深圳罗湖区蔡屋围金融商业综合体

罗湖区金融商业综合体目标及借鉴构想时序背景及回顾珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)背景1.——推进珠江三角洲地区经济结构战略性调整——更好地参与国际经济合作与竞争——辐射和带动环珠江三角洲和区域经济发展——保持港澳地区长期繁荣稳定——为建立实现科学发展的体制机制探索新路径立足30年成就：仍要做国家先锋、国际门户深圳建设国际金融城市的愿景2.深圳经济特区成立三十周年之际，《总体规划》获得国务院批准。深圳将建成全国性经济中心、深港融合的国际性城市。随着城市向西及向北扩张发展，五大区域差异化战略布局，形成“两圈一线”金融业发展思路，助力深圳完成2010-2020年规划目标。两圈指罗湖蔡屋围和福田金融中心区，一线指深南路，并计划沿深南大道形成罗湖、福田、南山三大金融中心。随着城市发展的日趋完善，福田中心区、南山区将逐步兴起，与罗湖金融中心区并驾齐驱。背景深圳建设国际金融城市的愿景2.背景深圳市城市总体规划(2010-2020年)创新型综合经济特区，全国性经济中心城市，与香港共同发展的国际性城市。2.探路、勇做先锋依然是深圳的使命创新是深圳城市发展的生命线和灵魂发展为国际性、区域性商品、资本、技术、信息集散中心，新思想、新技术、新体制的创新基地，实现局部的先锋到整体的先进。背景深圳建设国际金融城市的愿景《深圳市人民政府关于提升城市发展质量的决定》2011年从注重新区开发向新区开发与城市更新并重转变；从注重形态构建向形态构建与功能强化并重转变；从注重环境营造向环境营造与品质提升并重转变.转变城市发展方式以人为本，始终把让人的生活更美好作为城市发展的出发点和落脚点。打造一个形象精致、内涵丰富、品位高雅的城市。提升城市发展水准加强城市空间识别性建设，建设标志性建筑和城区，发展文化创意产业总部经济，实现城市的创意发展。3.背景《深圳市人民政府关于提升城市发展质量的决定》2011年从注重新区开发向新区开发与城市更新并重转变；从注重形态构建向形态构建与功能强化并重转变；从注重环境营造向环境营造与品质提升并重转变.彰显城市发展特色打造一批能够引起共鸣，具有时代感、标志性、独创性的现代化建筑精品和城市亮点。提高国际化程度，着力提升深圳的国际影响力，增强深圳的全球认同品质。以城市发展推动经济社会发展以城市空间的优化提升，促进现代产业体系发展。通过优化城市功能布局，强化公共服务，提升社会建设水平。3.背景深圳第一次辉煌——外资和加工贸易带来的城市化；深圳第二次辉煌——高新技术带来的产业升级推进的城市化；“第三次辉煌”——在产业升级和转型的基础上，生产到消费的转型，催生创意城市、设计之都和深港共同的国际服务、消费中心、时尚文化中心。4.背景《罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划》2009年《罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划》计划未来5-10年，开发拓展产业空间“再造一个新罗湖”。2500亿罗湖升级改造，梦想5年造新城。4.背景《罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划》2009年4.背景《罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划》2009年重点推进五大产业片区建设，“金三角”、水贝-布心、莲塘、笋岗-清水河和深南东。力争在2020年，将罗湖打造成国际消费中心、总部基地和服务基地。重点发展创新金融、商贸物流、黄金珠宝、时尚创意、专门专业五大产业。罗湖国际金融中心项目即属于金三角金融商业核心区建设项目。罗湖区与其他区域、罗湖区域内，区域分工协作，资源共享与互补，共建国际消费中心。回顾为什么是罗湖？罗湖中心的构成与资源圈在深圳城市结构中的地位深港锚点，构筑一小时都会圈罗湖口岸依然是全国客流量最大的陆路口岸香港和内地居民跨境的习惯性娱乐消费地港人北上首选居留地共创深港国际大都会的条件日益成熟历史意义与人文内涵小平广场——深圳价值观的象征荔枝公园——深圳公共生活的象征地王大厦——深圳改革成就的象征四个“深圳象征”：主导文化象征主流文化象征主体文化象征？本土文化象征蔡屋围村——深圳本土文化的象征研究范围：120.0公顷核心范围：35.6公顷可利用的空间资源建筑现状高度以7-18层为主。规划核心范围里，仅晶都酒店等少量建筑是100米以上的超高层建筑。规划核心范围内建筑现状质量一般，多为90年代建筑。罗湖中心更新的空间资源序号建筑性质建筑面积(万平方米)1居住建筑其中39.44二类居住建筑5.8二类幼托建筑0.55四类居住建筑33.092商业服务业设施建筑其中16.93商业建筑4.1商业性办公建筑8.43旅馆业建筑4.4合计政府办公、文化设施建筑其中4.36行政办公建筑0.48文化设施用地3.25总建筑面积60.73现状建筑量60.7万平方米（蔡屋围一期改造现状16万）现状容积率约2.2。目标产业：创意设计、都市娱乐和时尚消费中心空间：融、会、贯、通的城市中心文化：与世界同步的人文艺术交流中心区域分工协作，共建深圳国际消费中心片区发展定位罗湖区福田区前后海地区文化中心公共文化文体中心金融中心国际金融中心商务中心市民中心前海管理局商贸中心创意中心“与香港共同发展的国际性城市”罗湖区中心罗湖新经济、新城市、新生活的代表性地区市级文化娱乐中心结合创意设计、特区当代文化与艺术、都市休闲文化于一体的市级文化中心深港都会北部中心集合世界顶级时尚机构与旗舰品牌的国际性消费中心辐射全国、面向全球的时尚媒体、信息文化交流中心金融中心时尚消费中心文化创意中心都市景观带目标一：整合空间要素体系，塑造精品城市中心深南大道北：文化休闲区深南大道南：时尚创意综合区街道系：公共空间与绿地创意产业展示厅目标二：汇聚特区文化要素，激活时尚创意资源将目前散布的各种公共文化要素以及创意产业要素加以汇聚，为其创造碰撞、交流、相互激发、共同成长的文化、产业、金融环境。使本地区成为深圳文化产业的孵化器、当代文化和艺术的展示、交易平台。设计师工作室、设计协会工作坊都市设计学院商业化的创意市集和创意街目标三：吸引国际时尚品牌，打造高端娱乐消费中心国际设计机构、知名企业在亚太、中国的总部世界知名品牌旗舰店顶级品牌的时尚发布中心之一国际服装学院大型时尚文化事件目标四：深港联手并进，构建文化艺术交流中心当代艺术交流文艺演出深港文化讲堂公众艺术角艺术家工作室SN国家层面大南北文化“磁极”（深港—北京）深港东京首尔台北新加坡曼谷北京上海区域特别合作小南北文化“磁极”（香港—深圳）六本木地区以一个外向型服务区、城市娱乐区为基础，通过三个项目的带动完成了六本木地区的更新和再开发升级。每一个项目带动六本木逐渐向着复合居住、大型商业、高端商务、企业总部、国家级设计创意中心、国际顶级文化交流场所的方向迈进，使六本木成为城市成功再开发的国际性典范。西九龙的案例对于资源紧缺地区如何前瞻性地明确城市定位和重点发展方向、如何依据定位来判定城市土地与滨海等的资源的价值和分配其用途，以及预料公众对政府或开发商发展计划的反应，有很好的启发。借鉴构想1.城市品质：如何实现城市中心区开放空间的持续生长?2.组织特征：如何突破交通隔离，实现安全顺畅的联系？3.文化号召：如何挖掘大剧院的潜力，激发中心区的文化活力？4.时代象征：如何加强邓小平广场的空间和文化意义？5.全新标志：如何实现城市中心区的“标志性”？6.集聚效应：如何实现周边资源的空间联系和效应集合？7.改造模式：能否探索出城中村改造的新功能和空间模式？8.开发强度：能否突破惯性思维下的土地价值利用方式？概念：中央公园1.城市品质：如何实现城市中心区开放空间的持续生长?概念：中央公园留设地面绿地，以新大剧院文化空间作为连接地面公园与罗湖桥的媒介2.组织特征：如何突破交通隔离，实现安全顺畅的联系？概念：罗湖桥罗湖桥，国际消费中心城市生活的集大成者天地之间游走的时尚生活空间营造各取所需、各得其所的自由公共生活。3.文化号召：如何挖掘核心文化空间大剧院的潜力，激发中心区的文化活力？4.时代象征：如何加强邓小平广场与周边的关联，并突出其空间和文化意义？概念：特区轴5.全新标志：如何实现城市中心区的“标志性”？6.集聚效应：如何实现周边资源的空间联系和效应集合？金融中心公建群KKMALL和京基100地王大厦和信兴广场万象城小平画像广场荔枝公园大剧院晶都酒店概念：街道系以罗湖桥为“插座”，连接东西、南北、上下的步行街道系统，串联中央公园、特区轴、深圳云、Mall群概念：Mall群概念：Mall群商业Mall群概念：Mall群文化Mall群：围绕大剧院的音乐学院、演艺厅等概念：Mall群MG—MALL-GROUP营造创意城市的特性可以带来的消费时代原点，也会吸引高端总部和行业总部的汇聚，同时，消费中心也有助于集合产业链的最高端价值信息交易中心——实现区域产业链管理和总部经济极核的理想。7.改造模式：能否探索出城中村改造的新空间模式？城中村空间肌理岭南骑楼城村商业“淘街坊”文化记忆空间意象序号建筑性质建筑面积(平方米)比例（%）1居住建筑其中26.12二类居住建筑63737125.81二类幼托建筑78000.322商业服务业设施建筑其中68.64公寓1991058.06商业建筑81081732.83商业性办公建筑55332922.40旅馆业建筑1320005.343政府社团建筑其中5.24行政办公建筑15000.06文化设施用地720672.92医疗卫生用地96000.39教育科研用地449051.824市政设施变电站28120.05合计总建筑面积2469806100.00开发强度开发强度开发量主要集中在晶都－大剧院－寰宇地块，以２６％的用地，承担总开发量的４9％，按１２０万平方米计。上述地块承担的功能主要以文化、商业、服务、办公、酒店等功能为主，不应发展住宅。居住商业办公商住文化居住人口商业岗位办公岗位文化岗位270000686000007714343000036683744230001834496200803640059273040180197604297743840530%2393002148925604798044590828100002230552100052763904517538003518251000000000020100012700101042103312290860002952145400127814000036520000100000000050000050112679110759404990451920111431839555396033067建筑规模与就业密度规划88万精品办公建筑，高端商务就业人口约4万人规划81万综合商业文化建筑，服务业就业人口约4.5万人以质为基，再启罗湖楼宇经济的新时代结语“再生的”■土地——黄金地段35.6公顷■商业建筑面积——300万平方米+81万平方米■办公建筑面积——550万+88万平方米商业功能聚核化和高品质场所集群的趋势“更新的”■全新的高素质人才就业岗位——8.5万人■按2019年进行估算，本项目（商业文化娱乐部分）可直接及间接带来GDP达到388亿/年；■带来楼宇经济新时代（商务办公部分）可直接带来GDP达到120亿/年；■全新的城市空间和心理地标和生活方式展示空间综合考虑改造的难易程度、城市发展的演进时序以及经济合理性，将改造时序分为3期:一期包括2、6、7、8号街坊；二期包含3、4、5号街坊；三期包括1号街坊。改造时序（可能性）时序1.改造一期一期改造用地面积：127822.3平方米现状容积率2.6改造后总建筑面积875724平方米改造后平均容积率6.9本期主要配套设施为：18班幼儿园，位于地块7-0436班九年一贯制学校，位于地块6-03110KV变电站1处，位于地块2-02、地块6-06派出所，位于地块6-042.改造二期二期改造用地面积：96766.6平方米现状容积率1.8改造后总建筑面积1192997平方米改造后容积率12.3本期主要文化设施为：大剧院，位于地块4深圳改革开放纪念馆，位于地块53.改造三期三期改造用地面积：40569.7平