当前房地产业形势分析及未来预判20140509(修改稿)

客户拜访道具包客户拜访道具包此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2012年5月当前房地产业形势分析及未来预判丁祖昱博士易居（中国）控股有限公司执行总裁上海易居房地产研究院副院长2014年5月目录Part.1当前房地产业形势分析Part.2城市市场表现及前景Part.3行业标杆企业分析Part.4五大品类产品前景研判Part.1当前行业形势分析3Part.1当前行业形势分析（调控政策/行业表现）中央政策：市场化路线，减少行政干预，建立市场调控长效机制▄十八大以来，中央层面对房地产调控转向，减少“一刀切”式行政干预，更多依靠市场自身调控，放权地方政府结合实际情况自住调整。▄一方面，建立市场配置和政府保障相结合的多层次住房体系制度，努力扩大供应，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局；另一方面，通过新型城镇化规划、不动产统一登记制度、房地产税收改革等顶层设计，建立房地产市场调控的长效机制。宏观调控保障性住房租售并举、以租为主，满足基本住房需求商品房促进住宅供应主体多元化，满足多层次住房需求多层次住宅供应体系土地政策住房政策财税政策金融政策房地产市场调控长效机制地方政策：地方自主调整政策冲动增强，方向和松紧度将出现分化近期温州、长沙、杭州、常州、福建纷纷呼吁松绑调控，自认为出台“松绑限购”与中央精神并不相悖。天津取消蓝印户口，无锡降低落户门槛，南宁扩大户籍地认定范围，杭州萧山降低房企土拍保证金负担，铜陵出台“微刺激”方案，成都上调购房落户门槛，网传天津滨海新区限购松绑、宁波放松持有房产审查等。新型城镇化与户籍改革背景下，购房落户这种没有政治风险的举措可能成中小城市未来托市的重要手段。分类施策天津5月31日起停止新办购房落户的蓝印户口网传滨海新区实施差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房南宁北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房无锡购房落户门槛由70平方米降低至60平方米网传拟取消144平方米以上户型限购成都收紧购房落户。自6月1日起，终止灾后重建落户政策，购房落户由70平调增至满90平以上住房且缴纳社保满一年杭州萧山购地保证金是出让地价的10%，土地出让保证金设1000万元上限。杭州萧山区今年拟出让地块共计143宗，面积约7969亩。其中住宅用地(包括商业、住宅综合用地)71宗，面积约4856亩。今年是去年的3倍多。铜陵在铜陵市购买家庭惟一普通商品住房给予房价1%的契税补贴放宽公积金贷款资格，提高额度至30万元，首套房首付降低为20%，放开公积金二套房贷款5Part.1当前行业形势分析（调控政策/行业表现）6开发投资：一季度增速小幅回落，全年增速保持20%有压力2013年，房地产投资同比增幅仍延续了持续向好的平稳态势，全国房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，增速比2012年增加3.6个百分点；另外，房地产开发投资占GDP比例达到15%。2014年1季度，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%，增速比2013年全年回落3个百分点，比去年同期回落3.4个百分点。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点。考虑到企业在2013年增加的大量土地以及投资的惯性，我们预计，2014年全国房地产开发投资将在20%左右，但存在一定压力。全国房地产开发投资及增速走势数据来源：国家统计局16.1%33.2%28.1%16.2%19.8%16.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%0125002500037500500006250075000875001000002009年2010年2011年2012年2013年2014年1季度房地产开发投资额(亿元)房地产开发投资同比增速Part.1当前行业形势分析（调控政策/行业表现）7数据来源：国家统计局全国房地产开发企业新开工房屋面积及增速开发：新开工面积、竣工面积均出现负增长2013年，房地产开发企业房屋新开工面积201208万平方米，同比增长13.5%。伴随着市场成交的全面回暖，行业新开工总量较2012年出现大幅的回升。2014年1季度，房地产开发企业房屋新开工面积29090万平方米，同比下降25.2%，其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。新建商品住房竣工面积同比下降7.3%。1季度房企新开工的传统淡季，随着“两会”后行业投资信心提振，新开工增速有望进一步提升。13.5%40.6%16.9%-7.3%13.5%-25.2%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%050000100000150000200000250000房地产开发企业新开工房屋面积(万平方米)同比增速Part.1当前行业形势分析（调控政策/行业表现）20%8%17%11%20%-5%-10%-5%0%5%10%15%20%25%0.00002.00004.00006.00008.000010.000012.0000商品房竣工面积(亿平方米)同比增长率(%)全国房地产开发商品房竣工面积及增速销售面积：预测2014年在12.5亿平米，13亿平米已成为阶段性顶部82014年1季度，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%。分地区看，除了中部地区同比增长6.8%外，东部和西部地区均有所下降，其中东部地区降幅达10%，比1-2月份扩大4个百分点。受信贷收缩的影响，我们预计全年市场成交量增幅将明显下滑，总量与2013年基本持平，预计在12.5亿平方米左右。年度全国商品房销售面积走势数据来源：国家统计局94,755104,765109,367111,304130,55120,11143.6%10.6%4.4%1.8%17.3%-3.8%-10%0%10%20%30%40%50%0200004000060000800001000001200001400002009年2010年2011年2012年2013年2014年1季度商品房销售面积(万平方米)同比增速Part.1当前行业形势分析（调控政策/行业表现）销售金额：预测2014年仍在8万亿元左右，未来阶段性的顶部在9～10万亿元9在一、二线城市成交回暖的带动下，2013年全国商品房销售额也迎来了新一轮的快速扩张，年内全国商品房销售金额突破8万亿元，同比上升26.8%，同比增速创下近4年新高。预测2014年行业销售额将仍在8万亿元左右，未来阶段性的顶部应在9～10万亿元。2014年1季度商品房销售额13263亿元，下降5.2%；其中，住宅销售额下降7.7%。年度全国商品房销售额走势数据来源：国家统计局44,35552,72158,58964,45681,42813,26376.9%18.9%11.1%10.0%26.3%-5.20%-20%0%20%40%60%80%100%01000020000300004000050000600007000080000900002009年2010年2011年2012年2013年2014年1季度商品房销售额(亿元)同比增速Part.1当前行业形势分析（调控政策/行业表现）就统计局所发布的房价走势来看，2013年房价增幅有所趋缓，同比增速为7.71%，较2012年下降了1.16个百分点，预计2014年这一趋势仍将持续，全国均价方面同比涨幅将在5%以内。2014年1-3月份，全国商品房成交均价同比下降1.5%，降幅相对1-2月份收窄2.1个百分点。主要是结构性因素影响，一线城市及部分二线城市成交量下滑明显，导致全国均价出现下滑。统计局房价：预计2014年房价涨幅将有所趋缓，涨幅将在5%以内数据来源：国家统计局10年度全国商品房销售平均价格23.2%7.5%6.5%8.1%7.7%-1.5%-5%0%5%10%15%20%25%010002000300040005000600070002009年2010年2011年2012年2013年2014年1季度商品房价格（元/平方米）同比涨幅Part.1当前行业形势分析（调控政策/行业表现/预期规模）2014年4月，中国城市住房价格288指数为1098.3点，较上月下降0.3点，环比下跌0.02%，同比上涨6.9%，同比涨幅从3月的8.14%下降了1.24点。一手房价格指数自2012年7月以来，在经历了21个月的持续上升后首次出现下跌。288指数：21个月的持续上升后首次出现下跌，年内涨幅继续趋缓数据来源：CRIC11中国城市住房（一手房）价格同环比涨幅中国城市住房（一手房）价格288指数时间288指数环比涨幅同比增幅2012-11983.81.12%-0.35%2012-12989.50.58%1.02%2013-11000.01.06%4.09%2013-21006.30.63%5.91%2013-31015.90.96%7.24%2013-41027.41.13%8.86%2013-51037.81.00%9.65%2013-61041.80.39%10.50%2013-71050.50.84%11.36%2013-81061.81.08%11.16%2013-91066.20.42%10.41%2013-101075.10.83%10.50%2013-111083.30.77%10.11%2013-121088.90.51%10.04%2014-11093.90.45%9.39%2014-21097.70.35%9.08%2014-31098.60.08%8.14%2014-41098.3-0.02%6.90%Part.1当前行业形势分析（调控政策/行业表现/预期规模）981.2933.21098.3-3.00%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%70075080085090095010001050110011502010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-12014-4指数环比涨幅行业调整：需求不振、供应加大、价格上涨与银根收紧合力所致12Part.1当前行业形势分析（调控政策/行业表现）市场周期走势表明，2014年也是调整年。此前2005年、2008年、2011年，每间隔三年一次。每次调整期基本在9-12个月。市场需求观望、部分城市供应量过大、2013年房价上涨过快，特别是今年按揭贷款收紧等因素，导致今年房地产市场进入新一轮的调整期。-0.4-0.200.20.40.60.811.22003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年限购全面收紧银根持续紧缩楼市调控开启全球金融风暴2003年-2014年全国商品房销售面积月度同比增幅变化及调整周期数据来源：国家统计局Part.2城市市场表现及前景132014年前4月，市场成交低迷，一二线多数城市同比2013年均有较大幅度下滑，北京下滑幅度最大，成交量几近腰斩。4月份成交反弹幅度明显低于预期，预示着二季度市场成交压力仍然较大。一、二线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米）城市成交量：前4月一二线城市成交明显回落，预计二季度市场压力仍然较大14数据来源：CRICPart.2城市市场表现及前景能级城市2014年4月成交量同比增幅环比增幅2014年前4月成交量较2013年前4月增幅较2012年前4月增幅一线北京53.35-37%-26%228.73-49%1%上海76.06-16%-18%280.83-29%39%广州71.190%-10%28