华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析-79p-专题研究报告.pptx

华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析立业地产服务机构·高价值地产营销专家2模块情况说明模块目的：该模块旨在通过对华润旗下不同商业模式的研究分析，推断华润在拿地后的商业打造方向，从而对其周边项目的产品打造及竞争应对措施等做参考。3华润简介三大商业模式浅析三大商业模式对比分析4华润集团华润集团是全球500强企业之一，下设7大战略业务单元、21家一级利润中心，有实体企业1,200多家，在职员工35万人。华润在香港拥有5家上市公司。其中，华润创业、华润电力、华润置地位列香港恒生指数成份股，成为华润旗下“蓝筹三杰”。华润电力华润置地华润水泥华润微电子华润燃气华润金融华润创业华润集团华润置地华润创业华润物业华润资产华润建筑华润信托华润水泥其他子公司华润与房地产相关子公司5华润置地简介华润置地有限公司（HK1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一.华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。代表作品有橡树湾、凤凰城、上海滩花园、二十四城、幸福里、悦府等公寓产品，翡翠城、太湖国际社区、卡纳湖谷等中低密度产品，以及涵盖了万象城（购物中心）、写字楼、酒店、高端公寓等都市综合体项目.截止到目前，华润置地已进入中国内地40余个城市，正在发展项目超过70个。6华润置地全国布局以二线发达城市为主要战略城市华润进驻主要城市一线城市：北京、上海、深圳二线城市：成都、武汉、合肥、杭州、大连、长沙、重庆、沈阳、厦门、天津、南宁、青岛等三线城市：绵阳、常州、南通、鞍山、海南、淄博、日照、余姚、秦皇岛等北京上海深圳武汉成都合肥杭州沈阳苏州宁波重庆长沙天津大连厦门南宁绵阳福州常州南京南通鞍山青岛郑州海南秦皇岛淄博济南日照惠州一线城市二线城市三线城市7业务类别都市综合体住宅+区域商业中心住宅+欢乐颂商业橡树湾学府系列橡树湾英伦系列凤凰城精品都市系列百万平米城中城系列特色高端作品低密度大平层作品住宅8商业模式万象城、五彩城、欢乐颂都市综合体住宅+区域商业中心住宅+欢乐颂商业万象城五彩城欢乐颂华润创业华润置地9华润简介三大商业模式浅析三大商业模式对比分析10万象城五彩城欢乐颂11华润置地高端商业模式，是集购物、办公、酒店、居住、娱乐为一体的大型都市综合体。认识万象城万象城——是集购物、办公、酒店、居住、餐饮、娱乐功能为一体的大型都市综合体，一般由购物中心、写字楼、高级公寓和酒店组成。为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。深圳万象城杭州万象城沈阳万象城12进驻城市一线城市及二线省会城市深圳万象城2000年沈阳万象城2007年7月成都万象城2010年3月杭州万象城2006年南宁万象城2009年9月大连万象城2008年郑州万象城2010年2月合肥万象城2010年9月13进驻城市人均GDP20042012201320142015200520062007200820092010201130004000500060007000800090001000011000120001300014000深圳年人均GDP（美元）杭州沈阳大连郑州南宁成都合肥重庆青岛一线城市二线城市三线城市万象开业时各城市人均GDP大部分在10000美元以上注：以上部分人均GDP以2011年人均GDP为基数乘以年平均增长率计算而来人均GDP10000美元14选址原则区域性经济中心，具有较强的消费能力城市1、该城市为区域性经济中心。省会城市或者副省级城市，经济总量排在全国前30.2、该城市要具有较强的消费能力。人均消费在全国前50的城市，城市规模较大。城市总建筑面积（万方）商业面积（万方）深圳5518.8杭州8020沈阳6020大连19.310.5成都210一期24.4南宁9027郑州40合肥9018深圳30018青岛10020重庆20020上海55.5常州32无锡4024泰州8020济南15选址原则城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段商圈•1.选择城市新城区的核心地段•2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群•3.交通便利，停车方便•4.考虑政府的城市规划万象城的商圈选址：城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高名称位置特征名称位置特征深圳万象城罗湖-核心商务区合肥万象城行政中心附近深圳大冲大象城南山-高新区成都万象城新CBD杭州万象城滨江新城CBD南宁万象城东盟商务区16开发模式以买地自建为主万象城开发模式：以买地自建为主，部分是与新鸿基合作开发，郑州万象城是收购印象城重建。城市开发模式深圳罗湖买地自建沈阳买地自建大连买地自建成都买地自建南宁买地自建合肥买地自建深圳大冲买地自建青岛买地自建重庆买地自建上海买地自建常州买地自建泰州买地自建济南买地自建杭州与新鸿基合作开发无锡与新鸿基合作开发郑州收购深国投印象城重建买地自建81%合作开发13%收购重建6%17客户及档次定位客户——城市中产阶级，档次——中档偏高万象城整体定位：客户—城市中产阶级，档次—中档偏高客户——真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者，女性是重要客户档次——万象城的市场定位确定为“中档偏高”——完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐18扩张速度每年2-3个开业万象城扩张速度：平均每年有2-3个店开业，预计到2015年将有10-15个万象城开业。进入城市：到2015年将有超过15个城市。从2012年开始，平均每年有2-3个开业，并且扩张速度不断加快。城市商业面积（万㎡）开工时间开业时间深圳罗湖18.820002004.12杭州202006.122010.04沈阳202007.062011.05大连10.520082013成都24.42010.032012南宁272009.92012郑州——2010.22013合肥182010.92014深圳大冲182012.1——青岛————2015重庆20——2014上海——2011——常州——————无锡——2011——泰州20————济南——————19物业组合商业建筑面积普遍在20万方以上物业组合：商业（20万方左右）+写字楼（10万方左右）+君悦酒店（1个）+公寓（少部分）+悦府系列住宅（剩余面积）。根据城市经济、具体位置、地块形状等情况做调整。城市总建筑面积（万方）商业面积（万方）写字楼（万方）酒店（万方）住宅（万方）公寓（万方）深圳罗湖5518.84.2110杭州80201161425沈阳60206110大连19.310.5成都210一期24.47.61500南宁902730含在30万方写字楼里270郑州400合肥90182050深圳大冲30018五星+四星酒店10+25青岛10020160重庆200206+8.5含在8.5万方写字楼里上海55.5常州32无锡4024泰州8020西安9530500济南占地260亩20启动物业以商业启动为主启动物业：56%的万象城以商业为启动物业，其次是以住宅为启动物业，占33%，只有11%是以写字楼为启动物业。商业56%写字楼11%住宅33%以不同物业为启动的比例：万象城分布城市启动物业核心驱动力物业深圳罗湖写字楼商业、写字楼杭州商业商业沈阳商业商业大连——商业成都住宅住宅南宁商业商业、写字楼郑州商业商业合肥商业商业、写字楼深圳大冲住宅住宅、写字楼青岛——商业重庆住宅住宅上海——商业常州——商业无锡商业商业泰州——商业西安——商业济南——商业21商业业态占比以零售为主商业业态占比：以零售为主，其次是娱乐、餐饮，业态相对丰富。万象城商业的业态配比情况：零售57%娱乐15%餐饮18%其他10%服饰零售,53%超市,12%百货,35%各零售业态占比22小结进驻城市：万象城进驻城市为省会城市或重要二线城市，该城市往往为区域经济中心，具有较强的消费能力，开业时间普遍在人均GOP10000元以上。商圈选址：城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高。开发模式：买地自建为主，部分合作开发和收购重建客户及档次定位：服务于城市中产阶级，市场定位中档偏高，属于华润商业模式中的高端产品。扩张速度：每年2-3个店开业，速度不断加快。综合体物业：商业+写字楼+酒店+公寓+住宅，商业面积在20万方左右。综合体物业：商业+写字楼+酒店+公寓+住宅，商业面积在20万方左右，以零售为主，商业是主要的启动物业。23案例分析：深圳万象城24项目概况华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，位于深圳市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，商业建筑面积18.8万方，总投资逾40亿港币。定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”。是深圳商业接轨国际的旗舰之作位置深圳市罗湖金融商务中心区总建筑面积55万方商业建筑面积18.8万方楼层一期6层，二期4层车位一期1034个，二期3000个开业时间2004年12月10日25项目选址充分考虑到了超级购物中心地理位置和商圈的重要性位置交通■华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域■地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间■与地王大厦隔深南大道相望■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连■周边共有巴士线路30多条■距深圳火车站、罗湖口岸约1000米■距皇岗口岸约5分钟车程■距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程位于城市金融商业核心区人民南商圈地王商务区地王大厦华润中心东门商圈26整体布局将购物中心作为独立的主体建筑华润中心万象城，这个项目完全抛弃了传统的规划模式，将万象城购物中心作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。一期的“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接。这种设计方式可以最大限度的给予“万象城”更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设计。在其他城市，万象城购物中心也都延续这种商业独立布局模式国内的早期传统购物中心普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体写字楼地王大厦27商业动线设计整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流主出入口主出入口28业态组合万象城采取主力店＋次主力店＋专卖店29主力店铺4家主力店铺深圳华润·万象城主力店铺：■RéEL时尚生活百货：第一次进入中国大陆的海外百货公司。■Olé超级市场：华润万家第一家新概念超市，以品种繁多的进口食品为特色。■嘉禾深圳影城：拥有7个放映厅，包括一个豪华贵宾厅，是目前深圳最大的电影城。■冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部。30主要店铺•Anubis•ARTE•安徒生冰淇淋鲜果汁•倍轻松•BreadTalk•宝明堂•CKunderwear•CITYCHAIN•DESIGNERTIMES•东方红•Espritedc•EEEFEELMORE•菲科美冲印店•Flavor雪茄•GOLAY•广天藏品•HaagenDazs•华润堂•金大福•江南味道•金燕庄•KFC•康维他•Leonidas•茂昌OPTICAL•面点王•万宁mannings•满记甜品•NiCE•NICI•Olé超级市场•PizzaHut•PIV:style•奇华饼家•REEL芮欧时尚生活百货•水呼吸•时光音像•SUNGLASSSHOP•swatch•十一德翡翠馆•STARBUCKSCOFFEE•Tissot•天福茗茶•味千拉面•位元堂•眼镜88•优之良品•周大福•周生生•Zippo31万象城五彩城欢乐颂32住宅+区域商业中心认识五彩城五彩城是华润商业模式中的中端产品，由住宅和区域型商业中心组成。一般位于新兴的城市副中心，周边以大片居住区为主，或者临近大规模的新兴产业集群，具备一定商