龙岗区城市更新工作指引

龙岗区城市更新工作指引1龙岗区城市更新局2017.11《龙岗区城市更新工作指引》LONGGANGQUCHENGSHIGENGXINGONGZUOZHIYIN龙岗区城市更新工作指引2目录 第一章总则...........................................................1第二章城市更新单元计划申报与审批.....................................3第三章土地、建筑物核查与处置........................................23第四章更新单元规划申报与审批........................................43第五章实施主体确认..................................................54第六章用地管理......................................................57第七章建筑设计管理..................................................70第八章附则.........................................................107第九章附件.........................................................107附件一：龙岗区拆除重建类城市更新项目审批流程示意图 ....................................... 108 龙岗区城市更新工作指引1第一章总则一、目的依据为进一步规范龙岗区城市更新行为，明确部门职责权限及工作要点，细化操作标准及技术指导，提高城市更新工作效率，根据《深圳市城市更新办法》（市府令第290号，以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号，以下简称《实施细则》）、《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市府令第288号，以下简称《决定》）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（市府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）以及有关政策文件，制定本工作指引。二、适用范围本工作指引适用于龙岗区城市更新单元的计划申报与审批、土地及建筑物信息核查、规划申报与审批、实施主体确认、用地管理、建筑设计管理等工作事项。涉及环保、水务、消防、预售等工作事项的，按照区相关单位有关规定办理。市区相关主管部门对本工作指引工作事项有新规定的，从其规定。三、职责权限龙岗区城市更新领导小组负责领导全区城市更新工作，对城市更新工作的重大事项进行决策。区城市更新领导小组办公室设在龙岗区龙岗区城市更新工作指引2城市更新局。深圳市龙岗区城市更新局是龙岗区城市更新的主管部门（以下简称主管部门），行使《决定》规定的职权，负责具体组织、协调、监督全区城市更新工作。相关职能部门根据《深圳市龙岗区城市更新实施办法》履行城市更新管理职责，街道办事处应当依职责办理涉及城市更新活动的相关工作，社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新工作的正常秩序。龙岗区城市更新工作指引3第二章城市更新单元计划申报与审批一、一般规定申报单位须按相关要求提交申报材料，申报城市更新单元计划。权利主体单一的，可同步申报城市更新单元规划等工作。城市更新单元计划实行常态申报。二、申报条件（一）基本条件：1.城市基础设施、公共服务设施亟待完善。2.环境恶劣或者存在重大安全隐患。3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。（二）计划申报主体应当符合以下要求：1.申报城市更新单元内权利主体单一的，可由权利主体申报或委托单一主体代为申报。2.申报城市更新单元内存在多个权利主体的，同意申报的相关权利主体须共同委托单一主体代为申报。3.区政府认为确需实施拆除重建，且通过政府主导的方式实施城市更新的，可由区政府以及区政府授权的部门进行申报。4.属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定非农建设用地范围外形成的建设区域的，由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报，或由相关权利主体委托单一主体代为申报。5.70个历史遗留项目及纳入2010年结转和实施计划的更新单元龙岗区城市更新工作指引4已按相关规定确认申报主体或实施主体的，由确认的主体开展相关工作；未明确申报主体的，可由辖区街道办事处作为申报主体，或由主管部门按相关政策要求对申报主体进行确认并予以公告，再由认定的申报主体开展后续工作。6.旧住宅区及零散旧住宅区可由辖区街道办事处作为申报主体开展城市更新前期工作。（三）城市更新单元内权利主体的更新意愿应当符合以下要求：1.城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。拆除范围内包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80％。2.城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，如原农村集体经济组织继受单位股份合作公司章程规定股东代表大会为公司最高权力机构的，意愿征集可按以下方式分别处理：（1）用地属原农村集体经济组织继受单位成立的社区股份合作公司，且公司具有独立法人资格的，由其召开股东代表大会表决，同时提供股东签名的意愿情况。（2）用地属社区居民小组成立的股份合作公司，且公司具有独龙岗区城市更新工作指引5立法人资格的，由其召开股东代表大会表决，同时提供股东签名的意愿情况，再经社区股份合作公司书面同意。（3）用地属不具有独立法人资格的社区股份合作公司分公司，应先召集股民集体表决形成决议，并提供股东签名的意愿情况，再由社区股份合作公司召开股东代表大会表决。3.涉及与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住宅区，因规划统筹需要确有必要纳入拆除范围的，零散旧住宅区部分权利主体的城市更新意愿应当达到100%。（四）城市更新单元计划申报方向应符合以下要求：1.符合法定图则和其他上层次规划要求。2.计划申报更新主导方向与已批法定图则不符的，经区城市更新局审核后认为具备城市更新必要性和可行性，且对申报更新主导方向予以支持的，可依程序申请法定图则调整后再进行计划申报工作。如将法定图则的二类用地性质作为更新主导方向的，区城市更新局应先征求规划主管部门意见。涉及发展备用地的，按法定图则明确的发展方向作为更新主导方向。（五）城市更新单元计划申报符合以下条件之一的，予以优先推进：1.有助于落实东进战略打造东部中心的城市更新项目。（1）列入《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020）》、《龙岗区落实东进战略打造深圳东部中心行动方案（2016-2020）》的项目。（2）位于近期发展规划划定的重点区域，如坂雪岗科技城、大龙岗区城市更新工作指引6运新城、深圳国际低碳城、平湖金融与现代服务业基地、宝龙科技城、阿波罗未来产业城等重点区域的项目。2.有助于促进产业转型升级、推动产城融合、落实总部+制造基地的更新项目。（1）更新方向为M0的产业升级项目应引进符合我区发展导向产业或列入年度市、区两级重大项目计划内的重大产业项目。（2）更新方向为工业用地（M1）的产业升级项目或综合整治类工业区升级改造项目。（3）符合《深圳市龙岗区经济与科技发展转型资金支持招商引资工作实施细则》重点引进产业项目标准的产业升级项目；（4）市属、区属国有企业控股的城市更新项目。3.有助于完善片区公共配套及市政交通基础设施的城市更新项目。（1）落实如学校、医院、轨道交通、次干道以上道路、河道整治等公共服务设施和基础设施，且土地移交率不低于35%的项目。（2）为落实政府近期急需建设的学校、医院、轨道交通、次干道以上道路、河道整治等公共服务设施和基础设施，在纳入更新计划前启动并在政府规定时间内完成公共利益用地上房屋收购及搬迁补偿工作的项目。属于申报单位自身因素未能按期提供公共利益用地的，则采取计划清理措施。（3）在按政策配建保障性住房和人才住房的基础上，增配15%龙岗区城市更新工作指引7且不小于3000平方米的保障性住房和人才住房的项目或满足周边公共配套承载需求的“工改保”项目。4.有助于提升城区品质，消除安全隐患的城市更新项目。（1）打造城市精品示范项目、引进国际一流城市设计理念、落实产业空间、城市公共空间、生活休闲空间、建筑空间、地下空间“五位一体”要求及聚集高端优质资源的项目。（2）消除危险边坡、地陷等地质灾害及经常性水浸、严重消防隐患、危房集中等安全隐患区域的项目。三、申报材料(一)申报表格；(二)申报图纸；(三)申报主体的身份证明材料；(四)更新意愿证明材料；(五)土地及建筑的相关权属证明材料；(六)近期现状照片；(七)城市更新单元测绘报告；(八)城市更新单元社会稳定风险评估报告；(九)城市更新单元资金监管协议；(十)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。四、审查依据(一)《深圳市城市更新办法》；(二)《深圳市城市更新办法实施细则》；龙岗区城市更新工作指引8(三)《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》；(四)《深圳市城市更新“十三五”规划》；(五)《龙岗区城市更新“十三五”规划》；(六)龙岗区各街道统筹单元范围划定研究成果；(七)《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》（试行）；(八)其他相关法律、法规、规章及规范性文件。五、审查事项（一）前期指导：意向申报单位可向主管部门提交城市更新单元申报范围以及土地权属、更新意愿证明等材料，申请城市更新前期指导服务。主管部门依据提交材料和相关规定，分析更新范围划定的合理性与更新单元改造的必要性，并指导申报单位组织计划申报材料。（二）主管部门审查事项：1.是否符合市、区城市更新十三五规划、全市产业区块控制线、已批法定图则以及其他上层次规划（包括城市总体规划、土地利用总体规划等）关于功能、发展方向等方面的要求。是否符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线、黄线、紫线、蓝线等城市控制区域管制要求。2.更新范围是否符合各街道统筹单元范围的划定、是否位于城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域、是否位于政府土地整备计划范围。3.申报主体资格、更新意愿达成情况。龙岗区城市更新工作指引94.用地权属情况：复核合法用地比例；复核土地权属类型，是否存在城中村用地和旧屋村。5.现状建设情况：复核现状建筑年限等是否满足《暂行措施》的要求；现状建成区是否符合《申报指引》拟定的基本条件，如城市基础设施、公共服务设施亟需完善的，环境恶劣或者存在重大安全隐患的，现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的。6.对更新单元及周边的公共配套设施、市政交通等城市基础设施的承载能力是否匹配进行初步审查；7.是否符合优先推进策略。（三）相关职能部门审查事项：1.区发展改革局：对更新单元是否符合全区产业和城市发展导向，是否适应全区以及具体片区产城融合发展目标，城市更新项目的主要目标、原则等宏观层面提出意见和建议。2.区经济促进局：统筹考虑周边产业及空间等情况，对更新单元的产业升级方向、更新必要性、产业定位等提出意见和建议。3.区教育局：统筹考虑周边教育设施及学位需求情况，对更新单元的教育设施需求等提出意见和建议。4.区科技创新局：结合深圳国家自主创新示范区发展规划纲要、深圳国家高新区建设要求、科技资源建设布局规划等，对相关城市更新项目的创新型产业园、孵化器、新型研发机构、众创空间建设、创新型产业用房配建要求、产业监管等提出意见和建议。龙岗区城市更新工作指引105.区文体旅游局：统筹考虑周边文体设施情况，对文体设施的配建需求，是否