福州房地产市场报告

福州城市概述地址：福州市华林路201号华林大厦8F第1页共25页电话：8780690987806912福州房地产市场报告福州飞扬大丰富企业管理策划有限公司二零零九年九月十四日公司网址：联系电话：0591—8780690987806912公司地址：福州市华林路201号华林大厦8F福州城市概述地址：福州市华林路201号华林大厦8F第2页共25页电话：8780690987806912一、城市概况1、城市简介福州，福建的省会，因千年前城市内遍栽榕树而有“榕城”之称，早在2200年前福建即已建郡，与台湾隔海相望，是首批对外开放的沿海港口城市，也是全国著名的侨乡和台胞祖籍地。“海纳百川，有容乃大”是福州城市提倡的城市精神2、行政与人口福州目前现辖五区、六县、两个县级市和一个经济区，即鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区5个区，闽侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平潭县6个县，福清、长乐2个县级市和琅岐经济区。总面积1.2万平方公里，市区面积1181平方公里，2007年底建成区面积182.36平方公里，2008年末，全市常住总人口683万人，市区人口290万人。3、交通现状4、5、区域行政功能鼓楼：城市政治、经济、文化中心，是传统的市中心，而中心中的核心就是以东街口为中心的方圆三公里范围内是传统意义上的老城区；台江：自古以来即形成商贾云集、车龙马市的商贸区，发展至今，已是有名的辐射全国的小商品物流批发地；晋安：以物流、汽配为主；仓山：东南部是教育配套集中地，简称仓山老城区，西北部主要规划城市居住区，简称金山居住区；马尾：著名的般政文化发祥地，中国清军水师造船厂，时至今日，仍然是中国最具影响力的造船工业区。二、城市政策导向发展历程第一政策阶段：三山二江一条街————闽江时代福州行政区分布图福州城市概述地址：福州市华林路201号华林大厦8F第3页共25页电话：8780690987806912规划执行：2000年前解读：以闽江以北区域为主要城市开发重点，以乌山、屏山、于山为中心区向外辐射区域的城市主体中心，向二江辐射，二江指闽江与乌龙江，通过东街口为纵轴核心纽带，实现城市主体架构的串联；第二政策阶段：东扩南进西拓————乌龙江时代规划执行：2000年---2010年解读：以南台岛为中心，沿两江中心向四周发展，东向鼓山方向扩张，打造东部物流及旅游区；南向仓山、城南进发，主以仓山教育及汽车城为主要节点，重点的核心规划为东部新城的打造，西部开发主以大学城及金山区为依托，整体规划旨在将城市中心往仓山转移，打造未来城市新中心，目前已拥有160平方公里建成区，人口近250万。第三政策阶段：跨江面海————滨海时代规划执行：2010年----2050年解读：跨江面海规划的实施，谛造具有划时代意义的海西战略，以一个组团（城市中心区），两翼（南翼福清、平潭与北翼连江、罗源）发展的区域规模实现滨海时代发展，连接东部长乐，实现以滨海中心城市的省会福州为代表与内陆城市相结合的海西整体规划。小结：福州城市概述地址：福州市华林路201号华林大厦8F第4页共25页电话：8780690987806912三、城市宏观经济环境分析1、07—09年8月GDP分析2、07—09年8月三大产业投资额及其比重3、07—09年8月地方财政收支状况及房地产所占比重分析4、07—09年8月居民消费力情况分析四、房地产当前状况1、区域市场发展概述福州市房地产整体发展起萌于90年代，兴盛于本世纪初，于07年达到房地产行业高峰状态，在08年下半年至09年初市场与全国房市同样出现量价齐跌的状况，随着08年刚性需求的释放，今年4月至7月，市场出现短期的回暖现象，但8、9月份，市场在传统“金九银十”热销旺季却反常的出现成交回落的情况，主要的原因还是在于市场刚性需求过后，同时受二套房政策影响，市场又恢复到理性购房的状态。分析对福州未来楼市的发展趋势，可能会出现波浪式局面，阶段性热销与冷淡的局面仍有可能交替出现，而在中间起关键性决定因素除了刚性需求的走向外、还包括政府相关政策导向及整体城市规划，三力合作共同主导福州楼市未来的市场走向。现对福州城市区域发展过程进行总结，如下表:福州市房地产发展阶段分析发展阶段年代阶段特性房价范围竞争状况第一阶段90年代以满足简单居住为主的地产开发1500-2000元/㎡差第二阶段1990年-2000年以改善性居住为主的开发2000-2800元/㎡一般第三阶段2000年-2007年规模、品牌、品质竞争为主的开发2800-6000元/㎡激烈第四阶段2007年至今创新、独特性、人性化的成熟开发6000-10000元/㎡相对激烈福州城市概述地址：福州市华林路201号华林大厦8F第5页共25页电话：87806909878069122、当前区域各板块简析各板块状况分析板块名称产品类别价格区间推广重点市中心板块高层及超高层，包含单身公寓、大型商业及写字楼8000-11000元/㎡；城市中心希缺性五四北板块高层、小高层、别墅7000-9000元/㎡，别墅1万/㎡以上；城市后花园东区板块高层、小高层、多层6500-8000元/㎡城市发展主方向，走性价比路线，注重升值大学城板块别墅、多层、小高及部分高层5000-7000元/㎡大学城教育资源及低密度居住氛围金山板块高层为主，早期以多层为主，少量别墅6000-80000元/㎡城市CLD区城南板块小高层、高层6500-9000元/㎡城市主要发展方向，强调未来升值及地段优势江滨板块高层10000-15000元/㎡稀缺江景资源及不可复制滨河景观带小结：3、07—09年8月福州房地产数据分析3.107—09年8月福州房地产宏观数据分析A.B.序号项目2007同比%2008同比%20091—8月同比%1房地产投资(万元)376466325.03098039-17.71977567-2.12施工面积（万方）2375.411.72486.232.22398.378.73新开工面积（万方）539.45-34.5539.45-34.5257.13-9.64住宅施工面积（万方）2034.112.42131.692.32027.536.75竣工面积（万方）474.1-1.1256.19-46247.11119.36住宅竣工面积（万方）411.80.2227.07-44.9207.80108.77商品房销售面积(万方)645.63-2.9344.10-46.17413.69105.28住宅销售面积（万方）592.53-4.6320.68-45.9388.65107.99商品房销售额（万元）334351214.41949828-41.72711698131.710商品住宅销售额（万元）290318917.51730134-40.42471142138.0板块区域分布图福州城市概述地址：福州市华林路201号华林大厦8F第6页共25页电话：8780690987806912【简析】：从上表中我们可以得出几个结论：结论一：存量房基数大截至2009年8月份为止，福州市商品房住宅施工面积为2027.53，按2009年全年销售面积500万方计算，福州市在不增加新增住宅供应量的情况下，存量房可支撑4年左右的去化。而易居研究院在今年上半年对全国35个城市的房地产调研报告中也表明。福州潜在存量房消化周期甚至有超过60个月，虽然虽然09年4月—7月福州房地产市场热销，但福州由于2008年末市场存量高，且城市2009年住宅供应预计还将持续增长，因而去库存压力仍然较大，而去化周期仍然可能超过50个月。可售楼盘总数可售总套数可售总面积291个14538套166.78万㎡可售房源分析（数据来源：福州房地产交易中心网站）目前福州大大小小楼盘近三百个，市场竞争异常激烈；今年虽然出现了小阳春，但仍未达到供不应求的情况，市场上仍有近1.5万套的住宅可售，可售的总面积达到了近170万平方米，这些存量房将在一定时间内继续存在，甚至出现不断上升的势头。结论二：去化速度由于受到土地政策开发限制的影响，目前新开工的面积与总竣面积基本持平，开发速度基本按规定完成；结论三：福州城市概述地址：福州市华林路201号华林大厦8F第7页共25页电话：87806909878069123.207—09年8月福州房地产均价及成交单价分析【简析】：福州楼市均价到09年8月底改变了连续8个月的上升态势，8月份的交易面积较7月份下降幅度达，53.84%，楼市进入量价齐升的调整期，由于楼市供给断档，加之受到二套房政策和银行信贷收紧等影响，这种调整局面将会维持一段时间，进入新一轮的调整区。3.307—09年8月福州各版块成交面积分析月份仓山市中心江滨五四北西区金山东区2008年08月76258915803892839444654768432008年09月5642104257850146226542633351212008年10月59329750701662516830635164342008年11月52489947742952508147670358872008年12月611985536705101127144610666782009年01月513180796835101027659564754402009年02月56448557648295356959613366212009年03月64799743664368876596636960202009年04月646110143691387226999616662342009年05月641010213781580098382623761572009年06月644210769857987856293679066712009年07月679311110989491038116703670722009年08月78201086092818863675476176813【简析】：福州楼市均价到09年8月底改变了连续8个月的上升态势，8月份的交易面积较7月份下降幅度达，53.84%，楼市进入量价齐升的调整期，由于楼市供给断档，加之受到二套房政策和银行信贷收紧等影响，这种调整局面将会维持一段时间，进入新一轮的调整区。月份成交量（万平）金额（万元）单价（元/平方米）2008年08月10.638236577472008年09月17.2713008075312008年10月11.458439073692008年11月22.1314797466862008年12月21.7015082169492009年01月18.1412213667332009年02月31.2721770269622009年03月42.6430330771142009年04月49.1036373074082009年05月55.2941978175922009年06月58.3146142479132009年07月63.7852172481802009年08月29.442385128101福州城市概述地址：福州市华林路201号华林大厦8F第8页共25页电话：8780690987806912五、普通商品住宅、别墅、经济适用房市场研究1、普通商品住宅市场1.108-09年福州别墅市场具有以下几个特点2、别墅市场2.108-09年福州别墅市场具有以下几个特点市场上类别墅产品较多，联排别墅占总体地位；别墅产品同质化严重,主要表现在建筑风格；类别墅面积基本控制在200㎡-300㎡左右，总价在150万元-250万元之间；2009年，市场竞争激烈导致产品升级，是福州别墅由中级向中高级发展的一年；高档别墅还比较缺乏，科技、环保、安全等高精尖的技术将运用到别墅建造中去，市场将出现创新型别墅；闽侯上街板块将是未来福州别墅市场的主战场；今年福州别墅市场相比于住宅市场成交比偏差；独栋别墅相对稀缺，竞争压力小，面积控制在280-450平方之间，总价300万-600万。福州城市概述地址：福州市华林路201号华林大厦8F第9页共25页电话：87806909878069122.203—08年福州别墅价格走势分析分析010002000