开始大量进驻现场，管理这样一个庞大的施工群体，对于我们来说是一个严峻的考验。事实证明，作为管理方，我们的工作重心应该由管理各个分包商逐渐过渡到管理各个租户及其装修队伍对场地的合理有效使用。租户不服从现场的管理，是常有的事，他们自认为已经付了钱，是业主的业主，想怎么干，就怎么干，谁管也不理。这样的经验教训，希望在成都万象城不要重蹈覆辙，租户大量进场之后，就要加强对租户的有效管理，能减少很多问题的发生。通过对在沈阳万象城工作期间的总结，得出如下两点建议：三、小结其次，对于结构、机电、消防漏水等问题要预先考虑。结构漏水的地方主要有地下室楼板和外墙漏水、屋顶漏水、结构外幕墙封闭漏水等等。同时，还有一些租户由于自身的需要，在楼板、墙面上随意开洞，或者随意修改地漏位置，又增加了结构的漏水点，造成漏水防不胜防。除此之外，由于在开业前的这个阶段，机电系统和消防系统都已经开始运行，很多给排水管道和消防管道漏水的现象大量存在，更是使漏水问题趋于复杂化，漏水点的位置不可确定性、漏水点的数量大量增加，使解决漏水问题的难度也急剧加大。更有甚者，由于漏水问题，造成租户或者精装区域的装修泡坏，造成更严重的后果。因此，成都万象城漏水问题应该尽早解决，机电消防漏水的问题也应在精装和租户进场之前解决，以免在开业前出现不必要的状况。53钢结构设计问题解决方案关键部位的结构设计需要从使用角度复核：冬天花园(取消横梁）、中庭采光顶（钢结构后期铝板包封）对于关键部位的结构设计，建筑师应复核是否符合外观和功能要求冬天花园四到六层横向钢梁影响效果冬季花园钢结构优化开业后城市公司总经理问题解决方案宴会厅西立面钢结构没有考虑到大跨度幕墙的横梁：宴会厅后增加钢横梁、中庭采光顶6F东立面建筑师、结构顾问没有及时审核幕墙顾问的图纸钢结构设计与幕墙配合55钢结构设计与混凝土结构设计的协调问题解决方案钢结构地角螺栓外露混凝土和钢结构的设计单独委托，设计总包单位（LDI）没有审核和会签。56外立面幕墙问题建议2009年11月东立面施工已经完成约70%，为满足国际一线品牌2层店面高度的需求，将主立面进行设计调整和修改:2010年3月完成设计，2010年4月-7月完成结构拆改与加固，2010年8月-12月完成幕墙施工在主要立面，设计和施工时尽可能考虑国际一线品牌的要求,预留一定的店面高度（2层，12.5米),避免大的设计修改和返工.原东立面方案调整后的东立面方案57防火卷帘与精装修的配合经验教训解决建议卷帘与精装的配合：导轨安装与石材配合节点图、确认卷帘转角的角度、卷帘底托与卷帘底部精装封板的配合节点图（底托与封板连接或分开安装）。深化设计能力极差，基本无法完成自身的深化设计工作。劳务分包无大型项目施工经验，工人技术水平较差，人力不足，致使施工质量极差、工期严重滞后。结合项目情况，卷帘厂家只作为供应单位，安装可考虑机电分包完成工程实例部位：楼梯间报警器照片分析：楼梯间报警器管线安装时用的是明线(很多处都是这样)处理措施：自已想吧！58工程实例部位：2、3层扶梯照片分析：上下两层扶梯间净高小于2.2m，人乘坐扶梯时会碰头处理措施:将上下两层两道扶梯间距缩小，也即将扶梯基坑梁剔凿以后，右侧扶梯向左移动一定距离即可满足净高要求59工程实例部位：后勤区电梯门梁照片分