中航国际-北京四合院项目小股东退出方案

©2013AVICINTERNATIONAL.Allrightsreserved日©2013AVICINTERNATIONAL.Allrightsreserved背景情况介绍院落价值分析退出方案建议项目成本情况经济测算模拟报告目录©2013AVICINTERNATIONAL.AllrightsreservedⅠ背景情况介绍©2013AVICINTERNATIONAL.Allrightsreserved、背景情况介绍-股权架构2006年中航城&世纪盈丰（以下简称“小股东”）为推动深圳渔农村旧改项目合作事宜，按照68%:32%股权比例设立中航置地。中航城公司按照双方签署合作协议约定，已支付诚意金及前期款项2600万元，目前渔农村项目已不具备继续合作条件。2008年经小股东推荐位于后海的四合院项目，双方联合以中航置地名义分期收购北京千秋公司100%股权。收购过程中根据双方投入股权转让款情况，以中航置地出具股东会决议明确小股东间接持有北京千秋公司股权比例为24%，另8%股权为代中航城持有。©2013AVICINTERNATIONAL.Allrightsreserved、背景情况介绍-往来款项中航城已支付的诚意金及前期款项2600万元：根据世纪盈丰2006年12月11日出具的《承诺函》，如中航城解除渔农村项目合作协议，则有权要求小股东限期返还全部已付款，赔偿同期银行利息和经济损失。截至2月底以银行同期利率计息约1700万元。与中航置地的股东往来款项1320万元：其中借款1000万元可根据约定利率计息，其他应收款320万元暂无还款期限及利率约定，须另行协商解决。截至2月底以银行同期利率计息约970万元。3920万（利息2670万元）诚意金1000万付装修补偿款1500万租赁保证金100万其他应收款320万借款本金1000万《关于“盈丰广场”项目的合作框架协议》（2006.3.28）《深圳渔农村“裕亨花园”旧城改造协议》（2006.12.5）账务挂往来，无期限及借款利率约定以北京千秋公司享有的利润分配偿还，最迟于首次分配是直接扣减，按一年期银行贷款利率加1%计息©2013AVICINTERNATIONAL.Allrightsreserved项目地处京城什刹海（首规委指定二十五片历史文化保护区内），位于首都中轴线西侧，皇城景山以北，钟鼓楼之南。本项目规划设计传统精品四合院五套，形成宅区建筑群。其布局为东、西、中三路，南北长86米，东西宽75米，中路为一套五进院，按清代郡王府规制恢复。东路和西路各有三进院两套。二环中轴线小石碑胡同鸦儿胡同86M75M1、背景情况介绍-项目区位鼓楼©2013AVICINTERNATIONAL.Allrightsreserved⑤①②③④地下车库建筑面积（m2)1#2#3#4#5#中心车库宅地面积1025.87983.86967.14975.32247.066199.23建筑占地面积789.79684.53702.4704.971524.134405.82停车数221234858各院落1570.361555.771645.911598.282785.462545.0311700.81合计2545.0311700.81主要经济技术指标院号住宅建筑面积（m2)合计分项9155.78备注：1.建设用地规划许可证规定：总用地面积10060平米，其中建设用地6800平米，代征城市道路用地560平方米，代征城市绿化用地2700平米。2.建设工程规划许可证规定总建筑面积：11890平米。1、背景情况介绍-项目指标©2013AVICINTERNATIONAL.AllrightsreservedⅡ院落价值分析©2013AVICINTERNATIONAL.Allrightsreserved、院落价值分析-北京四合院市场简析四合院市场供给极少，精品都在东西城：1、目前北京四合院受到城市区域改造、产权不清晰、翻建开发周期长等问题的影响，真正具备交易条件的四合院极少；•产权问题是瓶颈，目前很多四合院产权关系复杂，短期内不可能进入交易市场；•开发周期较长：建造四合院的规划条件严格，建造技术复杂，以及市政条件的诸多制约，决定四合院的建造不可大面积大规模的实施。2、“东富西贵”（昔日北京谚语：“东直门的宅子，西直门的府”）的历史根源，东城与西城所保存下来的院子多为高官富贾的邸宅，尤其是什刹海区域拥有北京地区不可多得的水景，历来是精品四合院荟萃之地。买卖门槛高，产权混乱困扰交易，价格良莠不齐：1、因多数四合院交易不同于普通商品房销售，无法通过银行融资分期付款，这意味着四合院交易必须具备足够的经济实力。买家构成相当复杂，用于自住、投资和办公使用的比例旗鼓相当。2、产权清晰是四合院上市交易的前提，而现实中很多产权不明晰的四合院的交易在和政策打擦边球，同时此类四合院成交价格因产权缺陷远远低于完全产权的四合院。3、目前北京四合院市场中占地1000平米以上的“极品”极少，且顶级四合院宜采取定制化，直接面对目标客户。©2013AVICINTERNATIONAL.Allrightsreserved、院落价值分析-项目价值挖掘核心优势：相对于在售的大杂院式的四合院，本项目具有以下不可替代的核心优势：•唯一不可再生的历史地脉价值。•唯一王府式规制完整的产品。•唯一整片大面积、连片翻新开发的院子。•唯一四围独立、私密性最强的四合院。•唯一严格遵照古法古制修建的四合院。•唯一带大面积地下车库的四合院。稀缺性价值：•北京内城800年的中心区域，北京传统文化的中轴区。•完整的独立产权，并且可注册办公。•全新建造的古式四合院，避免了拆建成本。•稀缺的大面积院子（占地900-2240平米，建面1791-4000平米）。©2013AVICINTERNATIONAL.Allrightsreserved以市场比较法进行均价价格推算列举竞品项目——案例A：建筑面积1160平方米，挂牌时间2013年8月，挂牌价格258621元/平方米。案例B：建筑面积1200平方米，挂牌时间2013年7月，挂牌价格275000元/平方米。案例C：建筑面积1250平方米，挂牌时间2013年8月，挂牌价格280000元/平方米。本项目案例A案例B案例C区位及交通所处区域什刹海北岸什刹海风景区什刹海风景区什刹海风景区交通节点及距离鼓楼西大街德胜门内大街德胜门内大街德胜门内大街100米400米400米400米周边环境临街商业成熟成熟成熟成熟临街道路小石碑胡同羊房胡同羊房胡同柳荫街双向2车道双向2车道双向2车道双向2车道房屋状况建筑外形矩型矩型矩型矩型使用状况新房较旧房较旧房新房结构3进院3进院3进院3进院朝向南北南北南北南北楼层1-11-11-11-1层高3.53.53.53.5面积1,645.91116012001250外装修精装修无装修简装修简装修内装修毛坯简装修简装修简装修交易概况价格259,000275,000280,000时间预计2014年2013年8-182013年7-52013年8-16ABC本项目2、院落价值分析-市场比较分析©2013AVICINTERNATIONAL.Allrightsreserved基础设施电力、供水、排水、通讯系统1.001.001.001.00公共配套设施医院、学校、娱乐1.001.001.001.00交通便捷程度交通主(次)干道数量、级别1.001.001.001.00与主干道通达程度1.001.011.011.01离火车站、汽车站距离1.000.990.990.99商业繁华程度1.001.001.001.00环境质量1.001.001.001.00个别因素宗地条件临街状况1.000.990.990.99临街道路评价道路类型、级别1.001.001.001.00房屋状况建筑物使用状况1.001.051.051.00层高1.001.001.001.00面积1.001.021.011.01设施、设备1.001.001.001.00外装修情况1.001.031.011.01内装修情况1.001.000.990.99建筑结构1.001.001.001.00朝向1.001.001.001.00楼层1.001.001.001.00建筑外形1.001.001.001.00比准单价282,825.00288,663.00279,916.00评估价格(元/平方米)280,000.002、院落价值分析-市场比较分析©2013AVICINTERNATIONAL.Allrightsreserved各院落单价的推算——以市场均价28万为基础，综合朝向、绿地、临路性等因素进行综合评分，对1~5#院落的单方售价评估排序：5#＞4#＞2#＞3#＞1#户型各院落基础单价朝向修正绿地修正临路修正修正单价金额1#1,570.3628.00971029726.9042,240.002#1,555.7728.001029810228.5044,340.003#1,645.9128.001019810128.0046,090.004#1,598.2828.0010010210028.6045,710.005#2,785.4630.0083,560.00总计9,155.78219,700.002、院落价值分析-市场比较分析另考虑四合院顶级高端产品应更侧重私密性，若重点评值因素是院落的私密性和院落的格局、结构；初步判断，本项目四套三进院落的价格水平排序应为：3#、4#＞2#＞1#。©2013AVICINTERNATIONAL.AllrightsreservedⅢ退出方案建议©2013AVICINTERNATIONAL.Allrightsreserved、退出方案建议-基本思路小股东退出项目合作，按照北京四合院项目24%的间接权益分配和渔农村项目合作关系解除原则执行：1、按照5套院落的24%计算小股东可分配面积，并结合院落价值分析，优先分配价值较低的院落1#和2#（小股东已认可），具体分配情况如下：2、小股东退出合作关系，须同时处理妥当与中航城&中航置地往来款项，归还渔农村项目诚意金及前期款项等3,920万元，并承担资金成本约2,670万元。3、小股东无其他资金偿还来源，希望通过享有的上述1套半院落的收益偿还；但因不直接持有北京千秋公司股权，24%间接股权享有的权益分配，唯有通过变现上述1套半院落的税后净利润实现。5套院落可售面积合计9155.78户型\项目可售面积1号院1,570.362号院部分1627.022号院部分2928.751号院+2号院部分1小计2,197.381、2号院落小计3,126.13©2013AVICINTERNATIONAL.Allrightsreserved、退出方案建议-具体方案签订解除合作协议，约定解除渔农村项目合作关系，并就北京四合院项目约定双方收益权院落1#由小股东自行处置，院落2#优先由中航按照约定价格购买实现销售后清算土地增值税分配利润、