房地产项目年度营销策略方案

201X万科广场年度营销工作计划深圳万科集团01020304货量盘点年度目标及回款计划年度营销执行计划推广及营销铺排目录/Content货量盘点01货值盘点：剩余总货值111亿元，其中住宅约52亿，别墅114亿，商业22亿。产品构成剩余套数可售套数面积货值备注可售物业一期住宅3835二期住宅259256三期住宅--别墅6868一期商业--二期商业--车位590590合计---91113-上述盘点明细由项目销售部门提供年度目标及回款计划02年度目标及回款计划：年度总回款目标5亿元，其中住宅回款3.1亿，别墅回款1亿，其余9千万。时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计以往在途0.10.10.060.10.36一期商业0.150.050.050.030.050.070.4一、二期住宅0.150.20.10.150.110.120.110.050.10.111.2别墅0.20.110.110.10.150.150.10.081三期住宅10.60.341.94车位0.030.0150.0150.010.010.010.010.1累计实收5节点备注H10栋开盘二期H6、H8栋主体封顶车位开售一期商业开盘H7、H9栋主体封顶；别墅、一期商业开盘H1-H4栋交房H10栋主体封顶二期商业及高层开盘H5栋交房（具体月度任务分解待公司与项目沟通确认后再行补充）年度5亿回款的核心点：住宅和别墅回款是完成年度目标的两个核心点；年度营销执行计划03年度营销策划工作重要节点：201X年有两个重要节点，上半年4-5月份，下半年9-10月份。上半年时间点下半年时间点重要时间点：10月份主力产品：三期高层开盘/二期商业开盘配合产品：前期剩余住宅、别墅、商业、车位；重要时间点：3、4、5月份主力产品：别墅、一期商业、车位配合产品：前期剩余住宅；上半年主力产品以一二期住宅、别墅、一期商业、车位为主，货值约4.9亿元；下半年主力产品以二期商业、三期住宅为主，货值约4.2亿元；年度营销策划工作重要节点：201X年有两个重要节点，上半年3-5月份，下半年9-10月份。3月份——车位开盘4月份——一期商业开盘5月份——别墅开盘10月份——三期高层开盘/二期商业开盘车位商业别墅高层01020304车位车位产品的营销策划工程流程：重要的推售节点3月份营销策划工作组织2-3月份沟通确定车库展示区部分的内部导视标识方案等；3月份初区域内车位销售情况市场调研；同步制定车位价格策略&优惠政策&开售方案；3月上旬开始车位客户蓄客；3月底车位开售。车位产品的营销活动计划：注重实用性和与业主的互动车位营销活动计划活动目的：释放产品信息+蓄客活动类型：客户维系活动活动节点：车位开盘和交房活动（6月份、12月份均有一次交房）商商业产品的营销策划工程流程：重要的推售节点5月份业营销策划工作组织201X年2月开始启动招商筹备工作；3月初开展区域内商业产品市场调研；3月份制定招商政策、完成招商手册；同步启动招商工作、搭建招商团队；4月初完成招商说辞培训；同步商业定价方案&优惠政策&开盘方案；4-5月份完成主力店招商；开盘前一周完成客户最终情况摸底进行执行方案调整；5月中下旬商业开盘（预计安排在别墅开盘后）。商商业产品的营销活动计划：注重体验感和震撼性业活动目的：释放产品信息+蓄客活动类型：品牌活动活动节点：招商启动仪式活动、主力店签约仪式商商业氛围的建议：整齐大方，营造氛围和江景商业价值业店招、橱窗“统一规格、统一部署”的原则进行店招制作；店招设计制作应符合卡尔时代整体形象定位店招内容的设计须遵循各商家的统一识别特征；统一采取平铺于外墙面的横向店招，不主张竖向店招。商商业氛围的建议：整齐大方，营造氛围和江景商业价值业小品摆设围绕着消费者及项目业主在本商业的消费而设置一些休闲设施以及园林小品，使得本商业拥有休闲园林的空间，比如休闲座椅、景观柱灯、特色风格雕塑等，彰显时尚、从容与健康。商商业氛围的建议：整齐大方，营造氛围和江景商业价值业休息椅设置要点与忌讳：休息座椅一般放置于休息区域，广场，过道旁。放置时注意避免布置过密，而减少步行、经营空间。①与厨窗相靠。②与垃圾桶相邻。③阻碍人流。④无规则设置。垃圾桶放置要点①垃圾容器要密闭并具有便于识别的标志。②20米左右放置1个。③避免与休息椅相邻。④避免阻碍人流。⑤避免无规则设置。别墅产品的营销策划工程流程201X年3月开始启动别墅营销相关筹备工作；2月底-3月初完成区域市场内或周边市场同质产品市场调研；4月制定别墅产品价格政策&优惠政策；4月底制定别墅开盘方案；开盘前预售条件准备（五证一书）；4月上旬营销团队针对别墅产品进行营销说辞培训&4月下旬完成客户最终摸底；开盘活动筹备及其现场布置；4月底某个周末开盘执行。别墅产品整体营销策划组织别墅别墅产品的附件价值建议：作为“标杆产品”，建议在开盘之前（4月份）完成样板房-展示区部分，增加别墅区物业服务体验。别墅园林景观：别墅展示区注重景观与建筑的融合。别墅产品的附件价值建议：作为“标杆产品”，建议在开盘之前（4月份）完成样板房-展示区部分，增加别墅区物业服务体验。别墅别墅样板间：注重空间感、品质感，引起客户震撼。别墅产品的附件价值建议：作为“标杆产品”，建议在开盘之前（4月份）完成样板房-展示区部分，增加别墅区物业服务体验。别墅物业服务：别墅区服务体验注重人性化，高体验的细节。别墅产品推广策略：高举高打，核心诉求高品质和高贵性。别墅客户构成特征：有一定的经济基础、品质生活追求，二次置业以上，当地籍贯的在隆或者周边、外地经商群体推广入市重要节点：3-4月份推广渠道建议：户外大牌（核心地段十字路口、高速路口、周边乡镇路口）、刀旗（高速路口到项目沿江沿线）现场展示：现场包装、工地形象、沿江风光带包装别墅推广策略：高举高打，注重形象品质和影响力；核心体现品质与高贵。别墅营销活动计划：高品质有主题，注重县城高端人群的体验感。别墅营销活动计划活动目的：释放产品信息+蓄客活动类型：品牌活动活动频率：入市前从3月份起，每个月安排至少一次主题活动其他活动形式补充：周边乡镇定点拓客活动高层高层产品的营销策划工程流程：两个重要的推售节点，1月份和10月份第一个节点：201X年12月底-1月份201X年12月底开始启动H10栋营销相关筹备工作；同步启动该类型竞品价格&营销政策的市场调研；201X年元月初制定H10价格政策&优惠政策；元月初制定开盘方案；开盘前达到预售条件（五证一书）；开盘前半个月营销团队针对H10栋的营销说辞培训&前一周完成客户最终摸底；开盘活动筹备及其现场布置；元月中旬开盘执行。高层高层产品的营销活动计划：高频次多互动，暖场活动为主，维系老客户关系。活动目的：释放产品信息+蓄客活动类型：客户维系活动（老带新）活动频率：入市前从7月份起，每个月安排至少两次暖场活动推广及营销铺排04类别数量费用（万元）占比备注户外-10013%-围挡-608%-刀旗-304%-乡镇墙体-304%-客车椅套-101%-活动-20027%-物料-203%-其他-30040%-合计-750100%-费用预算与使用安排：5亿*1.5%=750万元。工程节点主推货源推广主题推广策略活动策略4月5月6月7月8月9月10月12月11月5月别墅、商业开盘10月三期高层开盘二期剩余住宅产品；别墅产品蓄客；商业产品蓄客；别墅推售；车位推售；剩余住宅；车位蓄客；开盘热卖信息；高举高打别墅宣传别墅样板房展示活动；主力店进驻签约仪式活动；车位开盘活动；三期住宅蓄客活动；别墅开盘活动；商业开盘活动；周末不定期穿插相关资源活动，含圈层资源活动、老业主维系活动、业主年底感恩回馈活动。高贵、稀缺、奢华的信息3月三期住宅蓄客；前期剩余产品销售；三期住宅产品开盘活动；别墅样板展示车位推售车位推售；剩余住宅、商业、别墅推售；三期住宅产品强销加推；剩余别墅、商业销售；产品、营销、开盘信息商业宣传三期住宅产品信息宣传车位信息宣传车位信息；高贵、稀缺、奢华的信息201X营销计划排期感谢聆听预祝201X大卖万科集团