22物业管理基本制度与政策 教材(5)

物业管理基本制度与政策教材第五章国外及香港地区物业管理概况我国开展物业管理活动的20多年时间里，国内物业管理主管部门、物业管理企业，以及房地产方面的专家、学者，与国外同行进行了广泛的交流和研讨。内容包括住房情况与政策、物业管理方式与机构、物业管理人员的资格与培训、物业管理制度与活动规范等各个方面。这些交流与研讨成果对于完善我国物业管理法制的建设，推动物业管理活动的广泛开展和不断深化，具有重要的借鉴意义。．第一节英国物业管理一、住房建设和分配制度在20世纪初，大约90％的英国人是靠租房解决居住问题的。到了20世纪80年代，英国推行住房制度改革，将国有住房出售给租户，还有一些半官方的机构即住宅合作社也集资建房，将房屋出售或出租给中低收人家庭，还有一些经济条件好的英国人直接从私人开发商手中购买房屋，但这个比例不高，大约占5％左右。从1980年到现在，英国各地区地方政府将150万套房屋出售给了个人，70％的英国人拥有了自己的住房，其中在英格兰这一比例达709／6，威尔士达到了73％，苏格兰64％，北爱尔兰为75％。一项调查表明，90％的英国人希望拥有一套有产权的住房。政府将公有房屋出售给个人，价格是低于市场价格的，给了租户很多优惠，也促进了住房制度的改革。比如伦敦地区一套房屋，政府出售给个人时价格为169975英镑，而购买者再次出售时价格可达207246英镑，差价达4万英镑。我国从20世纪90年代开始的住房制度改革就借鉴了英国模式。二、物业管理类型英国房屋的类型决定了物业管理的类型。一般来讲，非住宅即商业楼宇的管理模式和我国差不多，管理的重点也是房屋及设备设施管理，包括设备的日常运行、维修和改造等。物业管理服务内容和标准通过物业管理委托合同约定，管理费用也大多采用佣金制。而住宅的物业管理和我们有很大不同，比我们的物业管理要简单，因为大部、分人住在独立式别墅或联排别墅里，别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门维护管理，业主需每年交纳物业税(CouncilTax)，一套别墅(建筑面积200m2左右)一年的物业税大约1600英镑，相当于一般职工工资(年工资36000英镑)的4．4％，是完全可以承受的。业主房屋本身的维修管理，则由业主自行选择物业管理公司来负责。当然，业主也可以自己做一些零星维修的活儿，因为在英国，水、电零星维修的人工费是非常贵的，基本上是每半小时50英镑。由于房屋互不相连，维修及管理服务都非常简单，社区关系也非常简单，很少会产生邻里纠纷和共同事务的处理。除了别墅外，还有少量的人住在高层楼房里，但是这些住宅区规模都比较小，不像我们大规模的社区，一般都是一栋楼为一个物业管理区域。这样的楼房一般是由私人开发商建设的，物业管理也分为前期物业管理和正常期物业管理。前期物业管理也是由开发商选定一家物业管理公司，开发商在出售房屋时，会制定一个公约，公约中明确物业公司的名称，物业服务的内容、标准和服务收费，包括建设单位、物业管理企业和业主三方各自的权利义务关系，购房人要对此予以认可。业主入住以后，可以成立业主委员会，业主委员会对开发商选择的物业管理企业不满意的，可以解聘，自行选择满意的物业公司。住宅区的物业收费一般也采用酬金制，每年预定一个固定的数目，包括清洁、保安、房屋维修等服务成本以及物业公司的酬金。当然，。账目是需要向业主公开的，物业公司的账目，业主可随时随地到税务部门去查询。对于小规模的楼宇，业主也许不会去选择一个公司，而是直接选择一个房屋经理，负责管理房屋事务，这样对业主来讲会节约一些费用。关于业主的决策机制问题，是通过召开业主大会来决定重大事务。如对楼字公共部位的维修问题，到底该不该修，如何修，由所有受益业主共同协商决定。若全体业主达不成一致意见，则任何一个业主都可以向政府主管部门申请政府裁决，政府主管部门接到申请后，可以实地勘察，认为房屋存在安全隐患必须维修的，会责令全体业主限期达成一致意见，达不成一致意见的，政府部门会组织专业单位维修，维修费用由全体业主分摊，并在维修费用的基础上加收30％，此举在于督促业主自行达成一致意见。三、皇家特许屋宇经理学会在英国，政府对从事物业管理的企业和个人没有特别的限制，但有一个半官．方的非盈利性组织，即英国皇家特许屋宇经理学会(CharteredInstituteofHous—ing，简称“CIH)，在物业管理行业非常有权威性，专门负责物业管理从业人员的培训和交流，该组织不受政治派别所左右，其宗旨在于提高房屋管理的科学性和艺术性。该学会成立于19世纪中叶，是一个只接受个人会员的组织，目前有会员18000多人，大部分会员在英国，我国香港地区有2000多会员。该学会的经济来源主要靠会员会费和提供各种诸如培训服务所收取的费用，如有盈利归组织全体成员所有。学会的管理机构是理事会，理事由在行业里有名望的人担任，共31人。学会总部设在英国考文垂市(Coventry)，总部设有专业发展部、联合服务部、政策部、培训教育部、企业事务及秘书部等，在英国很多地区及亚太地区设有分会。虽然加入学会并非是强制性的，但是一旦成为会员，受聘于物业公司或业主的机会就比较多。因此，要在英国从事物业管理，加入该学会非常必要，学会在行业里的地位非常高，可以代表全行业与政府就有关问题进行谈判。加入该学会的条件是：直接从事房屋维修和服务的从业者，或者3年全职大学生或5年半脱产大学生，加上一年的实践，就可以申请加入学会。应该说，入会门槛并不高。但加入学会以后，学会对会员提供的服务是非常多的，主要的服务是培训，通过培训传授专业知识，提高竞争能力，从而更好地为雇主服务。每年分会对会员都进行培训，总部每年还会召开一个全球性的年会。培训的内容包括房屋政策，实际操作经验，房地产金融知识等。学会平时给会员提供的服务包括各种各样的专题培训，还发放学会杂志周刊、月刊等。四、住房管理注册学院CIH最具特色的就是各种形式的、针对不同人群的培训课程。CIH下属的住房管理注册学院(CPD)是一所在住房管理领域内提供卓越的专业培训以及专业学习的学院。无论是想要深造的个人，或是需要学习新政策的公司员工，或者正在重组公司的人员，学院都能够提供量身订做的系列培训以符合需求，也可为业主或一线管理员工提供远程学习课程。学习可以通过两种方式，一种是在遍布英格兰，威尔土，苏格兰和北爱尔兰的学院以职工脱产形式学习；另一种是以远程学习方式进行CIH资格认证的学习，CIH资格认证是一种适合大多数人的学习方法。具体来讲，培训方式如下：(一)成为CIH的A级会员，包括以会员价购买专业用书如报告等，有权从本地进人CIH网络j免费的政策信息及建议，以会员价格参加CIH培训，研讨会以及会议，有权使用全部住房管理教育问题的建议书，实践培训以及职业信息和提供时事通信电子周刊，以保证学员掌握最新专业动态，提供住房管理资料以及住房管理内部刊物。(二)二级认证课程设计可满足以下人群需求：现在并未从事住房管理行业，但在考虑将来应聘住房管理相关职位的人士；业主希望了解住房知识的；加入住房管理行业的新人，希望提升对于住房管理的整体认识；在住房管理相关领域内工作。二级认证相当于GCSE(A—C级)或MVQ二级资格。(三)三级认证课程设计可满足以下人群需求：住房管理领域内的专业人士，如工程管理与维护人员，希望参与到住房管理服务中的业主；希望获取专业技能的一线住房管理工作者。三级认证须完成下述课程：房屋及设施设备管理与维护；可持续发展社区；看护及门房服务等。完成三级住房管理资格认证，将成为CIH的合作会员，在名字后面，亦可使用CertCIH的缩写以证明专业身份。(四)四级认证课程设计可满足以下人群不同需求：希望在企业内达到管理层职位的人士；希望在支持性住房管理，学生宿舍管理或普通住宅管理领域内获得高级技能的人士；希望完成CIH专业资格认证第一部分的人士。在一年内，可以完成四级住房管理资格认证，包括以下内容：住房管理；。支持性住房；学生宿舍管理。完成四级资格认证将帮助您成为CIH的合作会员并可以在名字的后面加上CertCIH的缩写以表明专业身份。(五)远程教育CIH建有远程教育中心以帮助学员在不方便脱产学习的情况下进行学习。远程教育中心每年3月和9月招生，并设有三级和四级全部课程。远程教育是一种灵活机动的学习方式，它可在工作之余，及时对专业技能进行充电，以扩大个人职业前景。当无法选择脱产学习时，远程教育可提供给一个获取专业资格认证的学习机会。当开始课程学时，学院将设定以固定的指导日期，批改学员的作业并给予反馈意见。另外，学员通过学习取得CIH的职业资格，这也是国家认可的职业资格认证，在竞争激烈的雇佣市场，取得资格认证能帮助个人在申请职位时显出优势。第．2-节美国物业管理美国的物业管理已有70年左右的历史，其发展已日臻成熟。美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高。这与美国房地产业在整个国民经济中所占的重要地位是分不开的，美国房地产业总值约占国民生产总值的109／6～159／6，全国三分之二的有形资产是房地产，其中土地占30．2％，房产约占50％，房地产投资占美国私人投资的一半以上，其中绝大部分是住宅投资。全国约有100万人从事与房地产业有关的工作，包括物业管理工作。一、物业管理从业人员资格及其培训(一)物业经理的职位层次美国物业经理职位分为三个层次：物业管理的最高层次为资产经理(Assetmanager)，主要负责地区物业发展战略规划，进行市场调研，确定物业的投资方式。其次是物业经理(Propertymanager)，该职位属于中间层次，其主要职责是负责联系相关代理商，拟订物业财务报表，做广告、物业招租等。最低层次是楼宇经理(site／buildingmanager)，其职能相当于酒店里的住店经理，负责楼宇的日常管理工作，但一般不与小业主或租户发生联系。目前美国物业管理经理三个层次的界限逐渐定成两个层次，即资产经理与物业经理逐渐合二为一，而物业经理的一部分职能，也逐渐转由楼宇经理负责。(二)物业管理从业人员资格认定与培训美国物业管理从业人员资格认定，主要由全美物业管理协会(IREM)进行。目前，美国有三种资质的认定：注册物业管理经理(CertifiedPropertyManager，简称为CPM)。主要是指管理大型居住、商业、零售或工业物业或者综合物业，并且对管理的物业成效负责的管理者。合格楼宇经理(AccreditedResidentialManager，简称为ARM)。主要是指管理一些住宅物业，如受政府补助的中低收入者居住的公寓、私房业主的活动或共管协会(相当于中国的业主委员会)、独立家庭住宅或活动住宅庭院，并且主要负责场所管理的管理者。合格管理公司(AccreditedManagerOrganization，简称为AMO)。主要是指房地产管理公司，或是房地产公司中的物业管理部门。1．如何成为一名注册物业管理经理(CPM)(1)申请成为CPM候选人。CPM是美国高资格物业管理专业人士的重要标志。这一职衔是IREM授予房地产管理领域中的杰出人物。要想成为一位CPM者，先要成为一名CPM候选人。CPM的候选人条件是：①提交一个CPM候选人申请，一般申请费用为几百美元，并不予退还；②有高中毕业证书并且已到了法定年龄；③申请时正在从事物业管理行业，并且至少有12个月的合格的物业管理经历；④持有物业管理许可并提交复印件，没有许可的要提交未被要求持有的原因；⑤同意物业经理职业道德规程；⑥取得当地IREM分会的同意。一旦被批准成为CPM候选人，可以在最短一年和最长十年达到所有要求并被批准成为CPM成员。(2)CPM的注册。当从CPM候选人批准成为CPM正式成员后，还必须达到IREM的要求，成功地进行注册。IREM采取计算分数的方法来注册CPM。IREM要求成为CPM总共需要260分。其中，160分为规定分和100分为可选分，并还应满足其他要求。以下是IREM为取得CPM的候选人提供必须通过或拥有的取得CPM分值的八个方面：第一，经过IREM物业管理课程培训(可取得