nano商业街区策划方案

NANO时尚创意街区——概念性商业策划方案导读第一部分概述项目概述总规示意第二部分项目背景第三部分定位策划第四部分运作计划项目概述项目名称：SOLO时尚创意街区项目定位：以时尚创意为主题，融合旅游、休闲、商务于一体的集群区项目概况：项目位于襄阳古城墙至护城河沿线一带运作目标：建成以时尚创意为主题，融合旅游、休闲、商务于一体的集群区，提升襄阳古城和护城河的旅游、休闲、文化价值，促进传奇襄阳城的协调发展。总体规划示意图旅游休闲区商务休闲区时尚创意商务区ABC导读第一部分项目概述第二部分项目背景历史人文城市地位消费水平城市商圈项目区位周边环境环境优劣第三部分定位策划第四部分运作计划历史人文襄樊历史文化悠久，人杰地灵襄阳，物华天宝，人杰地灵，在建制2800多年的历史进程中养育了一代名相诸葛亮（卧龙），魏晋隐士司马徽（水镜先生），三国名士庞统（凤雏），唐代大诗人孟浩然（孟襄阳），张继、杜审言、文学家皮日休，北宋著名书画家米芾（米襄阳），“允冠百王”的光武帝刘秀，东方圣人释道安等一大批历史文化名人。《三国演义》120回故事中有30多回发生在襄阳。城市地位襄阳辐射中国中部襄阳自古即为交通要塞，素有“南船北马、七省通衢”之称，历为南北通商和文化交流的通道。区位优越，交通便捷。襄阳西接川陕，东临江汉，南通湘粤，北达宛洛，是鄂、渝、川、陕、豫五省市毗邻地区的交通枢纽。如今的襄阳更是交通优势突出，“一条汉江、两座机场、三条铁路、四条高速公路的四通八达格局”是襄阳水、陆、空立体交通的写照，尤其是高速公路发展十分迅速，以襄阳为中心的高速公路呈“十”字形与周边城市相联，距武汉290公里，并可与1000公里左右的大城市朝发夕至。消费水平襄阳商业空间巨大第一产业3%第二产业51%第三产业46%城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出14997.4710704.342010年，襄阳第三产业比重达46%GDP2143亿元/人均GDP40919元城市居民人均可支配收入14997.47元城市居民人均消费性指出10704.34元娱乐教育文化用品及服务类消费价格指数上升5.7%食品类：2.9%家庭设备用品及维修服务类:0.6%医疗保健及个人用品类:0.3%娱乐教育文化用品及服务类:5.7%居住类上升4.7%烟酒及用品类:0.7%衣着类:2.2%交通通讯类:2.6%消费价格指数增长率项目区位ABC周边环境交通需要改善停车尚有困难文化氛围浓厚目标群体广泛环境秀丽周边没有竞品没有商业氛围环境优劣优势标志明显环境幽静、秀丽目标群体广泛半径1公里范围内没有竞品功能布局容易分批实施易控制劣势公共交通不便没有商业氛围，缺乏基本的配套设施现有物业体量小动线组织优化依赖于周边交通改善导读第一部分项目概述第二部分项目背景第三部分定位策划策划构思总体定位参考案例目标群体功能布局第四部分运作计划创意产业的贡献城市历史人文目标消费人群建筑艺术创意体验的追求周边环境及交通策划思路区域经济布局nano时尚创意街区总体定位创意产业是城市从传统产业向现代化服务业发展的重要载体，也是都市经济结构调整与城市功能转换的重大成果，以上海一批创意产业集群区兴起为代表的创意产业已经取得了蓬勃发展，并且已经到了以主题创意产业为价值链核心带动现代化服务业整体发展的高级阶段。结合区位特征与玄武区经济发展的战略目标，本项目定位为：时尚创意设计与体验为主题的商务区，其他区域布局成与时尚创意设计与体验互动的旅游、休闲区。参考案例上海8号桥时尚园现建筑面积12000M2前身为上汽制动器厂的工业厂房主要为建筑设计与室内设计配套20%左右的商业、休闲餐饮已经成上海新兴的时尚地标，全国工业旅游的示范点参考案例上海时尚产业园现建筑面积12000M2前身为上海离合器总厂的工业厂房主题为服装设计、时尚艺术、品牌发布与推广配套15%左右的商业、休闲餐饮主要依托中国服装设计师协会和东华大学服装艺术学院的人文资源参考案例上海工业设计工厂现建筑面积5000M2前身为上海面包厂的厂房主题为上海师范大学美术学院下属视觉传达、环境艺术、展会设计、工业造型、数码艺术、动画制作、装饰艺术、现代陶艺、版画制作等多个专业的教育及教学实习基地参考案例8号桥时尚园、时尚产业园、工业设计工业只是上海创意产业集群区的典型代表，目前已经投入运营的创意产业集聚区就有16家，建筑面积63万平方米，上海争取到2007年，形成70-80个创意产业集聚区，建筑面积总量达100-150万平方米，能够吸引4000-5000家各种创意设计类企业在集聚区内集聚。此外，北京798工厂、杭州LOOFT49号、南京1912也是其他城市创意、文化产业集群区的代表。基本特征体现在：与区域性传统产业集群相结合与区域性人文环境相结合集群区内创意产业主题鲜明集群区内创意价值链完整通过建筑设计创造创意空间开发企业与入住企业得到地方政府的政策相当优惠租金比较低廉目标群体性别男女收入10,00010,000-40,00040,000-80,00080,000年龄2222-3535-5959职业非商务人士非休闲族商务人士休闲族学历初中及以下高中大学研究生及以上地区非南京地区南京地区生活方式无明显偏好崇尚休闲、时尚、生态其他未到明城墙、玄武湖风景区的游客到明城墙、玄武湖风景区的游客追求创意体验的群体崇尚生态环境的商务人士崇尚休闲时尚的年轻休闲族襄阳古城风景区的游客功能布局旅游休闲区商务休闲区创意展示与体验区ABC——总体布局功能布局——A旅游休闲区功能布局A1A2A3A4旅游艺术品、文化礼品特色商业特色餐饮/私房菜休闲餐饮功能布局——A旅游休闲区功能布局功能定位:旅游艺术品、艺术礼品建筑面积335M2结构比例17.40%A1幢物业推荐品牌——藏博堂功能布局——A旅游休闲区功能布局功能定位:手工艺术品、特色商品建筑面积480M2结构比例24.94%A2幢物业推荐品牌——藏博堂功能布局——A旅游休闲区功能布局功能定位:特色餐饮建筑面积800M2结构比例46.56%A3幢物业推荐品牌——新都里推荐品牌——谭氏官府菜功能布局——A旅游休闲区功能布局功能定位:休闲餐饮建筑面积310M2结构比例16.10%A4幢物业推荐品牌——后院城昆仑路天山路A1A2A3A4功能布局——A旅游休闲区动线组织：人流动线：车流动线：出租车停靠点TAXI功能布局——B商务休闲区功能布局城昆仑路天山路A1A2A3A4主题餐厅酒吧大型正式餐饮特色餐饮/私房菜休闲餐饮高级会所南2F北2F3F4F1F功能布局——B商务休闲区功能布局功能定位:主题餐厅酒吧建筑面积615.22/519.06M2结构比例18.90%B1层物业推荐品牌——乐美颂推荐品牌——虹蕃功能布局——B商务休闲区功能布局功能定位:大型正式餐饮建筑面积1317.95M2结构比例21.97%B南2层物业推荐品牌——蕉叶功能布局——B商务休闲区功能布局功能定位:高级商务会所建筑面积2027.67M2结构比例33.79%B北2层物业推荐品牌——山根会所功能布局——B商务休闲区功能布局功能定位:特色餐饮/私房菜建筑面积1063.30M2结构比例17.72%B3层物业推荐品牌——金钱豹功能布局——B商务休闲区功能布局功能定位:特色餐饮/私房菜建筑面积456.80M2结构比例7.71%B4层物业推荐品牌——德国宝莱纳功能布局——B商务休闲区动线组织：人流动线：车流动线：出租车停靠点TAXI功能布局——C创意商务区功能布局城昆仑路天山路A1A2A3A4时尚生活区（30%）文化艺术中心（10%）时尚展示与演艺中心（10%）C区ＬＯＦＴ（50%）功能布局——C创意商务区一期功能布局广场／时尚生活区ＬＯＦＴＬＯＦＴ文化艺术中心时尚展示与演艺中心部分停车位运作计划第一部分项目概述第二部分项目背景第三部分项目策划第四部分运作计划阶段统筹价值提升建筑设计市场推广物业管理A、B区筹备计划环保措施合作设想A区、B区招商A区、B区、C区一期运营管理C区二期建筑设计与开发全区运营管理A区、B区运营管理C区一期建筑设计与开发总体规划设计A区、B区建筑设计阶段统筹价值提升建筑设计提升商业价值A区增加现代元素B区观景台、天井的利用与设计调整B区强化部分现代元素C区与B区、昆仑路入口廊道的设计C区空间、景观设计，坡道利用，等综合性市场招商服务准确的市场定位、合理的业态布局、有效的招商计划与实施方案南汽东地块准备阶段已经积累了有效资源综合性市场推广高效的市场推广、宣传、市场活动广泛持久的顾客关系网络与管理计划有效的顾问关系开发计划与管理系统与集团其他商业地产顾客关系网络互动综合性的物业管理服务集团旗下拥有成熟的物业机构建筑设计众多强大的合作伙伴（日本）ＨＭＡ（香港）凯达建筑设计事务所（香港）三匠建筑设计事务所（香港）奥建建筑设计事务所德国规划设计事务所（香港）奥肯特建筑设计事务所……市场推广广告商业活动直推服务互联网传播媒介新闻视觉管理案场布置直邮函件专案客户服务人员创意产业园1．评估各内设设备的合理性及可利用性。2．评估原设计中的配电房、水泵房、水池等位置的合理性及可利用性，并协助制定管理维修保养计划。3．广播及背景音乐系统4．综合布线系统1．房屋外墙及屋面防水处理问题；2．环境卫生、绿化设施的布置；3．配套设施和单元内厨卫设施及给排水管道的布置问题；4．订立管理守则及公约条款；5．物业管理员工培训计划；6．物业管理财务预算；7．移交单元与业主程序；8．装修工程及物料运送控制程序；9．保安控制；10．迁入控制；11．安全控制。1．保安服务2．清洁服务3．车辆管理４．公共设施养保管理准备期运营初期持续经营期物业管理A区、B区筹备计划T：业主交付起T+1个月T+2个月T+3个月T+4T+5T+6成立项目经营小组/筹备项目经营公司物业管理公司进入公共部分装修推广/招商经营单位内部装修运营阶段废水污染防治本项目商业单元所有污水都必须达标排放到城市污水管道中，不直接排入水体。严格执行《中华人民共和国水污染防治法》。废气污染防治方案本项目易产生废气，各商业单元加入净化装置，严格执行中华人民共和国国家标准《饮食业油烟排放标准》（试行）（GB18483-2001）。固体废物污染防治方案严格遵守《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》，对不能回收利用的固体废物采取密闭式收集运输方式，并送有关单位实施无害化处理，防止或者减少固体废物对环境的污染。安排清洁员巡查打扫，要求经营单位分类处理。增加个性化垃圾容器，并设置标语，希望过往人群珍惜环境。噪声污染防治方案执行《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，确保低于所在地区噪声标准值。项目地处襄阳古城，生态环境好，因此需有力的环保措施。保护措施合作设想A区、B区承租20年经营权年租金按合作分成的方式计提分成比例为项目年利润的50％C区改造现状承租三三〇四厂厂房20年经营权投资改造,承租期满改造资产移交给三三〇四厂租金、投资额另行具体约定