城市综合体调研报告

城市综合体调研报告一．商场区位规划区位：从经济效应上来说，商场的最终目的就是盈利，所以市场定位和商场选址是商场设计时的首要任务，也是极为重要的环节。商场选址是商场设计极为重要的一步，是所有后续步骤的基础，关系到商场的最终成败，所以选址要遵循一些原则：方便顾客购物1.1交通便利，靠近车站附近，如果是机关与车站的交会点，则价值更高。1.2靠近人群聚集区，如娱乐，休闲场所。有利于市场开拓发展2.1提高市场占有率和覆盖率，以利于长期发展2.2有利于形成综合服务功能，发挥特色，商场选址时必须考虑行业特点，消费心理及消费行为，尤其大型商场应综合考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得综合配套。2.3有利于组织商品运送。现代商业要求集中进货，集中供货，统一运送，有利于降低采购和运输成本。华润万象城区位规划：郑州华润万象城项目位于民主路以西、解放路以北、铭功路以东、西太康路以南区域，总占地面积79亩。万象城并且也位于郑州核心商圈的核心地段延续一贯产品线定位：中高端、一站式综合性购物。签于购物中心体量较大，两期开发更显稳健，一些更为高端的品牌如PRADA、CARTIER、等即将在二期出现。周边景观环境万象城四面临街，周边有周博大，印象城，大上海，百盛等多个商业综合体，商业氛围浓厚，虽然有很大的宣传作用，能吸引很多顾客，但基本没有绿化。项目所在的区位交通，停车位，环境污染等问题，均对万象城及其办公和住宅产生不良的影响。个人认为，就整个项目而言，酒店及商业更多是在项目摘地时有较大的利用价值，而在后期，对住宅，办公溢价，销售助推等作用效果并不明显。交通组织及出入口设置流线是综合的交通枢纽的设计的核心，流线设计是否合理，将直接影响到交通枢纽的工作效率及服务水平。本项目用地内混合了公交枢纽站，地铁出入口,及公交站点等公共交通节点，合理地利用这些交通优势带动项目的人气，并最大化体现商业的价值。一般来说，城市综合体有两个层面的交通组织问题。3.1项目与城市之间的交通组织项目与城市之间的交通组织，即城市的人，车，货如何快速到达综合体。本项目四周均为城市干道，西部为商业街更利于商业界面的开展，南北侧为城市快速通道，有利于整个综合体形象的开展。3.2项目地块内的人车流组织根据功能定位，有效组织车辆出入口。万象城设有货车专用行车路线及落客点、私家车专用出入口、多个出租车落客点，人车分流，设计更加人性化；设有前往地下车库的专用通道，地下三层停车场共有2000余车位，停车无后顾之忧。该项目设有两个车辆出入口，其中另有一非机动车入口，且非机动车入口必须持有有效工作证件才可使用。华润大厦内人流以集中管理作为首要考虑出入口设为西侧。综合商业的人流主要一是南面，北面通过二号，三号入口进入的商场的步行人流，二是公交和地铁枢纽站人流通过一号入口进入商场。商场二号出入口停车场入口自行车停车场百盛及商场地下入口商场三号出入口商场一号出入口二．华润万象城建筑部分功能组成：从竞争激烈的二七商圈中脱颖而出，与周边老商业相比，万象城在定位上将突出“新、高”。写字楼7万㎡，38F住宅：33万㎡酒店：5万㎡五星级君悦酒店，2万㎡公寓商业：万象城，地下三层，地上六层，共23万㎡郑州万象城业态分析业态布局：丰富性、便捷性动线设计：通过品牌调整，铺位分割，多经点缀这些调整方案，使商场动线布局更加合理，能让顾客视野的延展性更强，可视性更强，单店的能见率更高，便于顾客到达店面。品牌组合：万象城的品牌内涵多元性，国际、时尚、品位。商业定位精准主力店时尚百货高端精品超市五星级影院万象滑冰场零售餐饮娱乐生活儿童运动服务精品百货电影院Ole精品超市溜冰场内部流线组织：水平方向：万象城内部水平方向只有一条主流线，很多条次要通道，所有店面都分布在主动线两边，商场无死角出现，消费者不会错过某些店面。竖直方向：以位于中庭的扶梯为主，多部扶梯相互交错，营造商业空间向上的动势。在南北均有一部电梯，作为快速竖直交通。在整个建筑靠近出入口的附近均有疏散楼梯的设置。电梯：每层在50米以内设有扶梯及直梯，方便人流上下，设置人性化。另在2-5层东侧设有小飞天梯，利于人流直接拉升。万象城中商业公共空间主要集中在中庭，主功能线上。平时可以作为品牌店的外卖场，调研那天就看到妍丽在负一层的公共空间摆的室外卖场，有很多顾客驻足停留。当然也可以做一些商业表演什么的。建筑特色1.别致的门厅门厅内部楼层依次错落，空间富于变化，浅黄色大理石墙面在灯光的映衬下，营造出一种和谐纯净的气氛，使人心情舒适。外立面上的玻璃幕墙与白色石框组合形成一扇巨大的面向顾客的窗口，而内部门厅原本进深较小的布局也在玻璃幕墙的作用下显得通透、明亮。2.宽敞的中庭门厅连接中庭的部分有通往B1层的扶梯，层高较低，通过此处，径直向前走去便是宽敞明亮的中庭，自由挑出的白色扶梯，在中庭白色穹顶自然光的照耀下更显高贵，与刚才略显昏暗的过道形成对比，让人眼前一亮。3.自由的扶梯商区内部四处可见自由悬挑的扶梯，这也算万象城内的一大特色，这个特色给人以热闹而丰富的空间感，再加上出挑的回廊，横空穿过的空中廊道，都使得空间充满了变化。扶梯的设计使多个楼层直接导入人，立体动线设计减少了楼层之间的租金差距，店铺可以获得更为均等的被浏览几率，方便了人们购物。4.多变的展示空间展示空间巧妙利用悬挑扶梯的休息平台的下部设置展示空间，增加了空间的利用率，又使中庭更加富于变化，且抓住了顾客乘坐扶梯的时间展示作品，增加消费。5.多变的立面西入口上方有折线型的玻璃幕墙，内部可做广告展板，造型富于变化，又非常实用。