璧山工业园区基业项目市场定位报告

LOGO璧山工业园区项目市场调研及物业发展方向汇报基业控股璧山项目是由230亩工业用地（已经确定130亩厂房和30亩公寓）和100亩商住用地组成（30亩酒店，70亩住宅），旭日工作重点将围绕论证剩余70亩工业用地和100亩商住用地的发展方向展开。旭日承接基业璧山项目前期策划工作，至今，已完成市场调研工作，包括：针对璧山各版块主要住宅调研（包含200份问卷）商务需求市场调研（与园区代兴文部长合作，在园区管委会配合下完成54份工业园企业问卷，覆盖目前已进驻企业64%，10家上下游企业访谈）。酒店及商业市场分析（完成了璧山主要酒店负责人的访谈，餐饮协会正副会长及璧山主要餐饮龙头企业高管访谈）。本次汇报，包括璧山房地产市场调研部分和项目初步发展方向部分，其中，项目初步发展方向将以市场为导向，对项目的发展得出定性的结论，定量内容将在《项目产品定位报告》中解决或配合项目的进展程度而定。前言上篇：物业发展方向璧山工业园产业配套综合项目商住为主、商务为辅核心问题——项目发展方向区域定位市场供需项目发展方向区域定位：璧山工业园区重要发展区域绿岛是璧山城市发展的唯一核心居住未售金科项目同景项目在售绿岛新城核心区物业形态建筑面积（㎡）容积率同景二类居住（配建商业金融业、商务办公、文化娱乐）3654753二类居住（配建商业金融业、商务办公、文化娱乐）2944063金科洋房、高层3055992.5老城板块工业园区板块青杠板块•绿岛新区核心区核心区区域内金科、同景两大品牌开发商进入，同样表示对区域发展的信心绿岛是璧山城市发展的唯一核心居住区域市场供应量（万㎡）已推体量（万㎡）剩余体量（万㎡）代表楼盘老城区58.926.332.6天正璧城中央绿岛新区核心区核心区15467.9486金科中央公园城工业园区9.52.07.5斗十千溯园青杠64.42935.4云湖西城区域高层小高层洋房别墅合计老城50.108.8058.9绿岛新区核心区124.88029.10154工业园区10.500010.5青杠64.400064.4合计241.38037.90279.28•从目前以及近期来看绿岛新区核心区都属于璧山房地产供应的热点区域•高端物业未来主要集中在绿岛新区核心区老城区工业园区绿岛新区核心区核心规划：“三中心三基地”规划——公共服务中心、商业商务中心、绿色资源中心、文化休闲基地、高新技术基地、品质生活基地，打造重庆卫星城市发展示范区，中国西部生态化城市。规划进度：2013年，完成璧山“四大班子”搬迁，2015年，完成新区160万平米商业综合体项目招商任务，启动外围基础配套设施建设。商业绿岛是璧山城市发展的唯一核心，未来城市的商业核心立足本区域定位（半径1.5公里）属性：工业制造为主，商住为辅用地性质土地面积（亩）占比工业用地1072686%住宅用地156012%商业用地2092%工业园区发展带来必要的配套需求2015年园区人口将达到20万人，这是一个较为庞大的需求市场，我们也欢迎更多的投资企业进来帮助我们一起完善片区的配套建设。——璧山工业园管委会副主任代兴义（摘自璧山企业深访纪要）是7%否93%企业是否自建员工宿舍1-3次15%3-8次65%8-15次15%15次以上5%您平时商务接待频次每月是多少摘自《企业调查报告》区域内商业档次较差52%系列1区域内无中心型商业出现，不能满足目前生活需求48%入驻企业对区域内商业看法数据来源：璧山工业园入驻企业问卷，共计54份有效问卷璧山工业园产业配套综合项目项目中可能出现的配套设施住宅商务酒店商业商务市场论证•自建满足需求，购买商务需求度低，现在和未来均难成为主力客群针对园区入驻的中大型企业需求•未来2-3年将成为主要商务需求客户上下游配套企业商务需求入驻企业商务需求目前以自建为主，租赁为辅，商务物业市场需求度较低租赁26%企业自己修建74%工业园入驻企业目前的办公场满足方式摘自《企业调查报告》数据来源：璧山工业园入驻企业问卷，共计54份有效问卷入驻企业未来入驻企业难有商务需求，企业自建是主要原因需要5%完全不需要93%视情况而定2%入驻企业两年内购买商务办公物业可能88%4%8%若不需要，其原因主要是什么企业自建企业不需要办公场所企业在其他区域选择办公场所现在一些进驻在建的企业到处租房子临时办公，但再过两年，他们自建的厂房和办公楼完成后，就会出现市场需求不足。——璧山工业园管委会副主任代兴义（摘自璧山企业深访纪要）数据来源：璧山工业园入驻企业问卷，共计54份有效问卷上下游企业非生产型上下游服务企业是产业园有力的补充园区管委会SOHO办公楼入驻企业类别入驻企业数量需求面积代表企业电子类9100-200㎡重庆禾富田机电有线公司、重庆宏旷电子有限公司教育培训类5300-800NIIT服务外包软件学院、重庆NTTDATA威步软件人才培养基地金融投资3300-800重庆富源新农村建设投资、国安置业研发类5800电子工程学院产学研中心、重庆赛宝工业技术研究院医疗类2400艾尔曦医疗设备、中力医疗器械物流类2300-800重庆宝正达国际物流其他2200世誉产品标识有限公司合计289栋4层独栋写字楼2栋24层写字楼，部分带3层商业裙楼上下游中小企业对商务需求旺盛，还会激发投资客群进入（案例西永）•单户面积：30-55㎡•层高：3.9米•销售方式：半层/单户销售（12层、15层可单间出售）推出体量销售体量销售率建面均价开盘时间0.2万㎡（单户销售）0.18万㎡90%6900元/㎡2011.122.1万㎡（半层销售）1万㎡48%70%30%自用和投资占比自用个人投资上下游企业上下游中小企业未进入现有璧山商务市场一期在售及招商物业的产品：1-2层为商铺，1层层高为6.9m，二层层高4.5m，单层面积1580㎡；3-5层为商务办公区，层高3.9m，单层面积1500㎡。利安（巴黎巴黎）中小企业总部综合体类项体量(万㎡)一期在售及招商物业1.65未规划物业13.5合计15河东片区河西片区青杠片区巴黎巴黎本案上下游企业上下游中小企业未进入现有璧山商务市场•1-2层商业有农行和超市意向性签约，签约面积约2000㎡；3-5层商务办公区仅有1家人力资源管理企业意向性签约，签约面积约200㎡•目前项目招商的意向入驻商家主要以配套型商业为主项目名称产品楼层总体量单层面积租金售价巴黎巴黎商业、办公5层1.65万㎡1600㎡一层：40元/㎡·月二层：30元/㎡·月三至五层：22元/㎡·月一层：10000元/㎡二层：5000元/㎡三至五层：3200元/㎡上下游企业现有上下游企业入驻璧山产业园意愿低，2-3年后看好璧山工业园看法•至少2-3年后入驻时间考量•不成熟，远期看好•短期入驻可能性低上下游企业数据来源：西永10家配套型企业访谈服务型企业入驻条件项条件要求璧山工业园现状产业要求入驻已投产企业的数量应该不少于200家130家，但项目周边1.5公里范围内没有一家进入生产阶段园区产业链形成——生产、加工、销售仅有生产环节规模性龙头企业入驻并生产目前暂无达到上万人的投产企业交通商服配套要求交通条件，紧邻高速路是必须的，公交系统完善道路通达度较高，但公交系统不完善在商业配套上满足员工的一般的需求商服配套尚属空白现在园区的建设和企业的进驻数量还是比较有限的，一些上下游服务类企业还没有进驻，与西永的规模不一样，所以，写字楼的建设还需观望。——璧山工业园管委会副主任代兴义（摘自璧山企业深访纪要）现有上下游企业入驻璧山产业园意愿低，产业现状规模较小，配套不成熟是主要原因上下游企业商务市场西永从园区发展到实现上下游中小企业实现入住3年左右2005年8月西永微电子产业园区成立2006-2007年，园区引进以惠普、NTTDATA、茂德、IBM（国际商业机器公司）等为代表的产业格局。批准设立综合保税港区2008年园区管委会SOHO办公楼投入使用2011-至今，首个工业地产开发项目面世——康田国际企业港，为纯商务化产品。1、无论是目前还是将来园区入驻的生产型企业对商务办公需求很小2、配套型中小企业有一定商务需求，但近两年内难以实现商务作为项目非主流物业，在项目后期发展已中小企业办公的商务公寓物业商务市场总结园区入驻企业对商业配套有巨大需求，尤其是对中大型餐饮、酒店和超市需求区域内商业档次较差52%系列1区域内无中心型商业出现，不能满足目前生活需求48%入驻企业对区域内商业看法2.13%4.26%23.40%30.50%2.13%3.55%0.71%4.26%29.08%入驻企业对于商业配套设施的需求商业配套论证数据来源：璧山工业园入驻企业问卷，共计54份有效问卷商业配套论证•人口密度不足，竞争分流可能性大，区域中心型商业难以成立生活配套型商业•特色餐饮街（沿河板块）具备较大的可行性特色餐饮•星级酒店拥有良好的市场前景，未来竞争较大，占据市场先机是关键酒店生活服务类园区内现有商业设施主要以零散生活配套为主，档次较低工业园区商业现状该区域商业发展较为成熟，聚集度强，入驻率高，租金水平趋同于老城，已成为工业园区河东的商业中心，服务于整个河东的产业人群摩登卖场目前工业园区商业中心区域街区名称体量（方）主力业态商家数租金（元/㎡月）入住率摩登卖场33000未入驻——25-500%福康街4110餐饮7030-35100%石堡街4260餐饮、副食7335-45100%合计4137014335-40商业市场工业园配套匮乏，档次较低街区名称体量（㎡）主力业态商家数主力面积㎡租金（元/㎡月）入住率福康街4110餐饮7030-5030-35100%石堡街4260餐饮、副食7330-5035-45100%0100020003000400050006000宾馆超市餐饮副食服饰电器药店娱乐业态分布情况园区内经营商业主要以裙楼商业为主，业态主要以中小型餐饮为主，档次较低，但经营状况较好生活服务类园区内现有大型集中式的休闲商业招商较差名称总体量(万㎡)层数招商对象摩登卖场3.3地上4层、地下1层超市、中餐厅、西餐厅、特色小吃、影院、KTV、儿童乐园层数招商业态租金（元/㎡·月）招商状况1层————目前招入进1家1000㎡KTV2层餐饮20-30无3层餐饮20-30无4层酒店——无优惠状况：目前入驻可免开业前租金该项目虽然处于工业园区目前商业集中区域，但由于工业园区内人口密度较小，固定人群少，导致大型商家对区域信心不足，导致招商情况差。生活消费习惯的影响，使得园区内产业人群除工作以外时间在园区停留及消费的机会较小生活服务类商业生活配套自己自足，食堂、小卖部企业自制配套较多自己自足的工业园区模式，日常生活工厂可以满足生活服务类自己自足的园区消费模式和人口密度是大型商家不会进驻的工业园区的重要问题工业园最大的问题是各个工厂均配置食堂，基本上工人自己做饭的时间会很少，对于超市的生鲜类产品需求很低，3000平方米以上的超市很难成立。重百3000平方米左右的店面要求半径500米内达到1万户，35000人的居住人口。——重百超市开发部部长杨柳土地性质土地面积（亩）建筑面积（万㎡）预计人口工业556379250住宅2003311000生活服务类休闲消费外流现象严重，就近消费意识不强26.55%13.72%29.20%12.39%12.39%5.75%超市KTV购物中心茶楼棋牌特色餐饮店其他工业园区消费者日常消费习惯（日常喜欢光顾的商业）璧山老城84%工业园区16%主要商业消费地点生活服务类项目北侧未来绿岛形成商业中心后，会加剧对工业园区辐射本案商业规划情况：2015年，完成新区160万平米商业综合体项目招商任务，启动外围基础配套设施建设。绿岛新区核心区未来商业中心距离本项目仅2.5km链接——西永天街的成功对本项目商业的借鉴意义西永天街：伴随工业园区发展而形成的区域型商业中心。商业体量：约3.2万㎡辐射范围：西永镇及周边半径2公里内企业厂区周边产业人口：约8万人运营方式：只租不售生活服务类西永天街环境分析——无其他商业项目竞争，区域仅有的中心商业是其成功的核心因素之一。西永天街卓越熙街大学城仅有两大商业中心分析：距离