西单大悦城7项目-北京商业地产考察报告

招商部北京出差考察报告建安置业(招商部）本次考察项目商业地产裙楼：1：西单大悦城、汉光购物、君太百货2：朝阳大悦城、富力百货3：君太百货、东方新天地4：国贸（银泰百货）商业步行街：1：后海酒吧街、南锣鼓巷2：王府井小吃街、龙湖星悦荟考察目的•1：各大商业地产运营模式•2：商业地产内部动线、业态分布•3：商业业态比例与周边配套设施•4：商场主力店的分布位置考察方式与人员•调查方式：走访式、访问式、观察式•调查人员：建安置业（招商部—王建、彭睿）•调查时间：10月31日—11月3日（一）商业地产裙楼考察篇西单大悦城•调查人员：王建、彭睿•调查时间：2014年10月31日西单站（大悦城）•坐落于繁华的西单北大街，项目占地1.6万平方，总建筑达20.5万平方，两栋商业楼组成的11.5万方购物中心丶一栋3.5万平方酒店式公寓。四座建筑由中庭连廊连接为一体。地下4层（2层商业2层车库）地上建筑15层•运营模式：租金制•商业内部动线：总共有27部直梯，63部扶梯(连廊式环形商业）拥有亚洲最长的飞天梯（扶梯）可从1层直接到5层•楼层业态分布：B2F:创意玩具美发生活趣味杂品B1F:潮流前卫男女服装化妆品电子数码1F：国际时尚男女装鞋包配饰化妆品电子数码2F：个性休闲男女装鞋包配饰化妆品3F：时尚优雅男女装生活用品4F：个性率真男女装鞋包配饰内衣5F：运动休闲男女装鞋包配饰手机广场6F：美食约会餐饮水吧甜点7F：美食约会餐饮水吧甜点8F：游戏娱乐餐饮水吧甜点9F：图书音像餐饮水吧健身娱乐10F：影院水吧甜点内外部动线商业外部动线：正大门半径500米内公交：1,4,10,15,22,37,46,47,52,603,604,616,626,726,728,802,808,826,102,105,109电车;特1百利宝201;204,205夜班等25条公交线路地铁：交通状况：地铁一号线，四号线内部动线：内部动线模式图•3F-6F内部动线模式图•7F—10F主力店比例•服装饰品比例40%•体验式比例60%（餐饮，轻餐饮，电玩等）•服装饰品主力店：ZARA，H&M，GUESS，FolliFollie，MUJI(无印良品)。潮店在“城”，UNIQLO、Esprit、motivi、DHC、马克华菲、THEFACESHOP、potato&co等•体验式主力店：首都电影院，化妆品超市SEPHORA（丝芙兰），橙龙糖、鲜元素、找茶、COLDSTONE、班班水吧、Wagas、芒果芒果，港丽餐厅、泰国风味的焦叶餐厅，意式休闲的巴贝拉，澳式时尚火锅豆捞坊，日本料理元绿寿司，韩式餐饮大长今，香港特色食品大快活，西单大悦城细节特色•现在玲琅满目的SHOPPINGMALL比较多大都是装修奢华且忽略了购物中心的主题，但中粮集团精心打造的“国际化青年城”西单大悦城给予消费者不一样的购物如：亚洲最长的飞天梯，玫瑰园等。（左飞天梯，右玫瑰园）汉光购物•考察人员：王建、彭睿•考察时间：2014.10.31西单商圈（汉光百货）•坐落于繁华的西单北大街•运营模式：租金制•商业内部动线：总共有2部直梯，20部扶梯(环形商业）•楼层业态分布：B2F:客服服务中心华润超市B1F:运动服饰及用品户外服饰及用品优衣库1F:化妆品女鞋珠宝名表国际精品药店2F:男士正装男士商务休闲男士鞋包男士内衣配件3F:淑女服饰化妆品配件4F:淑女服饰女生手袋女生内睡衣中式服装5F:少女服饰化妆品配饰6F:男女休闲牛仔潮流配件箱包7F:儿童及婴儿服饰玩具母婴用品文具床品小电器8F:美食街麻辣诱惑特卖场团购中心10F：影院水吧甜点内外部动线商业外部动线：正大门半径500米内公交：1,4,10,15,22,37,46,47,52,603,604,616,626,726,728,802,808,826,102,105,109电车;特1百利宝201;204,205夜班等25条公交线路地铁：交通状况：地铁一号线，四号线内部动线：内部动线模式图•3F-6F内部动线模式图•7F—10F主力店比例•服装饰品比例80%•体验式比例20%（餐饮，轻餐饮，电玩等）•服装饰品主力店：周先生，GUESS，FolliFollie，MUJI(无印良品)。IDO，、Esprit、motivi、DHC、马克华菲、THEFACESHOP、potato&co、Benefit专业眉吧、SK-II旗舰店BobbiBrown创意彩妆坊等•体验式主力店：麻辣诱惑，甲普甲普、庆丰包子、重庆火锅、融合了重庆、四川、等地方小吃西单汉光百货特色•汉光百货已经集聚了1200个品牌入驻店内，囊括了化妆品、珠宝首饰、男装、各年龄层女装、童装、床品、家品、大小家电等多个品类•汉光百货的化妆品销售佳绩在北京稳居第一，全国名列前茅。欧美主导、兼顾日韩、支持国货精品的化妆品品牌分布格局满足了各个年龄、收入的爱美之人差异化的诉求，品牌的丰富多样收获了•众多美妆达人的认可。共享大厅每个周末不爽约的连番大促，精彩路演，让新品首发变成绚丽的大秀。BobbiBrown创意彩妆坊、Benefit专业眉吧、SK-II旗舰店等的落成，突破了化妆品专柜单纯售卖商品的陈旧观念，引入专业服务、细分产品线，指明了商业发展的新方向。汉光9层产品体验中心，更是将产品服务化，服务专业化理念推陈出新，一改传统美容院护肤品品质不过关的陈规，结合知名品牌的产品和专业美容技术人员，为高端客户提供高水准高附加值的服务。君太百货•调查人员：王建丶彭睿•调查时间：2014年10月31日西单商圈（君太百货）•坐落于繁华的西单北大街，63000平方米•运营模式：租金制•商业内部动线：总共有*部直梯，*部扶梯(连廊式环形商业）•楼层业态分布：7FSPA生活馆/主题餐厅/中华美食/特卖场/君太卡务中心/顾客服务中心；文化大厅（景德镇·瓷器）6F运动主题概念店/运动用品/休闲服/家居生活杂货/寝具/寝饰/水晶瓷器/厨房锅具/小家电/数码照材/文教；5F绅士西服/少绅个性品牌男装/绅士休闲服/打火机/烟具/贵笔/衬衫领带/内衣/旅行箱包/男鞋皮件/纤边室；4F淑女服饰/个性女装/中国服/仕女杂货/流行精品/内睡衣/孕妇装/流行童装/童鞋/玩具/婴儿服饰用品/儿童游乐区/港式茶餐厅；3F个性流行服饰/少淑女进口服饰/银饰杂货/美发美甲/保健按摩；2F少女品牌服饰/哈日流行服饰/流行杂货·饰品/流行牛仔服饰/彩妆（彩妆吧）/甜点咖啡/咖啡厅；1F国际化妆品/香水/流行女鞋/进口饰品/钻石珠宝/中国琉璃/进口贵表；B1流行女包/中性休闲服/手机天地/国际速食/美式咖啡/烟酒/中西点烘焙/泡芙进口食品/花店/药房/洗衣/修鞋/配锁；B2-B3停车场。外部动线商业外部动线：正大门半径500米内公交：1,4,10,15,22,37,46,47,52,603,604,616,626,726,728,802,808,826,102,105,109电车;特1百利宝201;204,205夜班等25条公交线路地铁：交通状况：地铁一号线，四号线主力店比例•服装饰品比例80%•体验式比例20%（餐饮，轻餐饮，电玩等）•服装饰品主力店：GUCCI、阿玛尼、迪奥、H&M、林立、日系伊都锦旗舰店、彩妆吧colourbar等•体验式主力店：国际餐饮品牌：必胜客、肯德基、星巴克、麻辣诱惑著名中餐品牌，哈根达斯、水果捞、面包新语、一茶一坐、多乐之、乐杰士、嘉景轩、面爱面西单君太百货细节特色•优良的硬件设施，卖场宽敞舒适，灯光、照明、电梯、播音系统、卫生间等高端品质。国际级品牌商品、流行性的时尚因素、贴心服务•君太百货餐饮极具特色，引进了国际餐饮品牌：必胜客、肯德基、星巴克等相继经营，更于七层进驻了麻辣诱惑著名中餐品牌，加之哈根达斯、水果捞、面包新语、一茶一坐、多乐之、乐杰士、嘉景轩、面爱面等休闲餐饮的补充经营，使得北京君太百货餐饮设施堪称完美，完全满足了不同阶层顾客的差异化需求。•正大门的贴墙式LED滚筒大屏起了宣传、美观、科幻的感觉君太百货细节特色墙体LED门头富力广场•调查人员：王建、彭睿•调查时间：2014.11.1朝阳商圈（富力广场）•北京富力广场位于北京市朝阳区东三环中路63号，商业总面积约16.7万平方米，于2006年12月开始招商，2007年竣工，2007年12月31日入住，2008年5月1日正式开业。使用面积约10万平方米。类型为shoppingmall。是地铁10号线开通之后沿线开业的首座商场，也是富力地产旗下的首座商场。•运营模式：租金制•商业内部动线：总共有*部直梯，*部扶梯(连廊式环形商业）•楼层业态分布：•B1潮流精品区业态餐饮、服装、日用•F1国际精品区业态男女装、珠宝、钟表、化妆品•F2时尚精品区业态女装、饰品•F3优雅精品区业态幼教、商务男装、•F4运动天地业态运动品牌•F5儿童天地业态童装、电玩•F6UME国际影院•F7-F11食非凡餐饮豆捞、汉拿山内外部动线商业外部动线：正大门半径500米内富力广场公交车有300，29，41，52，运通107，57，683，686，743，801，976，707，974，特3，特8在双井桥北站乘坐28路双井桥站乘坐23路637路715路双井桥西站乘坐348路35路双井桥东站百利宝201;204,205夜班等25条公交线路地铁：10号线双井站交通状况：地铁10号线，内部动线：1F主力店比例•影院18%餐饮25%服装16%•儿童幼教9%珠宝饰品钟表3%鞋帽箱包2%•化妆品3%•电玩1%•空置19%•其他4%•1．餐饮占较高比例，达25%，且分布较散，几乎每层都有。除首层的麦当劳、肯德基、必胜客等国际连锁快餐外，味千拉面、金汤玉线、麻辣诱惑等知名餐饮品牌分布在3-5层，B1还有综合性的大食代，另外在F7-F11还有豆捞、汉拿山等独立餐饮店。双井地区常住人口多、上班族多，餐饮类品牌有相当大的市场。•2．女装品牌比例过大，男女装比例近1:5。女性消费群体是支撑商业的根本，但也要维持一个均衡的比例，富力广场的品牌设臵过于偏重于女装及女性消费品，缺乏合理性。•3．与同类商业相比，儿童、幼教类比例较高，达9%。此类商业对客流的贡求量低，反而会给购物的顾客造成冷清的感觉，而且与其他业态很难形成互补效应。设臵如此之高的幼教类店铺比例，是不明智的。•4．高层区布局不合理。幼教类分散在F3,F4两层，与商务男装、运动品牌同层经营，如此布局令人难以理解。•5．空臵率过高，高低层区客流量差距过大。朝阳富力广场特色•优良的硬件设施，卖场宽敞舒适，灯光、照明、电梯、播音系统、卫生间等高端品质。国际级品牌商品、流行性的时尚因素、贴心服务•富力广场也拥有一个超5星级电影院UME国际影院•从硬件条件上，富力广场具有10万㎡整体规模，160㎡空中外墙立体橱窗、总长490米的东三环商业临街面、三层退台式室内观赏娱乐互动平台，在美观性和功能性上，都与其时尚的定位十分吻合。朝阳大悦城•调查人员：王建丶彭睿•调查时间：2014年11月2日朝阳商圈（大悦城）•朝阳大悦城为城市综合体建筑，规划占地面积84610平米，规划总建筑面积超过40万平方米，其中包括大型购物中心23万平方米，酒店式服务公寓7万多平方米。购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家。•建筑面积：230000平方米•占地面积：19103平方米•运营模式：租金制•商业内部动线：总共有*部直梯，*部扶梯(连廊式环形商业）•楼层业态分布：•B1悦然生活•1F国际精品•2F都会时尚•3F雅致生活•4F潮流荟萃•5F动感地带•6F风尚美食•7F华美盛宴•8F快乐速食•9F商务自助•10F体验世界•11F旋律驿站内外部动线商业外部动线：正大门半径500米内东西向:姚家园路、朝阳北路、朝阳大悦城位置图；南北向:东四环、青年路、东五环.据八通线1.6公里,未来六号线预留出口周边公交线路：126、858、468、342、382、411、419、494、605、635、731、快速公交2路、运通111