菏泽房地产调研报告

1本报告是严格保密的。菏泽调研划报告谨呈：报告提纲前言市场调研分析SWOT分析及项目定位营销推广策略销售阶段及回款预计2市场调研分析菏泽大市场环境分析菏泽房地产市场现状3菏泽概况菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安徽三省接壤；辖牡丹区、定陶、曹县、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区；总面积12238.6平方公里，人口875万；菏泽市是著名的牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡、武术之乡；巨野煤田是华东最大煤田;曹县一处已探明资源量在20亿吨以上的大型焦煤煤田已成为中原油田重要的生产基地，菏泽作为能源基地越发重要。4菏泽市人口分析县区人口（万）县区人口（万）牡丹区147巨野县97开发区23鄄城县82曹县151成武县65单县120定陶县64郓城县117东明县77816.55818.77824.848108158208258302007年2008年2009年常住人口数量（万人）由于经济原因，菏泽市人口具有，城市人口增长相对缓慢，外输人口明显多于输入的特点。5菏泽市人均收入分析年份2007年2008年2009年城乡居民储蓄存款（亿元）427.1531.18645.42人均居民储蓄存款（元）467257386870城镇居民可支配收入（元）97151158112737农民人均纯收入（元）467257386870427.1531.18645.42467257386870971511581127374672573868700500010000150002000025000300002007年2008年2009年农民人均纯收入（元）城镇居民可支配收入人均储蓄存款（元）城乡居民储蓄存款（亿元）2005年开始，菏泽城镇居民收入水平快速上升，但居民可支配收入水平依然偏低。6菏泽市GDP总量居全省15，人均可支配收入居全省末位排名城市GDP总量增长率（%）排名城市人均可支配收入1青岛3786.52亿13.21济南20802.17元2烟台2879.96亿13.62青岛20464.41元3济南2562.81亿13.03东营19487.42元4潍坊2056.02亿13.24烟台19349.68元5淄博1945.02亿13.05威海18536.80元6济宁1736.01亿13.16淄博17629.23元7东营1664.80亿13.77莱芜17223.51元8临沂1660.46亿13.28临沂17135.87元9威海1583.45亿12.19济宁16245.66元10泰安1226.11亿13.410泰安16094.86元11德州1180.82亿13.011滨州15960.13元12滨州1025.42亿13.012潍坊15691.37元13聊城1025.42亿13.113聊城14558.99元14枣庄925.56亿13.114德州14545.16元15菏泽686.02亿15.615日照14408.53元16日照629.58亿15.116枣庄14319.83元17莱芜367.27亿12.317菏泽11580.64元7菏泽市经济状况分析659.9821.79953.640500100015002007年2008年2009年GDP（亿元）菏泽山东的经济“低谷”2009年人均GDP（元）菏泽市近三年，GDP保持14%以上的增长，但增速逐渐放缓，仍处于山东经济“低谷”。较低的经济发展，将直接影响房地产市场发展的动力与速度。17.1%15.6%14.3%8菏泽市经济对应的房产发展阶段宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2009年菏泽市GDP为953.64亿元亿元，较上年增长14.3%；房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2009年菏泽市人均GDP，1819美元，房地产处于快速发展阶段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2009年，菏泽市GDP增速为14.3％，宏观经济处于高速发展期菏泽市的人均GDP为1819美元，房地产市场处于高速发展阶段9菏泽市历年固定资产投资及房地产投资分析528.7380.63475.4136.944.662.0901002003004005006002007年2008年2009年固定资产投资房地产开发投资商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积固定资产投资稳步增长,投资结构进一步优化；房地产开发建设加快，年增长率均在20%以上。房地产施工、销售速度加快，2009年已达年消化量达到450万㎡以上，房地产发展迅猛。445.2466.62697.47108.3113.39324.3209.7379.54451.5802004006008002007年2008年2009年施工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）10山东省各市城市化率及房价的对应关系分析城市人口总数（万）城镇人口（万）城镇人口比例房价济南66243165%8711元/㎡青岛84546855%8962元/㎡淄博45018440%5217元/㎡枣庄36512433%4668元/㎡东营2007638%5150元/㎡烟台70129742%5835元/㎡潍坊88939844%3820元/㎡济宁79625632%5468元/㎡泰安54515929%4498元/㎡威海28012042%6523元/㎡日照27410036%6700元/㎡莱芜1274938%4579元/㎡临沂98321221%3915元/㎡德州54816029%3600元/㎡聊城55720837%3785元/㎡滨州36810428%3573元/㎡菏泽81818022%3300元/㎡菏泽市的城镇人口占总人口的22%，房价水平达到3300元/㎡，与其他地市情况对比，房价仍有上涨空间。11城市化率低，房价低，发展潜力巨大菏泽市总体规划及发展方向分析菏泽市区目前的城市规划布局以向东发展为主，向南发展为辅，适当向北发展，严格控制向西发展。2010年菏泽中心城区人口规模为50万人，用地规模为60平方公里。按照组团式结构形态，通过绿化、水系的分割，形成“一核、两轴、四区”的布局结构。12菏泽市发展方向分析东部城区西部城区北部城区南部城区中心城区13一核（城市核心区）：西至太原路，北到大学路，南到铁路编组站，东至京九铁路，沿赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心和商务中心。两轴：城市的两条发展轴线，东西向为丹阳路，南北向为人民路。五区：城市的五个功能组团，即中心城区、西部城区、东部城区、北部城区、南部城区。菏泽市历年土地供应量及价格分析144826089710452271910811802116114050000010000001500000200000025000002005年2006年2007年2008年2009年土地供应量（㎡）2005年—2008年，菏泽市土地供应比较稳定，2009年开始，土地供应放量。4648545565800204060801002005年2006年2007年2008年2009年2010年上半年土地价格（万元/亩）2005年—2008年，菏泽市土地价格相对稳定，2009年开始，土地价格上涨加速。14菏泽市历年房产价格分析1700220025003000330040004400480020%29.40%13.60%20%13.30%5.80%5.50%5.30%0%5%10%15%20%25%30%35%01000200030004000500060002006年2007年2008年2009年2010年上半年2011年（预计）2012年（预计）2013年（预计）房价增幅2005年—2010年，菏泽市房价稳定上涨，2009年后，增长幅度趋缓，2013年预计达到4800元。销售断档+持续的通货膨胀，将导致明年上半年菏泽房价的上涨预期。15菏泽市2010年10月份成交分析菏泽市2010年10月份成交数据住宅成交套数1183套住宅成交面积137539.72㎡住宅成交金额465834129.96元商业成交套数49套商业成交面积6318.94㎡商业成交金额37877992元总计成交套数1232总计成交面积143858.66㎡总计成交金额503712121.96元2010年10月份菏泽市楼盘成交排名名次项目名称销售套数1景昀苑204套2时代奥城197套3中央公馆181套4现代城126套5奥林花园67套6国贸中心64套7奥斯卡春城46套8橡树湾36套9德林华府33套10三希堂25套10月份菏泽市住宅销售火爆，目前市场在售项目基本处于尾盘阶段，销售断档。16宏观政策给我们带来了什么信号？12月7日，中央经济工作会议，“房地产行业第一次不再被当做支柱产业描述”12月9日，营业税征2改5,“抑制投机性购房”12月14日，“国四条”明确提出，“遏制部分城市房价过快上涨”12月17日，《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，“开发商拿地首付至少50%”1月10日，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，“二套房贷首付比例不得低于40%”1月12日，存款准备金率上调0.5%，“货币供应紧缩”1月13日，国新办六部委联合会议，“增加房产有效供给为最终目标”1月21日，《报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》“控制房地产商囤地和炒地”4月，二套房贷首付不低于50%4月15日，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%2010年6月按家庭成员拥有住房数认定二套房2009年2010年控制通货膨胀、抑制投机、控制房价上涨，成为政府工作重点17菏泽市房产区域特征分析北城西城南城东城中心城区交通便利、商业配套、生活配套成熟，教育、生活、医疗、金融、休闲丰富；拆迁难度大的，发展缓慢，布局杂乱，楼盘规模小重点建设区域，环境优越，未来拥有较完善的配套设施，以小高层为主，单价、总价较高；楼盘数量众多，供应体量庞大，区域竞争激烈。位置相对较偏，环境较好，发展相对滞后，在售楼盘较少，价格相对便宜；近期因大盘带动，价格有所上涨；本区域土地储备大，发展前景看好。位置相对较偏，依托大学城、牡丹园、政府搬迁升值潜力看好。位置相对偏僻，环境差配套缺乏，居住舒适性差。18我们位于中心城区的“老城根”菏泽市楼盘分布图福源名居德林华府奥斯卡春城景昀苑牡丹商贸城时代奥城金河湾龙泽花园龙田名郡香格里拉香榭里天泽园金色家园金御华府滨河苑清华园大学嘉园维多利亚恒泰国际国贸中心映翠园华侨城凯瑞国际橡树湾领奖帅府领秀城鹏远华府锦绣豪庭三希堂天华明珠裕河家园水岸嘉苑公园1号中央公馆怡景蓝湾畅志园盛世豪庭奥林花园中达尚城和平人家19阅城国际西部城区代表项目及特征福源名居德林华府奥斯卡春城景昀苑牡丹商贸城时代奥城金河湾龙泽花园龙田名郡项目德林华府时代奥城奥斯卡春城龙田名郡景昀苑图片类别高层、小高层高层小高层多层、别墅高层多层多层、小高层建面10万㎡56万㎡一期8万㎡11.6万㎡23万㎡绿化率容积率53%2.4740%2.541%2.030%1.636%1.5面积74—139㎡87-145㎡74—146㎡112-136㎡92—140㎡均价37003700360033003600西部城区是牡丹区新区政府所在地，菏泽老城向西延伸的区域，因政策原因发展较缓，但离中心城区距离较近；大盘推动发展，随着奥斯卡春城、时代奥城等大盘的推出，市场竞争度明显提升；关注度低、去化速度慢等问题，正在逐步改变。代表项目20东部城区代表项目及特征维多利亚恒泰国际国贸中心凯瑞国际橡树湾领将帅府领秀城鹏远华府锦绣豪庭三希堂天华明珠裕河家园水岸嘉苑公园1号中央公馆怡景蓝湾畅志