思源-望京东湖项目市场分析

望京东湖项目市场简析2020年3月第2页思源顾问望京地区发展研究2020年3月第3页思源顾问望京规划图望京所辖区域位于首都机场高速路和京顺路西北，往西到望和铁路支线，南接四环路，北到北小河，是北京市总体规划中边缘集团的一部分，规划中的望京边缘集团建设区占地15平方公里，由望京新区、望京工业开发区和来广营货流中心3部分组成，统称为“望京新城”。2020年3月第4页思源顾问望京地区的发展与变迁望京交通压力得到缓解望京区域基础配套逐步完善望京地区产业引进与逐步成形具备临近机场的区位优势2020年3月第5页思源顾问望京交通压力得到缓解•以往交通是望京“最大的痛”，如今这一状况已经彻底改变；•除了机场高速、五环路、沿四环路进入望京腹地的望京西路、阜通东大街都已通车；•目前无论是西去中关村，还是南下CBD都已经十分方便。•此外，京承高速的开通，令地处望京西北角的本案交通优势更加突出。北五环路13号线望京西站2020年3月第6页思源顾问区内基础配套逐步完善•作为北京最早兴建的大社区之一，十多年的建设和发展，而今望京已经发展成为生活配套较为完善的城市新住区，新型城市的感觉凸显。•除望京燕莎购物中心等几个较早配套设施外，京客隆、中福百货等大型的商业配套和萨拉伯尔、必胜客、肯德基等著名连锁餐饮店也已在望京落户。•加之首师大附小分校，陈经纶中学和北京市八十中等名校入住望京，令区内配套更加完善。2020年3月第7页思源顾问目前拟建的部分大型商业配套本案东北侧的家乐福广顺南大街的沃尔玛阜通西大街附近的好莱坞电影院阜通东大街的法国乐华梅兰超市和IKEA；法国乐华梅兰超市IKEA家乐福沃尔玛好莱坞电影院本案2020年3月第8页思源顾问望京住宅需求研究2020年3月第9页思源顾问望京地区产业引进与逐步成形•望京地区原地块的产业特征：以居住为主，商业配套、办公、医院、教育设施所占比例较少•望京地区现阶段地块的产业特征–办公用房增多：由于政府加大产业的调整力度，引进了如LG、奔驰、摩托罗拉、索尼爱立信、松下等知名外资企业进驻办公–商业配套大幅增加：政府加大引资力度，吸引沃尔马、家乐福、宜家、百安居等国际大型联锁零售企业投资开店–商务环境的改变：估计2006年将引入10万人的跨国企业员工，并带动相关上下游企业向此游移，这些高消费人群形成中高端房屋的巨大购买力，带动区域住宅市场的繁荣。2020年3月第10页思源顾问望京现有项目客群来源与特征研究1、来源：•本区域的客户居住升级引发的二、三次置业；•以韩籍人士为主流的外籍、外地及港澳台胞；•跨国公司入住望京，导致员工的住房需求；•丽都商圈、燕莎商圈，CBD、亚运村、中关村区域2、特征：•认可望京区域，有稳定收入的城市中产阶级；•讲究生活品味，追求生活的舒适度；•以私营业主、外企白领、IT业、传媒行业、演艺界、教育行业人士为主。2020年3月第11页思源顾问望京区域高档住宅需求客群分类重复置业者住房升级换代的需求国外投资客群逐步壮大中产阶级力量的崛起高档住宅的需求2020年3月第12页思源顾问重复置业的风潮对住宅升级的需求•作为亚洲最大的居住区，望京地区在上世纪90年代初期就已经进行了开发，已经是京城比较成熟的居住区，而望京也曾经是北京市高品质住宅区的代名词。•在望京的首批置业者中，演艺界人士、企业管理者、律师、医生、外国人等高收入人群占相当大比例。但时过境迁，首批置业者户型设计已经落伍，和这些人的收入、社会地位形成了明显的差异，这些人面临着第重复置业。不少人习惯了望京的生活，又看重一些有特色的新项目，因此都选择留在望京。2020年3月第13页思源顾问国外投资客群对高品质住宅的需求•望京区域内韩国人、日本人聚集性较强，成为望京住宅市场的主力，而随着外国跨国公司入驻望京产业园区，一些外企白领员工和高管也必然成为望京住宅市场上重要的客户。•望京地区在国外有着较高的知名度，尤其是在韩国。该区域现已成为韩裔人士在京的首选置业地区。•目前区域在售楼盘韩裔人士购买比例较高，例如宝星国际的销售人员已全部调整为鲜族；季景沁园在韩国开盘销售。2020年3月第14页思源顾问结论：望京区域对高品质住宅需求不断增长望京区域客群分析住宅需求交通改善区域配套产业支撑区位优势重复置业客群中产阶级客群国外投资客群高品质住宅需求价格承受投资置业身份象征群聚归属情感偏好区域依附区位配套2020年3月第15页思源顾问望京住宅供给研究2020年3月第16页思源顾问调查目标——望京区域在售楼盘•湖畔雅居•鹿港嘉苑（嘉轩城市花园）•望京南湖西园•海润国际公寓•利泽西园（望都园）•季景沁园•华鼎世家•澳洲康都•银领国际•星源公寓（望京金座阳光公寓）•夏都家园(夏都盈座)•银杏家园（都市心海岸）•方舟苑三期（城市月光）•宝星园2020年3月第17页思源顾问望京在售楼盘部分项目展示华鼎世家季景沁园澳洲康都湖畔雅居融科橄榄城嘉美国际风尚海润国际公寓宝星国际2020年3月第18页思源顾问望京项目建筑形态•高密度高层塔楼：–整个望京区域早期项目主要以高密度高层塔楼的楼体类型为主，例如，望京新城、方舟苑、圣馨大地等。•板楼或者板塔结合：–近期入市项目主要以板楼或者板塔结合的楼体类型为，板楼成为目前望京供应的主流，例如慧谷阳光、精装修的澳洲康都以及区域即将新供应项目融科橄榄城等；2020年3月第19页思源顾问望京调研项目规模分布物业名称占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）银领国际11.2819星源公寓1.810.2夏都盈座1.69.7上层建筑9.412鹿港13.628金隅丽港城519慧谷阳光6.2317.9慧谷金色家园36.5华鼎世家6.633大西洋新城2750都市心海岸1.87.2城市月光312宝星园1640Cityone3.3417.89五环空间28.784.95慧谷时空二期32020年3月第20页思源顾问望京调研项目规模分布分析0102030405060银领国际鹿港慧谷阳光慧谷金色家园华鼎世家大西洋新城宝星园cityone季景沁园澳洲康都万平方米建筑面积•本区域调研项目的规模普遍适中，比较集中于10—30万平米左右的规模；•本案地上建筑面积约46万平方米，地下建筑面积15.6万平方米。本案在整个区域内规模较大；•结论：整体化社区方向一凸显规模化和差异性。2020年3月第21页思源顾问望京调研部分项目户型面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例银领国际8022%110-11550%16122%1936%湖畔雅居115-12510%128-15640%160-22940%300-60010%上层建筑167-19024.40%197-21617%213-28458.60%金隅丽港城5614%80-11061%119-13625%慧谷阳光40-6510%90-10840%128-13750%城市月光90-11080%14718%2402%星源公寓52-7020%105-12030%120-15850%华鼎世家13730%161-22250%235-26020%鹿港63—6810%90-12060%130-15030%慧谷金色家园40-6520%80-13045%130-24035%四居及以上跃层复式项目名称一居两居三居2020年3月第22页思源顾问望京地区不同户型销售状况分类调查望京地区在售项目中，二、三居的销售比例有较大差距；总体而言，二居还是市场主打户型。望京地区在售项目中，不同户型的滞销比例有比较明显的差距；其中三居未销售比例与二居基本持平，四居、一居未销售比例较少。说明市场上对一、四居有足够的消化能力。望京地区调研项目不同户型销售套数分布一居15%两居35%四居20%其它3%三居27%一居两居三居四居其它望京地区调研项目不同户型剩余套数分布一居4%两居35%三居37%四居15%其它9%一居两居三居四居其它2020年3月第23页思源顾问望京地区不同户型销售率统计研究结论：一居销售率旺盛，四居销售状况较好于二居，三居销售状况不佳。（其它户型不以居住为用途，本分析不做讨论）。82.01%56.29%47.56%63.48%30.24%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%销售率一居两居三居四居其它户型望京地区调研项目中不同户型销售率对比不同户型在总销售套数中所占比例望京地区调研项目不同户型销售率对比2020年3月第24页思源顾问望京地区调研项目不同户型销售总面积调查•结论：望京地区二、三、四居的销售总面积差距不大。但一居销售总面积较小。望京地区一居剩余面积占市场上总剩余比重仅为2%；三居剩余总面积较大，二居次之，四居剩余的总面积相对较小。由此可知市场上除对一居消化能力极强以外，对四居户型消化能力较为旺盛。望京地区调研项目不同户型销售面积分布一居8%两居27%三居29%四居31%其它5%一居两居三居四居其它望京地区调研项目不同户型剩余面积分布两居28%三居41%四居23%其它6%一居2%一居两居三居四居其它2020年3月第25页思源顾问望京区域不同户型总面积销售比率对比从望京地区在售住宅项目不同户型总销售面积可看出：一居的总面积销售率明显高于其他户型，四居的总面积销售比率其次，三居总面积销售率最低，仅有47.90%。结论：望京地区对一居小户型、四居大户型有较强的消化能力。80.91%55.78%47.90%64.79%52.02%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%比例一居两居三居四居其它户型不同户型总面积销售比率2020年3月第26页思源顾问望京区域单户户型面积统计研究结论：望京区域内公寓项目平均单户面积：二居111平米；三居154平米；四居225平米。发现170-220平米的大户型市场供给空白。0.0050.00100.00150.00200.00250.00平方米望京地区不同户型单户面积统计单户面积(m2)70.99111.36154.20225.10134.45一居两居三居四居其它2020年3月第27页思源顾问望京调研项目价格情况表物业名称开盘时间均价（元/平方米）主力户型主力总价（元）入住时间银领国际2003-7-285300两居60万2004-3-31星源公寓2003-10-15500三居65万2004-10-18夏都盈座2002-6-15600两居65万2003-10-31上层建筑2003-7-19平层7100跃层7500跃层150万2004-12-31鹿港2003-10-15800两居80万2004-12-31金隅丽港2003-4-11塔楼5100板楼6100两居65万2004-10-31慧谷阳光2003-9-165800三居70万2004-12-31慧谷金色阳光2003-8-85350两居70万2004-3-31华鼎世家2003-6-16200三居140万2003-12-31湖畔雅居2002-10-17800三居140万2003-10-31都市心海岸2002-3-15600两居65万2003-6-31城市月光2003-9-305000两居55万2004-12-31宝星园2001-9-165800两居70万2004-5-312020年3月第28页思源顾问望京区域不同项目销售均价分析各项目均价400045005000550060006500700075008000银领国际星源公寓夏都盈座上层建筑鹿港金隅丽港慧谷阳光慧谷金色阳光华鼎世家湖畔雅居都市心海岸城市月光宝星园澳洲康都慧谷阳光二期宝星国际二期单位：元/平方米•目前望京区域的住宅项目主要为中档定位，市场销售价格6500元/平方米以下居多2020年3月第29页思源顾问望京区域不同项目销售总价分析各项目主力户型总价6065651508065707014014065557090110100405060708090100110120130140150160银领国际星源公寓夏都盈座上层建筑鹿港金隅丽港慧谷阳光慧谷