房产质量手册2（over）

5．5附录A公司组织机构图总经理管理者代表副总经理总工程师总经理助理项目策划部技术部预决算部工程管理部办公室营销部财务部采供部5.5附录B质量管理体系管理职责分配表注:“●”表示主要职责部门，“○”表示相关职责部门序号标准章节号管理要素名称职责承担部门总经理管代总工程师总经理助理副总经理项目策划部技术部工程管理部采供部办公室营销部14．1质量管理体系总要求●○○○○○○○24．2文件要求○○○○○○●○35．1管理承诺●○○○○○○○45．2以顾客为关注焦点●○○○○○○●55．3质量方针●○○○○○○○65．4策划●●○○○○○75．5职责、权限与沟通●○○○○○○○85．6管理评审●○○○○○○○96．1资源提供●○106．2人力资源○○○○○●○116．3基础设施●○126．4工作环境○●137．1产品实现的策划●○●○147．2与顾客有关的过程○○○○●157．3设计和开发○●○167．4采购●○○●177．5生产和服务的提供○●○○187．6监视和测量装置的控制○●○198．1测量、分析和改进总则●○○208．2．1顾客满意○○●218．2．2内部审核○●○○○○○○228．2．3过程的监视和测量●●○●○○○238．2．4产品的监视和测量○○○●○248．3不合格品的控制○○●○○258.4-8.5数据分析和改进○●○○●○○○5.5附录C职责和权限公司的领导层和职能部门在质量管理体系中的职责和权限规定1．总经理1．1制定并批准公司的质量方针和质量目标，领导建立、实施并保持质量管理体系，提供适当和充分的资源，确保质量管理体系持续有效运行。1．2决定公司组织机构设置，规定各职能部门和有关人员职责、权限和相互关系，任免各部门经理和有关职能人员。有权对公司各级人员进行奖惩。1．3批准质量手册、程序文件和其他公司级文件，主持管理评审，领导质量管理体系运行和改进，检查和督促职能部门履行职责，考核其业绩，对公司的房产质量和服务质量负全责。1．4进行质量意识和法制意识教育，履行公司的法律义务，负责实现公司对顾客的承诺和法律法规要求，不断增强顾客满意。1．5处理顾客的重要质量信息和重大投诉，维护公司信誉，承担公司的社会责任。1．6任命管理者代表，并规定其相应职责，赋于充分的权限，支持其促进质量管理体系有效运行，持续得到改进、完善。1．7规划公司的发展，提高公司经营水平、房产质量水平，维持公司一定的经营效益，推动公司不断进步发展。2．副总经理2．1负责分管部门的领导工作，监督、考核下属部门履行规定职责。2．2协助总经理，切实贯彻质量方针，推动质量管理体系的效运行、持续改进，努力实现质量目标，不断增强顾客满意。2．3当好总经理助手，积极参谋策划，促进质量管理体系不断完善和公司进步、发展。2．4承担并完成总经理委托或交办的有关质量的工作任务。3．管理者代表3．1组织策划确保按GB/T19001—2000idtISO9001—2000《质量管理体系要求》标准建立、实施并保持质量管理体系，促进其有效运行和持续改进。3．2组织质量管理体系内部审核，向总经理报告质量管理体系运行业绩和改进的需求；对不符合项纠正措施的验证进行跟踪审核。3．3严格贯彻质量方针，检查、督促、协调各部门履行职责，执行质量管理体系文件，确保质量管理体系正常运行。3．4及时获得并传达法律法规要求和顾客要求的新信息，确保整个公司内部提高满足顾客要求的意识。3．5协助总经理开展管理评审，跟踪评审决定。3．6负责质量管理体系有关的事宜的外部联络，完成职能具体工作。4．总工程师4．1负责分管部门的业务指导工作，贯彻房地产业各种行业规范、设计规范及有关标准。4．2主持开发策划、项目策划、参与质量方针，质量目标的制订。4．3审定或审核项目的技术方案，批准项目设计任务书，主持规划、方案、设计各阶段的评审。4．4处理或协调处理设计和施工中的技术问题。4．5审核竣工验收条件，批准竣工验收申请报告。5．项目策划部经理5．1根据公司的经营方针、项目计划，具体组织各种类型开发的策划，识别开发过程，按过程要求主持编制各阶段的输入文件，组织各种委托或招标设计，投标设计及评审工作。5．2组织内部设计评审或委托及招标设计的审核评审，中标后各阶段的专项策划，并组织评审。5．3负责开发项目策划各阶段的报批，各种政府规定的许可证的获取（如建设用地规划许可证、建设用地许可证书，建设工程规划许可证、土地使用权证、建设项目用地使用权出让合同，土地使用权转让合同），确保开发项目的合法性，规范性。5．4负责选择、评定合格的外包合作方（供方），组织投标竞标活动，控制、评价中标方的合作过程的实现。5．5参与项目开发各阶段的论证、评审、验收工作。6．技术部经理6．1组织各类开发项目技术论证分析或提出项目开发的技术方案。6．2负责项目工程的委托勘察及设计及外来设计图的审核认可。6．3组织处理或组织协调处理项目实施全过程的技术问题、贯彻技术方针、政策。6．4负责编制采购文件和采购计划，监督供方的技术能力。7工程管理部7．1负责编制项目工程施工方案，组织施工招标、评标；7．2负责施工过程的监控，选择施工监理供方、监督施工质量、施工安全等重大工作；7．3协调参与施工各方的关系，衔接接口，监督施工现场，确保施工现场有序、受控；7．4策划施工前期准备、创造施工现场条件，协助有关部门做好项目前期准备（拆迁地上、空中障碍等工作）；7．5组织工程各类竣工验收并监督各项配套工程和工作圆满完成。7．6归集工程项目归档资料，按要求及时归档或移交。7．7保持已竣工验收建筑成果（房产）完好，维护其质量、按规定及时转移或交付。8．办公室主任8．1负责组织质量手册、程序文件的编制，督促职能部门编制相关的质量管理体系文件，为形成质量管理体系文件做好组织协调工作。8．2负责组织质量管理体系文件的控制和管理，确保质量管理体系文件的正确性和有效性。8．3指导质量管理体系运行记录的控制和管理，确保运行记录能及时归集、整理、收藏、存档和利用。8．4负责公司员工的岗位培训管理工作，编制培训计划，并组织实施。管理人事和培训活动，评价培训效果，保存培训活动记录。8．5协助开展质量管理体系内部审核和管理评审，分析质量管理体系改进机会。8．6负责质量管理的宣传教育和职责考核工作，统计质量业绩。9．采供部经理9．1负责选择、评定合格供方（物资）和对供方的控制、评价信息反馈，建立供方档案。9．2组织有效采购，确保采购物资符合规定要求，监督施工单位的采购控制。9．3管理顾客提供的财产，维护其质量。9．4领导原辅材料仓库的管理及采购物资的管理。10．营销部经理10．1组织营销策划、控制销售过程。10．2组织销售合同评审和管理，负责待交付房产的管理和防护。10．3负责与顾客的沟通，处理顾客的信息反馈和质量投诉，监视和测量顾客的满意度。10．4负责市场调查，了解顾客需求和期望，征询顾客意见，提高顾客满意度。10．5组织售前售后服务活动。落实物业管理，消除顾客后顾之忧。11其他职能部门经理11．1在总经理或主管副总经理的领导下，贯彻质量方针，努力实现质量目标，确保质量管理体系在本部门有效运行，保持运行记录，提供客观证据。11．2根据质量管理体系职责分配的安排和文件规定运行内容，切实开展各项具体工作，并主动纠正运中的问题或采取纠正措施。各职能部门的具体工作、相关人员的岗位工作不详细列入，详见各类人员岗位工作分工规定。4．2．1附录程序文件清单1、Q2/YFK—4.2.3—2003《文件控制程序》2、Q2/YFK—4.2.4—2003《记录控制程序》3、Q2/YFK—5.6—2003《管理评审程序》4、Q2/YFK—7.1—2003《立项开发策划程序》5、Q2/YFK—7.2.2—2003《合同评审程序》6、Q2/YFK—7.4—1—2003《房产物资采购控制程序》7、Q2/YFK—7.4—2—2003《服务采购控制程序》8、Q2/YFK—7.4—3—2003《设计外包控制程序》9、Q2/YFK—7.4—4—2003《招标控制程序》10、Q2/YFK—7.5—1—2003《施工过程监督控制程序》11、Q2/YFK—7.5—2—2003《营销策划和服务控制程序》12、Q2/YFK—8.2.2—2003《内部审核程序》13、Q2/YFK—8.2.4—2003《房产、工程质量控制程序》14、Q2/YFK—8.3—2003《不合格品控制程序》15、Q2/YFK—8.5.2—2003《纠正措施程序》16、Q2/YFK—8.5.3—2003《预防措施程序》7.1附录房地产开发过程流程图评审、报批立项规划开发项目建议书委托设计论证、报批可行性研究报告委托设计报批投资计划潜在顾客市场调研规划设计征地房地产开发项目手册建设用地许可证书土地使用权转让合同建设项目用地使用权出让合同土地投标开发告项目投标开发用地申请开发项目建设条件意见书建设用地规划许可证土地中标中间验收施工实施单位、单项验收综合验收售后服务书管理转移产权转移顾客满意销售策划策划策划预售实施销售实现项目中标直接、简接控制四通一平、施工准备督查施工准备产品交付预售报批预售许可证建设工程许可证审批论证、审核、批准方案/初步设计施工图设计委托设计施工许可证施工方案审核监理招标质监注册施工招标技术、市政勘察装饰等设计招标招标及分包审核、质监注册前期准备（拆迁、安置落实政策等）