2、房地产基础知识培训

苏州共联房地产营销策划有限公司苏州共联房地产营销策划有限公司一个好的置业顾问不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口所以要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求的职业精神等。一个好的置业顾问，专业的知识是排在第一位的我们只有比客户更加专业，才会让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。苏州共联房地产营销策划有限公司房地产开发依照城市建设总体规划和社会经济发展要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产项目或者销售出租商品房的行为。房地产市场全社会房地产商品交换关系的总和。房地产交易土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为房地产中介房地产咨询、房地产评估、房地产经纪的总和。房地产金融为房地产开发聚集、融通资金、提供资金结算、信贷、信托和咨询的金融活动。苏州共联房地产营销策划有限公司何为房地产房地产:是房产和地产的总和，可以想像房子能动吗？所以又叫不动产。房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)所有的土地是有一定的使用年限，是政府以招拍挂等方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。不同的建筑类型是有不同的使用年限的，如下：使用年限类型70年居住用地40年商业、旅游、娱乐50年工业用地：工厂厂房科、教、文、卫、体育综合、行政、其他：商住用地、法院、市政府、博物馆苏州共联房地产营销策划有限公司房地产的特性：1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。苏州共联房地产营销策划有限公司房地产住宅的层数划分的规定低层房屋：1—3层，小于等于10米（一般为别墅产品）多层房屋：4—6层，介于10米—24米之间小高层房屋：7—11层，最高50米中高层房屋：12—16层，最高75米高层房屋：16—40层，最高100米超高层：40层以上（或建筑高度高于100米）苏州共联房地产营销策划有限公司房地产类型按用途划分a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产苏州共联房地产营销策划有限公司住宅的建筑材料分类砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构苏州共联房地产营销策划有限公司各结构特点：砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。苏州共联房地产营销策划有限公司框架结构剪力墙结构框剪结构按住宅的建筑结构分类苏州共联房地产营销策划有限公司1、框架结构框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。优点：可自由分割，组成灵活的使用空间缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修苏州共联房地产营销策划有限公司2、剪力墙结构剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗争性能，不足之处在于结构自重大。苏州共联房地产营销策划有限公司3、框剪结构框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般二十几层的住宅楼都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构节约成本，又方便住户。不过如果楼层过高，或者当地有特殊抗震要求的话，就要用全剪力墙结构，或者钢结构。苏州共联房地产营销策划有限公司名词解释—面积术语建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积建筑面积：是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等；层高2.2m以上（含2.2m）的建筑。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。分摊公用面积=建筑面积－套内建筑面积房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据（合同约定面积）。房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费的最终依据（产权登记面积）。苏州共联房地产营销策划有限公司建筑容积率＝总建筑面积÷总用地面积建筑密度（建筑覆盖率）＝建筑基底总面积÷总用地面积×100%绿化率＝各类绿地总面积÷总用地面积×100%（住宅项目绿化率不低于30%）面积误差比＝（产权登记面积—合同约定面积）×100%÷合同约定面积分摊系数：公用分摊面积之和÷套内建筑面积之和得房率、实用率=套内建筑面积÷建筑面积×100%使用率=套内使用面积÷建筑面积×100%三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。七通一平：针对施工现场的要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；名词解释—建筑物的各项比例名词解释—三通、七通苏州共联房地产营销策划有限公司楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。标准层：平面布置相同的住宅楼层。毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2米的夹层）。跃层式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。名词解释—销售名词苏州共联房地产营销策划有限公司名词解释—销售名词联排别墅：其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。（游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放）。露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。（净高＝层高－楼板厚度）苏州共联房地产营销策划有限公司五证二书五证：1.《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。2.《建筑用地规划许可证》经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。3.《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。4.《建设工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。5.《商品房销售(预售)许可证》经相关部门审批，销售商品房的批准性文件。两书：《商品房质量保证书》开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。《商品房使用说明书》对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。由于房产的特性，在交房时必须有质量保证书，里面会有详细的质量保证及使用说明等。一般购房者记不住“五证”的名称，购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。苏州共联房地产营销策划有限公司房屋所有权证和土地使用权证房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。在房屋交房后可以办理两证，在办理两证的过程中必须准备的资料及缴纳的费用如下：费用一：公共维修基金，日后入住维修的保障费用二：契税，获得土地、房屋使用权属转移所需要向国家缴纳的费用费用三：产权代办费，开发商代收的服务费苏州共联房地产营销策划有限公司商品房预售应符合什么条件？已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期苏州共联房地产营销策划有限公司商品房现售应符合什么条件？现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已落实；供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；