邻里中心商业模式简析

邻里中心商业模式简析创典全程顾问公司2014年8月1一、邻里中心的由来及功能二、邻里中心的分类三、邻里中心的规模及分布四、邻里中心的特征五、邻里中心运营管理六、新加坡邻里中心案例导读2什么是邻里中心？邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施的综合性市场。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设；邻里中心不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被业内人士誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’。3“邻里中心”概念——来源于新加坡，指在6000-8000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。一、邻里中心的由来及功能新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式，在人口约6000～8000户规划配套一个邻里中心，以经营中档商品为主，商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。综上所述，新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内，为居民提供生活配套服务的设施,主要功能是比较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其实质是购物中心。新加坡“邻里中心（NeighborhoodCenter）”的概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划，经过近40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模式出现于1970年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照4h㎡～6㎡的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。4一、邻里中心的由来及功能每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米，配备了12项基本服务功能，周边住宅小区居民一般步行10～15分钟就能到达邻里中心。“邻里中心”功能——配备12项基本社区便民服务功能，辐射范围为居民步行10-15分钟。邻里中心除了12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所）以外，还向中介、旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能。邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐服务，还有文化、教育、体育、卫生医疗等方面的活动，如语言培训，音乐培训中心，读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。5二、邻里中心的分类商业分级新镇中心邻里中心邻区商店配置标准40000—60000套住户，1.27m2对1单位组屋配置6000—8000套住户,按1.27m2对1单位组屋配置1000—1200套住户，按1.27m2对1单位组屋配置商品档次高档商品中档商品生活必须品必备功能娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。典型的邻里中心包含35个商店、2个食阁、1个超级市场、1个菜市场、1—2台自动提款机。普通日用商店和餐厅新加坡邻里中心的分类6二、邻里中心的分类中国邻里中心分类类型工业园区邻里中心花园城郊邻里中心居住小区邻里中心定义立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设，不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”。混合的功能，叠合的姿态，多区联动，邻里互补，属于大规模社区的配套公共服务设施。多个社区联合起来，是面向社区的便民服务中心，集约服务的商业综合体。案例苏州工业园、杜邦工业园，油田工业园，大明工业园上海新江湾城成都花照社区、清波社区和龙潭寺场镇联合建设便民服务中心属性大社区里所有的社区商业以邻里中心形式出现，主题明确、功能互补围绕着社区商业中心所建设的居住小区级邻里中心，附属于社区商业中心，起到补充作用多个居住小区集合组建的邻里中心，起到功能互补作用标准“邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体档次中档高档生活必须品功能从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”从“油盐酱醋茶”到“衣食住行娱”油盐酱醋茶消费人群主要服务于工业园内的居民，然后向周边辐射主要服务于大社区里居住小区的居民，然后向周边辐射仅仅服务于社区居民7三、邻里中心的规模及分布类型外向型中间型内向型客观条件服务半径1.5-2公里0.5-1.5公里0.5公里覆盖人群常住人口超过10万人常住1-10万人只针对自身社区业主主力店要求非常高，知名品牌店一般，关注其自身经营无，提供生活便利的服务配套主观控制商住比6%-11%2%-6%2%以下社区人均商业面积1-2.5㎡/人0.8-1㎡/人0.8㎡/人以下按照邻里中心的规模和服务半径将其分为外向型、中间型和内向型。工业园邻里中心花园城郊邻里中心居住小区邻里中心1、每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店2、每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心3、每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心“邻里中心”规模——新加坡建屋发展局将社区规划为三种8三、邻里中心的规模及分布优势：邻里中心组团式分布，邻里中心主题化，各有特色，除了满足基本的生活要求，还可以起到其他的精神要求。劣势：商业分布分散，不利于形成集中的商业氛围。由多个邻里中心构成，起到邻里互补的作用，可以是多个邻里商业大厦，例如：苏州工业园，也可以是多个居住小区邻里商业，例如：成都花照社区、清波社区和龙潭寺场镇联合建设便民服务中心。多点式分散型优势：以社区商业为中心，带动邻里商业的发展，即有利于整体商业氛围的形成，又有利于邻里商业更好的发挥其便利、补充的作用。劣势：社区商业的集中化，一定程度上削减了邻里商业的人气。在社区商业中心的带动下，在旁边建设的便民中心，例如：上海新江湾城，也可以是在社区商业的带动下，在旁边建设的邻里商店，例如:海口锦地翰城。以点带面型“邻里中心”分布——多点式分散型和以点带面型9四、邻里中心的特征服务理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。配置标准：按２万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5、6个住宅小区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/千人配置。业态定位：80%以服务业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。“邻里中心”基本特征——规模适中、人性化、集中化、休闲化、有凝聚力10四、邻里中心的特征“邻里中心”业态特征——以服务类业态为主，提供便民服务社区商业。从本质上说，邻里中心仍然是一个集成化的商业中心，但和大型ShoppingMall、超市以及商业街又有所不同。其功能定位上，需要以服务业为主导(占80%)，其中又有40%~50%为餐饮部分，通过综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。内向型业态比例四大主要业态（超市，餐饮，服务配套，美容）比例比较均衡，经营面积都不会太大。服务局限区域内居民需要较多消费群体支撑的业态比例较小，比如休闲业态。服装（零售）经营商家个数占比大（7%），但是平均经营面积小（4.03%）工业园邻里中心的业态组合规律特点四、邻里中心的特征中间型业态比例超市经营面积不到50%，其通常所服务的人口来源于本社区居民，部分来自周边居民。餐饮经营面积比较大。因为没有大型主力店吸引外来消费者，而中型社区商业也需要大量外来消费群体，对外辐射面较广的餐饮商家占了较大的比例。服装（零售）经营商家个数占比大（7.3%），但是平均经营面积小（4.47%）花园城郊邻里中心的业态组合规律特点四、邻里中心的特征外向型业态比例超市（53.1%）不仅服务本住宅小区居民，还服务周边居民，因为外向型社区商业通常具有较好的区位条件。休闲类占有大比例，除了与交通条件有关，还与外向型社区商业多处商业较繁华地段有关。服装（零售）经营商家个数占比大（17.6%），但是平均经营面积小（1.7%）居住小区邻里中心的业态组合规律特点四、邻里中心的特征14目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。纯销售带租约销售短期返租销售长期返租销售一般为一到三年返租一般为八到十年返租五、邻里中心的运营管理1、邻里中心的销售15优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报(含税)，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。其它形式年期一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生约，餐饮业一般5—10年固定合约，可商议免租期给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期管理费按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件装修除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑以客带客进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣特定时间签约优惠客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等宣传推广费用商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件2、邻里中心的租赁五、邻里中心的运营管理16租售定位原则：市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；发展商的意图：若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。项目的租售前景预判。3、邻里中心的租售比五、邻里中心的运营管理邻里中心租售定位邻里中心配套经营的赢利模式纯销售模式纯租赁模式租售结合模式售后返租策略先租后售策略分割式销售策略拍卖销售策略整体出租策略分层出租策略分散出租策略层与分散出租策略五、邻里中心的运营管理销售策略——纯租售对比纯销售模式带租约销售模式优势发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益劣势产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。18五、邻里中心的运营管理销售策略——长短期反租对比短期返租(1-3年)长期返租