财富中心项目可行性研究报告

吴忠市东南片区“润翔.财富山庄”项目可行性研究报告建设单位：宁夏润翔房地产开发有限公司二0一一年九月润翔.财富山庄—贴近自然，和谐环境开发商：宁夏润翔房地产开发有限公司2011年9月2目录第一章绪论----------------------------------5一、市场现状----------------------------------5㈠房地产市场发展的有利因素--------------------5㈡房地产市场展望------------------------------7二、吴忠市近年房地产市场情况-----------------10㈠吴忠市房地产市场发展特点-------------------10㈡吴忠市房地产市场预测-----------------------12三、本报告的编制依据-------------------------13四、本报告的编制说明-------------------------14五、项目概况---------------------------------15㈠项目名称-----------------------------------15㈡项目背景-----------------------------------15㈢项目建设场地-------------------------------16㈣规划设计条件-------------------------------16㈤公共配套条件-------------------------------17㈥规划方案-----------------------------------17㈦环保、安保、消防、卫生及劳动保护-----------18㈧物料供应-----------------------------------18㈨水、电、气---------------------------------19润翔.财富山庄—贴近自然，和谐环境开发商：宁夏润翔房地产开发有限公司2011年9月3第二章项目组织机构及运行机制----------------19一、项目组织机构---------------------------19二、项目运行机制---------------------------19第三章项目实施进度------------------------20一、建设工期-------------------------------20二、项目实施进度安排-----------------------20第四章投资估算及资金筹措------------------22一、项目总投资估算-------------------------22二、投资计划与资金筹措---------------------22第五章市场调查与项目定位------------------24一、市场调查-------------------------------24㈠市场概况及物业状况调查-------------------24㈡目标市场需求调查及分析-------------------27二、项目定位-------------------------------29㈠产品定位---------------------------------29㈡价格定位---------------------------------29第六章财务效益分析与经济效益评价----------30一、财务效益分析---------------------------30㈠销售收入---------------------------------30㈡销售税金---------------------------------31二、利润测算-------------------------------32㈠企业所得税-------------------------------32润翔.财富山庄—贴近自然，和谐环境开发商：宁夏润翔房地产开发有限公司2011年9月4㈡利润-------------------------------------32三、经济效益评价---------------------------32㈠现金流量分析-----------------------------32㈡贷款偿还分析-----------------------------35第七章风险分析----------------------------35一、盈亏平衡分析---------------------------35二、敏感性分析-----------------------------37第八章项目评价的结论----------------------38一、结论-----------------------------------38二、建议-----------------------------------39第九章附表--------------------------------41附表1建设项目技术经济指标----------------41附表2建设工程分项投资估算表--------------42附表3建设项目总投资估算表----------------45润翔.财富山庄—贴近自然，和谐环境开发商：宁夏润翔房地产开发有限公司2011年9月5第一章绪论一、市场现状：（一）房地产市场发展的有利因素：1、近两年，国家建设系统出台了一系列的法规政策，以保证房地产行业健康快速的发展。①坚持住房市场化的基本方向，进一步促进住房消费。加快完善住房分配货币化制度，加大住房补贴发放力度，支持职工住房消费。进一步搞活住房二级市场，积极培育和规范发展住房租赁市场，促进增量市场和存量市场的联动。加大住房公积金归集和贷款发放力度，进一步加强监督和规范化管理，提高使用率。②完善个人住房贷款担保机制，研究建立全国个人住房贷款担保体系。③完善住房供应政策，调整住房供应结构。大力发展普通商品住房，加强经济适用住房的建设和管理，规范集资建房和合作建房，多渠道解决困难职工的住房问题，严格控制高档商品房建设。研究解决城镇化过程中进城务工人员住房等问题。贯彻落实《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，建立健全住房保障体系。指导地方合理确定保障水平、落实住房保障资金，逐步建立稳定规范的资金来源。积极推行以发放租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅的住房保障方式，强化住房保障工作。润翔.财富山庄—贴近自然，和谐环境开发商：宁夏润翔房地产开发有限公司2011年9月6④加强宏观调控，整顿规范市场秩序。加强对重点地区房地产市场运行情况的分析和监督，完善房地产市场信息系统和预警预报体系。住房和城乡建设部已同国家统计局等有关部门建立定期信息发布制度，引导企业理性投资，消费者理性置业。配合国务院办公厅下发《关于开展房地产市场专项整顿的通知》，全面部署整治工作。完善房地产信用档案系统，健全房地产中介服务监管机制，开展执法检查，曝光一批失信企业，切实维护购房者的合法权益。⑤大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含量和产业化水平。建立和完善住宅产业的经济政策、技术政策，健全推进机制，规范住宅性能认定和住宅产品认证、淘汰制度，鼓励研发和推广适用的建筑成套技术、产品和材料。⑥认真贯彻《物权法》和《物业管理条例》，规范发展物业管理。制定《住房专项维修资金管理办法》和《业主公约》、《物业服务合同》等示范文本。贯彻《物业管理收费管理办法》，指导建立“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，规范物业服务收费行为。2、居民消费能力的不断提高。随着我市经济的发展，2010年，全国城市居民人均可支配收入达9200元，同比增长11.6%。住房消费对象已经绝大部分是个人消费（2010年，个人购买住房已达到98.6%），随着住房货币化分配工作的加快、房地产交易税费的降低、润翔.财富山庄—贴近自然，和谐环境开发商：宁夏润翔房地产开发有限公司2011年9月7住房金融配套的完善，住房消费环境的改善，全国住房市场将进一步繁荣，全国住房消费有望再上台阶。3、城镇化步伐的加快。按照“十二五”国民经济发展规划，我国的城镇化水平将在2011年提高到70%。每年约70万农民转为城市人口，其中20万进入主城区。随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移，住宅需求量亦将同步增加。据测算，“十二五”期间吴忠市城镇居民住宅潜在年均需求量约150万平方米左右，这必将成为我市房地产业持续发展的强大动力。4、土地供应市场化。2003年全国加大推进土地招标拍卖和挂牌出让工作的力度，全国各地经营性用地在出让前一律先行公示，出让方式一律采用招标、拍卖和挂牌三种形式。近年来这些举措得到了了进一步深化，并且土地收购、整治、储备机制加快运行，“生地”出让大幅减少，“熟地”出让大幅增加，土地供应的市场化加速推进。（二）房地产市场展望：1、房地产市场秩序更加规范近两年来，吴忠市开展了土地市场和房地产市场秩序整顿和规范工作，2011年还接受了国家国土资源部西安督察局对吴忠市的国土资源管理工作的督察，土地供应市场化制度润翔.财富山庄—贴近自然，和谐环境开发商：宁夏润翔房地产开发有限公司2011年9月8基本建立，通过房地产开发企业诚信交易评选和开发企业开发能力的竞争，对开发企业从广告、“放号”、收费、面积计算、项目竣工综合验收、物业管理等一系列违法行为的清理整顿、查处，建立了较完善的广告发布审查、商品房销售公示、开发限时申报、房地产中介服务人员执业资格等制度并落实实施。这一系列举措必将使我市房地产市场秩序更加规范。2、房地产开发规模持续上升在各大城镇，需求引导供给。目前，全国范围内的旧城改造、轻轨建设、区域商业步行街完工、中央商务区建设启动，加之城镇化率逐年提高所带来的住宅需求量的增加，必将带来房地产开发投资规模不减反增。虽然，吴忠市在本轮规划期内国家批准的土地利用指标偏紧，最近又再次强调执行严格的耕地保护和土地征用制度，但由于历年来批准出让的土地还有较大规模未建设开发，不会造成土地供应紧张。因此，2012年全市房地产开发规模，包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继续保持增长势头。3、土地供应重心向郊区转移随着各大城市向外扩张的势头锐增，城市郊区化趋势明显。同时，由于近两年动拆迁纠纷案件的增加，导致了部分城市动拆迁步伐放缓，市中心的土地供应速度大大减速。目润翔.财富山庄—贴近自然，和谐环境开发商：宁夏润翔房地产开发有限公司2011年9月9前各大城市郊区土地供应量迅速增加，预计今后郊区土地的供应量将继续增加，成为城市发展的重点地区。4、住房消费有望再上新台阶作为市政府扩大消费，推动经济增长的一项重要内容，近年来出台的各项扩大住房消费政策的逐步实施。随着住房货币化分配工作的加快、房地产交易税费的降低、住房金融配套的完善，再加之房地产市场秩序的规范所带来的住房消费环境的改善，城市人均可支配收入的提高，全市住房市场将进一步繁荣，全市住房消费有望再上台阶。由于房屋拆迁量增大的影响，二手房交易量价继续保持上升势头，二手房的活跃，又势必带动商品房市场的繁荣，形成住房梯级消费、住房一、二级市场联动的格局。5、房地产市场竞争加剧，房价稳中有升由于2009、2010年房地产开发施工面积的大幅上升，2010年批准预售量较2009年有大幅度增长，增幅达59.8%，预计2011年将有大量的小区和楼盘进入销售期，市场竞争将进一步加剧。更多的企业将从消费者需求出发，进一步强化楼盘个性，积极适应市场形势，在合理价位上为广大消费者提供尽可能完善的产品。与此同时，路桥收费改革、配套费上调、土地市场化供应等拉动房价上涨的政策性滞后效应将在今后两年逐渐显现，这些政策对房地产市场的影响是长期的，加上各商品楼润翔.财富山庄—贴近自然，和谐环境开发商：宁夏润翔房地产开发有限公司2011年9月10盘品质的提高，2010年商品房价继续保持上升的势头，由于吴忠市房地产开发规模较大，