【沿海集团】设计过程中的成本、质量管控要点与方法XXXX0603

设计过程成本与质量管控要点与方法集团产品研发部2010-6-3各项目成本概况梳理钢筋含量和混凝土含量一览表项目产品类型别墅多层小高层高层地下车库（非人防）地下车库（人防）钢筋含量（kg/㎡）砼含量（m³/㎡）钢筋含量（kg/㎡）砼含量（m³/㎡）钢筋含量（kg/㎡）砼含量（m³/㎡）钢筋含量（kg/㎡）砼含量（m³/㎡）钢筋含量（kg/㎡）砼含量（m³/㎡）钢筋含量（kg/㎡）砼含量（m³/㎡）武赛一期530.4848.720.4548.720.451881.76武赛二期41.060.38104.511.52武赛三期B46.150.371801.49都江堰项目63.080.4767.70.53135.821.09135.821.09东莞丽水54.20.411140.72北赛六期综合指标：钢筋含量75kg/㎡，混凝土含量0.57m³/㎡北京丽水三期850.65南昌丽水三期31.800.3040.000.32上海馨庭500.4560.421501.51801.6沈阳赛洛城一期450.32沈阳赛洛城二期450.33各项目成本概况梳理结构含钢量及混凝土含量限额设计指标各地区含钢量优化目标值（Kg/m2）及混凝土含量（m3/m2）建筑类型结构部位北京（8度）上海（7度）深圳（7度）武汉、东莞、南昌（6度）普通多层住宅及公寓（7层及以下）上部结构50/0.3247/0.347/0.342/0.28自带全埋一层地下室140/0.80135/0.75135/0.75130/0.7花园洋房（6+1层及以下）上部结构52/0.3349/0.3249/0.3244/0.3自带全埋一层地下室140/0.80135/0.75135/0.75130/0.7别墅、双拼、Townhouse上部结构52/0.3349/0.3249/0.3244/0.3高层住宅及公寓（建筑高度60米）上部结构60/0.3753/0.3450/0.3346/0.32自带全埋一层地下室150/0.85140/0.80140/0.80130/0.75高层住宅及公寓（60米≤建筑高度80米）上部结构68/0.460/0.3755/0.3650/0.34自带全埋一层地下室150/0.85140/0.80140/0.80130/0.75高层住宅及公寓（80米≤建筑高度100米）上部结构80/0.4270/0.465/0.3855/0.37自带全埋一层地下室150/0.85145/0.80145/0.80140/0.75连接各主体结构的综合全埋地下室人防180/1.2非人防140/0.75注：上表为原有集团设计控制标准各项目成本概况梳理项目本标的建筑单方成本与可售单方成本指标表分期可售比(㎡)本标的建筑单方成本（元/㎡）可售单方成本（元/㎡）备注武赛一期0.9273456.23727.53武赛二期0.9863723.743775.36不含北大附中标的成本武赛三期B0.8912869.563222.07都江堰项目0.9053578.433953.5A、地震前基坑开完后回填费用签证金额为30万；B、主体建安测算：按8度防震分别调整了多层、小高层的钢筋、砼含量，并考虑地勘原因基础发生变化，参考2009年6-7月最新市场价格，主体建安费用比原标杆增加约1200万元C、折合可售单方增加195元/平米东莞丽水0.92824412634A、有顶层附送概念,主体外部采用大量混凝土构架(距顶层2.6米高),可售成本单方增加1134元.北赛六期、七期0.83435574265A、图纸错漏项；1228万元B、设计变更：1068万元C、现场签证：803万元D、合同漏项及调价：1770万元E、交楼措施：115万元F、材料涨价：5386万元G、其他：1900万元H：总计：12270万元，折合单方可售成本增加537元北京丽水三期0.97564966661南昌丽水三期0.9271924A、人防地下室2211.45元/m2造价高，南昌市场平均2000元/m2，主要是地下室设计图纸多次变更，造成成本高。B、三期园林景观合同价405万元，设计变更现场签证155.5万元，签证比例高达27.7%。三期景观控制不理想的主要原因为：施工单位为集团战略联盟，合同单价高及设计变更现场签证量大。上海馨庭0.67329634228A、现场签证141万B、设计变更47万C、地下室面积沈阳赛洛城一期0.9741444518250万元，一期大堂、园林、单元入口、散水等品质整改沈阳赛洛城二期0.9925923700分项武汉赛洛城项目都江堰项目东莞丽水一期装修及材料标准单价标准二期装修及材料标准单价标准3期B区装修及材料标准单价标准装修及材料标准单价标准装修及材料标准单价标准外墙面砖35元/平米面砖25元/平米劈开砖71元/M2涂料25.37元/平米涂料28元/平米涂料27元/平米涂料15元/平米涂料(质感)12-27元/M2黄锈石145元/M2外窗彩铝门窗(非断桥)350元/平米断桥铝合金门窗505.86元/平米彩塑门窗400元/平米彩色塑钢窗310元/平米铝合金外窗390元/M2阳台栏杆钢化玻璃栏杆320元/米硬木扶手型栏杆100元/米钢管栏杆190元/米玻璃栏杆260元/米夹胶玻璃栏板+锌钢栏杆490元/M电梯爱登堡11层:800KG;1M/S;20.4万/台,爱登堡11层:800KG;1M/S;20.05万/台,18层:1000KG;1.75M/S;26万/台爱登堡32层:800KG.1.75M/S,29.98万/台爱登堡11层:16万/台入口大堂装修简装,涂料260元/平米简装,普通墙砖,地面玻化砖,天棚涂料650元/平米简装,普通墙砖,地面玻化砖,天棚涂料650元/平米墙砖涂料及地砖550-700元/平米售楼处装修精装修1220元/平米石材、墙纸、地毯等1330元/平米各项目顾客界面成本梳理分项武汉赛洛城项目都江堰项目东莞丽水一期装修及材料标准单价标准二期装修及材料标准单价标准3期B区装修及材料标准单价标准装修及材料标准单价标准装修及材料标准单价标准样板间装修高层，含设计、装修、家具、饰品5630元/平米含设计、装修、家具、饰品3510元/平米含设计、装修、家具、饰品2400元/平米别墅，含设计、装修、家具、饰品4872元/平米别墅:含施工费3500元/M2会所装修精装修2240元/平米示范区景观260元/平米380元/平米380元/平米绿化、铺砖、局部水景200元/平方350元/M2公共绿化景观140元/平米150元/平米150元/平米绿化、铺砖、局部水景200元/平方260元/M2各项目顾客界面成本梳理分项北赛4期北京丽水南昌丽水3期上海馨庭装修及材料标准单价标准装修及材料标准单价标准装修及材料标准单价标准装修及材料标准单价标准外墙面砖32元/平米面砖（劈开砖）38.0元/平方米仿砖涂料25元/平米涂料48元/平米涂料35.98元/平方米石材255元/平米人造石300元/平米真石漆85.92元/平方米外窗玻璃幕墙和断桥铝合金外窗700元/平米实木外框三玻两腔1500元/平方米塑钢门窗德国瑞好玻璃5+9A+5448元/平方米阳台栏杆铁艺栏杆328元/平方米玻璃栏杆别墅栏杆353.18元/米高层栏杆324.35元/米电梯通力1000kg/1.5米/秒；约23万东芝17层：18万/部入口大堂装修石材1500元/平米人造石材为主,结合部分马赛克造型2500元/平米售楼处装修会所改造2500元/平米1825元/平米1826元/平米各项目顾客界面成本梳理分项北赛4期北京丽水南昌丽水3期上海馨庭装修及材料标准单价标准装修及材料标准单价标准装修及材料标准单价标准装修及材料标准单价标准样板间装修多层1671元/平米地面石材为主,卧室地板和地毯为主,墙面全部壁纸,顶面石膏造型公寓3200/平方米包括售楼处前期分摊363万别墅：托斯卡纳风格2500元/平米别墅4800-5000/平方米会所装修地面石材,立面壁纸结合石材,顶面石膏和局部玻璃造型4200/平方米示范区景观西班牙风格280元/平方米入户铺装及广场以石材为主;小院围合采用铁艺栏杆+绿篱,小院内铺草皮;490/平方米公共绿化景观四期全区，包括下沉广场280元/平米230元/平方米绿化、铺装178元/平米入户铺装及广场以石材为主,配以少量混凝土砖;人行道以混凝土砖为主;小院围合采用铁艺栏杆+绿篱,小院内铺草皮;250元/平方米各项目顾客界面成本梳理策划先行方案阶段控制设计成本与质量管控要点与方法施工图阶段控制标准化审图控制外部资源利用成本数据库苗木基地建设策划先行目的：确保项目目标成本的准确性及可行性规避不可见成本因素充分利用当地地形、地貌、地势等特点在集团投资决策前完成以下工作项目用地条件分析及规划产品设计建议充分挖掘土地优势，创造产品价值通过策划与设计手段，完善并解决用地条件劣势依据用地条件的详细分析形成匹配的规划布局与产品设计建议设计条件收集完备政府（控规）规划条件、大市政配套条件、地质基础条件等土地开发强度分析合理的开发强度与面积指标最适宜的产品类型组合与面积配比（商业及配套面积）合适的地下室开发面积合理的停车指标方案阶段控制严格落实策划报告设计要点项目定位及产品定位项目开发面积与产品配比地上地下建面、住宅、商业及配套面积规划及产品设计建议书规划布局、产品设计、景观设计策略分期开发、示范区建设策略、物管方案健康住宅技术配置技术标准及特征、对单体设计的条件要求顾客界面材料部品标准材料标准及成本标杆——以上内容转化为方案设计任务书，控制设计成果质量方案阶段控制成本控制严格控制可售比：控制地下室、人防、配套设施等不可售项目用地及建设规模，满足低限即可，保证最大可售面积结构方案审核：合理性、可行性、成本匹配性材料配置指标：方案中门窗面积、石材涂料面积及配比等是否同CC01表标准匹配材料配置标准是否同项目定位匹配材料配置标准是否同项目策划报告相符施工图阶段控制质量控制总图与景观、土建设计综合管网综合与景观总图的匹配土建标高与景观地坪标高的匹配健康住宅技术专项设计二次设计门窗、立面分色、排砖图、幕墙、电梯等材料封样顾客界面材料的样式、效果确定搭建样板楼借鉴万科经验，项目场地搭建所有应用于该项目的材料、部品等均实地安装推敲工艺做法或进行特殊节点与构造做法的1：1实际模型与做法研究样板间建设目前情况通常为工程端口坚持施工周期与成本的优先，设计端口无法对样板间的设计品质进行把控部分采购部品的效果无法达到预期，现场冲击力减弱建议以保证展示效果为导向的前提下（满足成本要求），由设计部门对样板间整体效果进行把控——现场品质及设计变更由设计主导；工程控制施工进度，并保证隐蔽界面工程的质量与效果施工图阶段控制成本控制面积指标复核可售面积与建设面积比地下面积指标结构限额指标复核结构含钢量\混凝土含量等是否超限额指标材料配比\工程量是否符合cc02表包括外墙装修、室内装修材料工程面积材料性能标准与单价健康住宅技术工程量与造价现场品质控制完善设计图纸保证图纸的完整与准确对特殊节点与构造做法的明确标示标准节点做法确定并推广地下室顶板、地面散水、屋顶女儿墙、屋面保温等杜绝不按图施工的情况，保证产品品质的实现参与工程例会现场工程师的现场管理施工规范的检查专业素养的培训与提高标准化通过标准化设计，固化不同建筑类型涂料、面砖等选择通过部品材质、安装工艺的标准化提高设计速度、施工质量通过大批量采购方式降低成本审图扩初及施工图设计过程中，根据施工图设计单位的设计配合进度，实施过程图纸审查及方案优化施工图完成后，聘请外部专家组织图纸审查并做好施工图交底外部资源利用充分利用外聘审图专家对结构、设备等进行审核利比等工程咨询公司前期介入，同外聘专家、设计策略联盟共同确定不同类型建筑设计限额指标甲方、设计单位、咨询方对此限额指标进行三方确认后开展施工图设计可据此决定奖惩