中金：6保障性住房的困局,房地产行业系列分析之六：保障性住房篇

本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由(1)中国国际金融香港证券有限公司于香港提供,及(2)中国国际金融（新加坡）有限公司提供于符合FinancialAdvisersRegulationsandtheSecuritiesandFuturesActandRegulations定义下的accreditedinvestorsand/orinstitutionalinvestors。发布本报告于此类投资者,有关财务顾问将不需要根据新加坡之FinancialAdvisersAct第36条就任何利益及/或其代表就任何证券利益进行披露。有关本报告之任何查询,新加坡的收件人可向中金新加坡公司提出。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。观点聚焦研究报告2010年6月10日房地产研究部白宏炜保障性住房的困局房地产行业系列分析之六：保障性住房篇分析员，SAC执业证书编号：[e-mail]雍莹雪联系人[e-mail]投资提示：从95年开始的“安居工程”到98年的经济适用房政策到07年的保障性住房政策，我国的保障性住房虽历经十余年仍然发展缓慢，随着2010年580万套保障性住房政策的推出，标志着保障性住房市场进入新的发展阶段，但我们认为由于没有立法、缺乏完善的信用及监督体系，在地方财政利益驱使下，保障性住房建设之路仍将十分曲折。保障性市场作为商品房市场的要补充，其自身发展潜力巨大，我们看好保障性住房发展对经济的拉动作用。理由：1）过去十年，商品房大步向前，而保障房原地踏步：房地产商品化以来，我国解决了4,000多万户中高收入住房需求，但同时也遗留了3,000万套面对中低收入人群的保障性住房欠账，保障性住房建设滞后的主要原因是地方政府的财政压力以及分配制度，但我们认为根本原因是缺少立法且没有完善的信用及监督体系。2）国际比较看我国保障性住房制度欠缺：不同国家保障性住房制度不同，但都有明确的对中低收入家庭住房保障计划及法律保护，我国相关法制建设缺失，个人信用制度、收入统计制度、监管体系没有建立。我们认为有法可依、制度上有章可循是保障性住房走出困局的关键。3）保障性住房发展潜力巨大，对经济的拉动将十分明显：目前保障性住房仅能覆盖6%的城镇家庭，供应量不到住宅市场的十分之一，远难满足低收入家庭对住房的庞大需求，预计未来10年我国需要保障性住宅6,000万套，每年需要600万套；不考虑对商品房的挤压效应，假使每年580万套保障性住房建设可以提高房地产投资11%，可以增加住房水泥、钢材等建材需求34%；可以拉动家具家电需求29%。4）580万套保障性住房计划难以快速推进：建设580万套保障性住房，除建设所需的4,000亿资金外，土地的无偿使用将减少土地出让收入2,500亿，另外各种税费的减免也将减少政府收入1,500亿，8,000亿的资金缺口将使得地方政府资金更加捉襟见肘，乐观估计今年能完成该计划的50%。5）市场的归市场，保障归保障，保障房将是商品房市场的重要补充：保障性住房对商品房市场冲击十分有限，原因在于其对应的30%的中低收入人群，与商品房对应的中高收入人群没有重合；相反我们认为保障性住房有规模的推出有利于减少政府对商品房市场的过度干预。6）保障性住房发展建议：①资金上中央政府转移支付；②强制与商品房搭配建设；③保障性住房应考虑区域差异：保障性住房以大城市为主，一线城市保障性住房比例可以升至50%以上，经济适用房和限价房为主；而三四线城市经济政府性住房比例可降低至30%以下，甚至更低。股票建议：保障性住房市场的发展不会对商品房市场产生冲击，反而能够减少政府对商品房市场的过度干预；保障性住房有利于平抑房价、推动经济发展，建筑商和中下游材料商将受益。房地产：2010年6月10日本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由(1)中国国际金融香港证券有限公司于香港提供,及(2)中国国际金融（新加坡）有限公司提供于符合FinancialAdvisersRegulationsandtheSecuritiesandFuturesActandRegulations定义下的accreditedinvestorsand/orinstitutionalinvestors。发布本报告于此类投资者,有关财务顾问将不需要根据新加坡之FinancialAdvisersAct第36条就任何利益及/或其代表就任何证券利益进行披露。有关本报告之任何查询,新加坡的收件人可向中金新加坡公司提出。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。2目录我国保障性住房发展历程和现状.........................................................................................................3什么是保障性住房...........................................................................................................................3我国保障性住房发展历程.................................................................................................................5我国保障性住房现状........................................................................................................................6保障性住房需求分析........................................................................................................................9保障性住房对经济的拉动.................................................................................................................10保障性住房新增投资对经济的影响..................................................................................................10保障性住房新增面积对上下游的影响...............................................................................................11保障性住房新增套数对上下游的影响...............................................................................................11保障性住房发展滞后的原因.............................................................................................................12保障性住房发展停滞不前...............................................................................................................12远低于需求的保障.........................................................................................................................12资金真的紧张吗？.........................................................................................................................13地方政府为何紧捂口袋？...............................................................................................................14国际经验的借鉴.............................................................................................................................16保障性住房需要立法护航...............................................................................................................16提高低收入者支付能力，扩大建设融资渠道.....................................................................................17保障性住房发展模式......................................................................................................................18政府在保障性住房建设不同阶段的角色...........................................................................................18保障性住房发展趋势.......................................................................................................................191、保障归保障、市场归市场；保障为辅、市场为主.........................................................................192、保障性住房应考虑区域差异性....................................................................................................193、资金上中央政府转移支付.......................................................................................................