商业地产：什么才是真正的城市综合体

什么才是真正的城市综合体城市综合体的真正形式城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应地产的迅速发展，开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题。而在现代都市中，习惯快节奏的人们也需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。城市综合体有5个特征：超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计、高科技集成设施、地标式的城市建筑。城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。城市综合体与现代化城市主干道相联系，室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间，与功能的多样相匹配，与商业的多业态相匹配，组成一套完善的“生活结构树型体系”。同时，城市综合体具有城市交通便捷区位优势，其建筑群必然是城市景观的主体和城市地标式的建筑，承载着城市文明与经济发展的历史责任。地标性城市综合体特征包括两个含义。一是城市地标性。像北京王府井、上海南京路、重庆和武汉的步行街等都是城市的地标。而城市综合体概念与商业街又有不同，过去商业街是自发形成的。而综合体，是开发商和政府的导向形成的，类似城市的商业中心、中央商务区等。二是人口数量，必须有一定数量的精英消费群体才能形成城市综合体。生活消费树型体系的城市综合体目前，阳江的商业还没有出现完整格局的城市综合体，商业业态的主力还是百货大卖场。正在建设中的新都汇时代广场称得上是真正的城市综合体。不久前，新都汇时代广场被中国商业地产开发联合会、全国商业地产与城市建设发展论坛组委会评为“2012中国十大地标性城市综合体”称号。国内城市综合体，严格说做得很成功的并不多，这与城市消费观念有关系，又与开发商的操盘能力有关。城市综合体对城市的改变，体现在对消费生活习惯方式的改变。新都汇对城市综合体的定义和理解是，家居大卖场＋百货公司+大卖场，形成人流与传播的双重效应，达到1＋1﹥2的效果。同时，还引进多家不同业态的主力店组合方式，使整个综合体的效应达到2＋2﹥4效果。新都汇打造的正是生活消费树形结构综合体。这种树型结构综合体，打个比方，就像一棵树，生活消费树的主干，主干上长出许多树杈，这些树杈就是购物、餐饮、娱乐、休闲、商务等各种商业业态。传统的商业街、专业卖场、休闲娱乐设施分散在城市的各个部分，综合体就是把城市分散的服务集中到一起，大家在里面就可以完成吃饭、买衣服、休闲、商务等活动。省却了时间，提高了效率，适应了现代都市人对紧凑工作生活的需求。综合体的商铺优势在于，相对传统的街铺经营模式，综合体的商铺具有更大的价值。商铺价值的衡量标准是租金水平，支撑租金的是商铺经营业绩，而经营业绩又与人气和符合消费习惯的商业业态有关。很多人认为靠商铺经营业绩人气。这，不一定准确，比方说，火车站和汽车站人流是最多的，但商铺租金不是最高的，因为消费的档次较低。决定租金高低的因素取决于单店的经营业绩，只有单店经营业绩高，店主才愿意支付更高的租金。这是综合体人流共享的叠加效应。商业地产项目中最难操作的是商业综合体，最好最高档的也是商业综合体。因此，综合体商业地产对开发商的操作运营的要求非常高，是考验综合实力最大的项目。新都汇引入月星集团旗下的月星家居全程运营管理，保证商铺做旺，就是对购买商铺的业主提供了最大的保障。而且新都汇开发商自持60%物业，仅把40%位置最好的物业售给消费者，也是有社会责任的企业才有做法，也是开发商综合实力强大的体现。链接国际著名的城市综合体纽约洛克菲勒中心“洛克菲勒中心”一直作为纽约乃至美国的象征而存于世界。在过去的许多年里，从这里走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数，它们中包括通用电气(GE)、美国银行以及美国大部分传媒巨头以及其它一大批全球知名的大企业。而由他们所组成的洛克菲勒中心，则顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”。巴黎拉德芳斯法国巴黎“拉德芳斯”是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。法国最大的企业一半在这里；住宅1.56万套，可容纳3.93万人；面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；欧洲最大的公交换乘中心；商务区的1/10用地为绿化用地。每年吸引约200万游客幕名而至。东京六本木日本东京“六本木”是近几年才诞生的以城市综合体规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为许多走在时代尖端的人们竞相留下造访脚印的黄金区域。香港太古广场香港太古广场城市综合体位于中环东侧。在香港金钟地铁站上盖的太古广场，是商业、购物、娱乐、文化荟萃之地。整个项目包括楼高四层的大型购物商场、3座甲级写字楼、2座酒店式住宅、1所会议中心及3间五星级酒店，设施齐备，提供一站式豪华消费及娱乐。这里是体验香港人吃喝玩乐生活消费模式的极佳去处。广场拥有200多家专卖店，云集了多种世界名牌，是许多香港人的购物首选。