西安别墅市场研究分析报告

西安别墅市场研究分析报告目标市场表现：别墅、类别墅、花园洋房概念含糊不清，一般客群难以分辨；西安别墅市场调查分析1、客户对别墅类型的需求2、客户置业别墅面积分析3、客户喜好别墅风格分析4、客户能接受的别墅距市中心的路程分析5、客户对别墅停车位需求分析6、客户置业别墅考虑的要素分析7、客户对别墅周边环境的要求分析8、客户来自区域分析9、客户从事职业分析10、客户受教育程度分析别墅、类别墅、花园洋房等产品的顶端功能配套，让高端客群甚为青睐！别墅、类别墅、花园洋房等高端产品的市场开拓，前景看好!1、别墅的定义2、类别墅的定义3、花园洋房的定义4、三种业态的区分5、西安别墅市场案例研究6、本案建议目录1、别墅别墅，英文名：villadom森林别墅；即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，所谓别的意思就是第二。在国外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。最典型的别墅模式：流水、山林、大房子我们现在常说的别墅，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA。如果直译过来，HOUSE应该是房子、住宅；而VILLA才应当是别墅。事实上，我们国内目前房地产市场中所销售的大部分别墅，并不是VILLA，而是HOUSE。1.1别墅的定义独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性极强的单体别墅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，私密性强，市场价格较高，也是别墅建筑的终极形式。双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。联排别墅有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。Townhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。空中别墅空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式/跃式住宅。跃式住宅。要求产品符合别墅全景观的基本要求、地理位置好、视野开阔、通透等。1.2别墅的分类稀缺景观是最重要卖点购买别墅的客户最看重对稀缺资源的占有，由过去从地段、交通、产品、外观、资源、使用功能等其他因素的影响，转变到今天对天然景观考虑的较多，其中自然和历史人文景观成为别墅的最大卖点。经济型别墅占据主流总价100万-350万之间的经济型别墅应该是别墅市场的主流。因为这类产品的市场消化力最强的。它代表一类需要初次感受别墅生活的人群，其受众面最大，基数增长也最快。中产阶层队伍的壮大和收入的提高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求空间。当前处于这个价位的别墅项目，只要产品不是有明显缺陷，态势都基本良好。但同时也有专家认为，经济型别墅可能会导致大量的落后模式，浪费土地资源和背离了“别墅”的真正含义。地缘融合得到体现地理文化对房地产业有着重大影响。就别墅来说，西方人的别墅就是家，中国人的别墅是周末休闲的奢侈品。美国人一天的生活半径可能是50公里、100公里甚至更多，而中国人没这么大的生活空间，由此而来的居住方式、消费习惯的不同都成为别墅开发商思考的问题。同时，别墅项目也开始更注重别墅与周边自然和文化景观的融合，更注重生态环境的保护。高新科技应用更广泛很多科技含量很高的产品，首先在“别墅”这一住宅的最高形态上得到应用，比如木制别墅，就具有节省能源、生态环保、节省建设用地等优点。1.产品稀缺性，具有不可复制的价值因素2.产品的功能系统完善到位3.能够体现出区域价值，即同区域里超过其他产品的价值4.体现尊贵感，使客户的个人价值得以实现。1.3别墅的特点2、类别墅类别墅是别墅产品的延伸，是介于别墅和高级公寓之间的一种产品形态。同别墅相比，类别墅和别墅在本质上是相通的，都强调优美的环境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度，但类别墅具有比较鲜明的产品个性，它以居住生活为首要元素，摒弃了独栋别墅太过狭窄的邻里关系，注重营造特定的邻里生活，却毫无局促之感，最适宜作为高品质的第一居所。另外，类别墅还具有经济型别墅的特点，单价和总价相对较低，适合的人群更广泛。因此，从某种意义上说，类别墅让别墅改变了高高在上的顶级豪宅形态，成为更多精英阶层接受并喜爱的住宅产品。2.1类别墅的定义一、联排别墅：也就是常说的Townhouse，由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，户户联成一排，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户，有自己的院子和车库。Townhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。优点：具有极大的价格优势。缺点：布局呈乏味的直线“兵营式”排列，前后排间距小而产生互视。二、双拼别墅：两户连在一起的“双拼别墅”，在国外被叫做“Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅，是最接近真正别墅的一种形态。优点：降低了社区密度，增加了住宅采光面，有了更宽阔的室外空间。缺点：价格较高，很多双拼别墅的价格跟独栋别墅相差无几。三、叠加、空中别墅：指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。优点：依托于市区繁华生活,占据了社区的重要位置，形成了多种优势。缺点：不太亲近自然，并对入户花园和露台的依赖比较强。2.2类别墅产品分类首先是因为传统别墅开发受限的政策因素促使开发商必须去寻找、开发一种能够替代或过渡性质的产品满足传统别墅的市场需求；其次是全国土地资源日趋紧张，独栋别墅占地较为浪费，已不能成为未来发展的主流产品，而“类别墅”产品则比较符合市场需求；其三就是多元化的市场购买需求导致不同风格的类别墅产品不断涌现；最后还有一个外在的推动因素，就是大中城市开发企业、代理商大量进入当地市场，推动了“类别墅”产品的发展，众多创新产品不断涌现。2.3类别墅产生原因与独立别墅相比，“类别墅”主要体现在占地少、更环保、土地利用率高；在价格上，它的总价比独立别墅要经济实惠、性价比更高；和洋房相比，“类别墅”产品通常的户均面积都控制在200平方米以内，房型设计紧凑合理，和洋房相比，“类别墅”更显得有天有地，档次功能更高，且划分得更加人性化；同时，在同样总价的范围内，给消费者更多的自由设计和享受自然环境的空间。“类别墅”产品将别墅理念运用到多层住宅中，具备别墅室外空间的私有化特点，同时大部分单位平层化，使生活更方便。建筑密度与房价接近多层住宅，但可以享有别墅般的居住品质。2.4类别墅特点3、花园洋房市场上的花园洋房之间本身差距非常大，一般有狭义和广义之分。狭义的“花园洋房”：就是GardenVilla（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅，户户拥有私家花园，而且产品品质高，装修豪华。花园别墅广义的花园洋房：广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为GardenHouse或者GardenApartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物；广义花园洋房所定位的客群是中产阶级，而且有一定文化品位。广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。花园洋房3.1花园洋房的定义花园洋房的其他定义：属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。此外，如果一个低密度住宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风格，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。定义可以缩写为：户户拥有花园的外国建筑风格的住宅。市场中狭义的花园洋房完全符合我们的定义，也是市场中被广泛认同的花园洋房，但很多广义上的花园洋房的确不能称之为花园洋房，距离花园洋房尚有距离。一层普遍能得到花园，但一层以上却丝毫没有花园的痕迹，顶层所赠送的露台和花园也没有半点联系，如果把这些花园洋房各户之间的花园解决得当，便也是花园洋房了。城市中心的洋房以前，提到花园洋房，无疑会想到“郊区”，因为可以理解的地价等因素，花园洋房一般只在城市近郊出现，城市中心或靠近城市中心的花园洋房可谓寥若晨星。近些年来，花园洋房开始向城市中心生长，拉开从郊区回归都市的序幕。主流户型80~140平方米前几年的花园洋房，200平方米以上户型随处可见，绝大部分户型也都在140平方米以上。如今200平方米以上户型已经逐渐减少，符合市场需求的户型大行其道，绝大多数开发商把80~140平方米作为花园洋房的主力户型。户户精彩，层层不同时尚洋房，打破了以前户型左右对称的格局，每一层楼，每户户型都不一样，在提高产品品质的同时，增加产品的个性化。赠送空间增加与前几年相比，洋房的品质不但没有下降，反而有较大的提升。在有效控制户型面积的同时，产品更在不断创新。一、二楼都有附带的地下室，顶楼设计也一改以前跃层的格局，增加整层的屋顶花园。花园洋房的使用面积一般都大于购买面积。目前市场上的花园洋房，均有不同面积的赠送空间。配套更加完善以前的“郊区洋房”以优美的环境吸引购房者眼球，但在交通、教育、生活等配套方面的不足总是难以弥补，如今洋房离城中心越来越近，在享受优美环境的同时，交通、教育、生活等配套也更趋完善。安全系数更高以前客户购房产最关注的是房屋的地段和价格，经历地震之后，房子是否抗震被购房者放在第一位。与一般的多层相比，洋房采用框架结构，同时作为低密度和低容积率的产品，整体安全性更有保障。3.2花园洋房的特点4、三种业态的区分别墅1、山地别墅2、临水别墅3、牧场别墅4、庄园式别墅独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅空中别墅1、景观的稀缺性2、经济型别墅占据主流3、地缘融合得到充分体现4、高新科技应用更广泛5、客户个人身份与地位的象征类别墅1、联排别墅Townhouse2、双拼别墅Twofamilyhouse3、叠加别墅4、空中别墅1、强调优