房地产标杆企业成本管理流程核心精解打印版

房地产标杆企业成本管理流程核心精解目录签证变更管理二预结算管理三招标采购管理四全成本管理五工程合同管理一21.1.1标杆房企组织架构及其分工标杆房企组织架构标杆房企组织分工31.1.2标杆房企《工程合同管理办法》四大原则合法性原则事前签订原则招标原则利益明晰原则41.1.3标杆房企《工程合同管理办法》结算约束原则赔偿金：5%~10%违约金：10%以上扣款比例51.1.4标杆房企《工程合同管理办法》履约评估思路评估部门集团关注61.1.5标杆房企档案管理核心思路负责部门归档主线核心思路71.1.6档案管理基本原则公共集中原则：公属性权限分级原则：保密性及时存档原则：完整性及时清理原则：有效性销毁时限原则：回收性借阅登记原则：追溯性台账检索原则：快捷性定期备份原则：安全性81.1.7章法不同骑缝章专用章签&章91.1.8标杆房企合同变更与设计变更管理区别设计变更合同变更101.2合同精细化管理制定标准化合同基本思路合同交底误区与两大主题合同修改注意事项及风险样板管理风险分析及控制合同履约检查：合纵连横111.3中国式合同潜规则121.4.1合同管理三大策略官司本质合同本质进攻策略防守策略证据策略131.4.2总包与分包合同管理策略差异总包合同分包合同141.5签订固定总价合同的四个基本条件151.6现场案例讨论：合同索赔案例某别墅项目由多种户型组合而成部分别墅由于图纸设计失误，没有说明户型组合方向施工中发现有两栋别墅的户型方向错误，不得不拆除重做，造成几十万元的损失请问本案应如何处理索赔？A.设计单位负全责B.施工单位负全责C.设计单位负主要责任，施工单位负部分责任D.施工单位负主要责任，设计单位负部分责任16目录工程合同管理一预结算管理三招标采购管理四全成本管理五签证变更管理二172.1.1标杆房企《设计变更及现场签证管理办法》七大原则时间限制原则一单一算原则一月一清原则完工确认原则原件结算原则多级审核原则法律约束原则182.1.2绿化变更案例192.1.3标杆房企《设计变更及现场签证管理办法》管控秘诀202.1.4标杆房企《设计变更及现场签证管理办法》责任划分项目部仅对事实进行确认有附图的，项目部工程师不应直接签定工程量，由成本部造价师按图计算当无法根据设计变更文件直接计算出工程量，项目部对签证单上直接签定的工程量的准确性负责不可追溯工程，项目部、成本部共同完成工程量确认212.1.5材料换填案例222.1.6标杆房企《设计变更及现场签证管理办法》索赔对策不可追溯工程覆盖或拆除前，承包人须与项目部、成本部共同完成工程量的确认和费用谈判，否则可不予计价可重复利用的材料，承包人应在拆除前与甲方谈定材料的可重复利用率，否则视为乙方100%的回收利用232.1.7标杆房企《设计变更及现场签证管理办法》临时用工签证规定工作内容以及工作量工日工日单价242.2.1签证变更三个必备单标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较审批单指令单确认单252.2.2签证变更三个必备单一个指令单可有多个确认单审批单、指令单不能替代确认单262.2.3严格签证变更审批意义控制决策风险明确费用承担人避免冒单规范行为减少结算争议风险事后补单案例272.3.1现场成本人员工作要点（一）282.3.2现场成本人员工作要点（二）土方开挖案例292.4签证变更关键控制要点不可追溯工程规定紧急情况约定来自乙方对甲方的保护变更前现场确认记录无效规定三单齐全专业会签交楼影响原件结算30目录工程合同管理一签证变更管理二招标采购管理四全成本管理五预结算管理三313.1.1标杆房企《工程计价管理办法》五大原则多级审核原则可复查性原则资料为先原则原件结算原则合同清算原则323.1.2标杆房企《工程计价管理办法》造价咨询管理鼓励与优秀造价咨询公司建立长期合作关系定期对咨询公司开展集中培训和交底工作严禁未对计价资料严格审查情况下的业务外委咨询公司独立编制完成并将成果提交成本经办工程师初步审核后，才提供承建商编制的计价文件完整的工程量计算书、分层分项工程量统计表、技术经济指标分析图纸中有而预算未包含的项目进行说明同承包商核对完成，应提供与承包商结算的差异情况说明履约评估及奖罚333.1.3标杆房企《工程计价管理办法》结算总结要求工程合同结算的经济指标分析与总结应及时完成，并含在审定的结算资料中项目成本总结应在项目（期）入伙后6个月内完成，并发送到总部成本管理部无效成本分析统计按《无效成本管理工作指引》343.1.4标杆房企《工程计价管理办法》施工组织设计证据策略353.1.5标杆房企《工程计价管理办法》标杆房企结算程序步骤标杆房企结算表格内容363.2.1标杆房企《工程预结算管理办法》结算时间要求主体工程结算六个月内核定、审核完成其余工程结算三个月内核定、审核完成373.2.2标杆房企《工程预结算管理办法》结算顺序规定水、电、燃气等市政工程结算优先办理383.2.3标杆房企《工程预结算管理办法》人员考核方式各公司成本人员由公司成本管理部统一管理驻项目部成本人员归属公司成本管理部管理考核办法393.2.4标杆房企《工程预结算管理办法》职责分工项目部对移交计价资料的及时性、真实性、合法性、完整性负责项目部向成本管理部提交《工程结算工作交接单》：合同价款签证变更之外的增减款事项工程遗留合同违约施工现场清理甲供材料隐蔽工程等。403.3.1标杆房企《工程预结算复核实施细则》两大原则可复查性原则责任共担原则413.3.2标杆房企《工程预结算复核实施细则》复核人权利有权要求经办人员提供工作所需的文件、档案资料等有权要求经办人员对初步审核结果及审核内容进行解释和说明并配合复核工作有权对复核工作中发现的问题提出修改意见有权就经办人员或外委单位的审核工作质量向主管领导建议给予适当奖励或惩罚423.3.3标杆房企《工程预结算复核实施细则》复核人责任应对经办人员提供的文字资料进行核验、查实应对工程预结算中有疑问的地方进行现场勘查、现场测量，并召集经办人员和知情人员问明情况填写《工程预结算复核情况登记表》如实向主管领导汇报复核情况并提出改进工作的建议对未进行资料审查、现场踏勘承担失查责任对工程预结算最终结果承担30%责任对在复核工作阶段进行的调整承担全部责任433.3.4标杆房企《工程预结算复核实施细则》复核方法全面复核法重点抽查法对比复核法筛选复核法443.3.5标杆房企《工程预结算复核实施细则》过程控制复核时间要求：宜控制在初审时间的1/5内预结算资料复核复核预结算资料的完整性复核预结算资料的真实性预结算造价复核复核单价复核工程量复核非实体性费用复核工作记录453.4标杆房企《工程报送结算资料作业指引》桩基作假案例463.5现代预算管理与传统预算管理差异预算工作已不再是一栋楼一次算完473.6.1预结算管理关键控制点结算原则大样图案例483.6.2预结算管理关键控制点结算规划结算不及时案例493.6.3预结算管理关键控制点招标策划结算范围案例503.6.4预结算管理关键控制点竣工控制园林验收案例513.6.5预结算管理关键控制点关闭结算涂料结算案例523.7.1现场成本人员工作要点（三）构造柱案例533.7.2现场成本人员工作要点（四）屋面防水案例543.7.3现场成本人员工作要点（五）园建基础案例553.8.1不同阶段的结算管理：目标成本阶段对结算的管理563.8.2不同阶段的结算管理：施工图阶段对结算的管理573.8.3不同阶段的结算管理：招标阶段对结算的管理583.8.4不同阶段的结算管理：施工阶段对结算的管理593.8.5不同阶段的结算管理：结算阶段对结算的管理603.9管理结算的六个方向61目录工程合同管理一签证变更管理二预结算管理三全成本管理五招标采购管理四624.1.1标杆房企采购组织架构集团工程采购部区域工程采购部集团采购区域采购分公司采购部项目战略采购城市战略采购分散采购集团战略采购集团集中采购区域战略采购区域集中采购集中采购634.1.2标杆房企《工程采购管理办法》七大原则公平公正原则公开决策原则三权分立原则保密原则一致性原则集中采购原则可追溯原则644.1.3标杆房企《工程采购管理办法》采购业务框架图654.1.4标杆房企《工程采购管理办法》招标计划内容设计定样出图时间目标成本进场时间采购方式采购时间签约时间标段范围供货周期664.1.5标杆房企商务谈判规定674.1.6标杆房企定标方式规定综合评审法VS综合评分法比例控制法定标分类法684.2.1标杆房企《工程采购实施细则》采购职责分工采购部成本部项目部法务部694.2.2标杆房企《工程采购实施细则》标段划分原则参与投标的供应商不得少于三家多标段同时发标时，一个标段不得少于三家投标供应商能力不足的供应商不得参加两个以上（含）的标段投标标段划分案例704.2.3标杆房企《工程采购实施细则》招标文件攻略714.2.4标杆房企《工程采购实施细则》答疑规定串通投标案例724.2.5标杆房企《工程采购实施细则》踏勘规定现场踏勘案例734.2.6标杆房企《工程采购实施细则》澄清遵循原则澄清洽谈744.2.7标杆房企《工程采购实施细则》标底编制规定了解拟采购项目的市场价格，结合具体情况编制评标参考价，中标价必须在参考价内如需对投标人进行报价引导，可将招标参考价作为公开性标底，包含在招标文件中新技术、新工艺或对市场价格行情不了解的采购，不应设公开性标底754.3经济标评标方法及技巧764.4费率、模拟清单、清单三种招标方式的不同风险源费率招标风险源模拟清单招标风险源清单招标风险源774.5两阶段招标与带方案招标差异及适用范围两阶段招标带方案招标招标方案案例784.6入围单位选择标准及方法并非多多益善中标率宜控制在10%~30%之间由少到多，由多到少入围方法794.7关联供应商管理注意事项及防范对策负责人为同一人控股、参股公司同属一个母公司804.8谈判顺序带来的风险不考虑顺序由低往高谈由高往低谈814.9.1标杆房企《供应商管理细则》供应商考察原则资料评审现场评审评审结果报采购部负责人审批通过一家公司认证的供应商，其它分公司无需再认证，但在确定投标入围时需对其是否具备在当地供货/施工的能力进行判断824.9.2标杆房企《供应商管理细则》供应商推荐规定门户开放推荐供应商和供应商自荐推荐人应回避与被推荐供应商的相关业务决策834.9.3标杆房企《供应商管理细则》供应商分级管理超出预期首选可接受限制条件使用不可接受844.9.4标杆房企《供应商管理细则》供应商管理体系供应商认证供应商动态评估供应商绩效改进供应商评估年度总结854.9.5标杆房企《供应商管理细则》供应商评估办法供应商过程评估供应商后评估供应商评估年度总结864.9.6标杆房企《供应商管理细则》供应商绩效改进根据评估结果，发送通知要求表现欠佳的供应商提交绩效改进计划采购部审核供应商提交的过程评估和后评估绩效改进计划跟踪供应商的绩效改进情况未按要求提交绩效改进计划的供应商，年度总结分级不得高于“首选”874.10.1供应商考察三大关键步骤884.10.2供应商考察：项目管理至关重要的第一步质量管理从供方考察开始：良好开端请务必重视考察人员安排：不走过场抓两点看什么894.10.3对挂靠的态度与政策904.10.4识别挂靠的核心技巧914.11.1外联环节关键控制点组织分工采购部牵头组织成本部、项目部、设计部参与外联原则采购部是唯一出口保证信息统一减少人为因素重要事情留下痕迹924.11.2发标环节关键控制点采购部负责发标资料统一留下痕迹不统一踏勘投标人自行确定是否现场踏勘电子发标注意事项934.11.3答疑环节关键控制点采购部牵头一个出口任何答疑送达所有投标人但投标人不见面留下痕迹944.11.4开标环节关键控制点开标原则招标泄密案例954.11.5定标环节关键控制点澄清不得对原投标文件构成实质性修改澄清与洽谈原则上定标不应改变原招标文件规定调整不平衡报价中标通知书潜伏的两大风险定标后感谢函任性废标案例964.12现场案例讨论：定标决策签合同前对方发现有香樟树单价错误（少一个零）