2017年重庆市主城区房地产市场总结报告

重庆市主城区房地产市场总结（2017年）2018年1月目录：1.宏观环境：住房不炒，调控收紧年，降温市场。2.宏观市场：投资、改善爆发，库存见底，创量价历史巅峰。3.业态表现：核心区缺货，改善大幅上扬，投资流向商业商务。4.企业竞争：外企入渝，业绩大增，规模竞争，合作共赢。5.土地市场：新规频出，外企涌入，价格全线上涨。6.后市预判：政策难放松，市场热度回调。调控收紧年，房地产支柱作用不减，经济向好。宏观环境政策环境十九大定调住房居住属性“房住不炒”定调，打击投资投机，租购并举上升新高度。十七大十八大十九大定位措施目标居住、投资属性居住、准公共物品属性十九大定调住房：住房居住属性，抑投资投机2016-2017政策回顾政策收紧调控年，分类调控，重庆调控延后。重庆利好最后利好全国利好第一轮调控重庆利好全国收紧调控开启第二轮调控1月重庆调控开启全国多地调控持续收紧第三轮调控重庆限售首出，打压阶段全国各地调控继续收紧重庆全国16.917.917.1216.916.1217.117.916.1•降首付•降契税•降准•营改增•降公积金缴存比例•9月第一轮限购：24城政策收紧，限购、限贷、提升首付等•公积金新政：连续缴纳6个月公积金可申请二手房公积金贷款•控预售•限外•公积金新政：暂停非首套房公积金贷款申请•土拍：评标、竞自持•分类限价•2月第二波限购：42城政策收紧•限制违规资金流入房地产•集体土地试点租赁住房•共有产权房试点•限售•提首付：购买两套及以上住房居民家庭首付40%•政银合作发展租赁市场•9月第三波调控继续•十九大，房住不改定位•房地产行业规范•中央经济会议重庆现行政策重庆四限两控（限外、限贷、限价、限售、控预售、控土地），仅余限购、限商。1月21日三无人员不贷款十二家金融机构和重庆市住房公积金管理中心联合发表声明：对“三无”人员来渝“炒房”信贷不予办理；对涉嫌哄抬房价、捂盘惜售和发布虚假信息的违规企业，暂停办理住房按揭商业贷款和公积金贷款；继续支持广大人民群众合理居住购房2月27日严格贷款审核重庆银监局通过其官网公布《关于重申加强房地产信贷管理工作有关要求的通知》，表示将通过四个方面坚决遏制投机炒房行为。其中包括严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付资金真实性检查、偿债能力审查等要求，严厉打击“首付贷”、“假按揭”等行为。5月9日重庆暂停对非首套房公积金贷款重庆公积金中心发文优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求，暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请，首套住房认定标准为“既认房又认贷”9月22日主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。9月29日购买两套及以上住房居民家庭首付40%1月13日三无人员购房交税市政府将对在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的”三无”人员，新购的首套及以上的普通住房”需要缴纳房产税。1月7日控价格重庆市下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》，严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定、严格规范销售行为、进一步加大执法力度。1月22日控预售重庆市金融办《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》规定：一、抵押房地产不得用于预售；二、预售商品房不得用于抵押；三、规范在建建筑物抵押登记；四、做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。4月11日市场监管重庆市国土房管局关于从重从快查处一批房地产开发销售中介违法违规案件的紧急通知。5月17日摇号督查主城楼盘交易行为监督检查内容包括捂盘惜售、价格欺诈等14项行为，通过摇号的方式从检查人员名录库和检查对象名录库中随机抽取检查人员和检查对象。11月21日房地产开发建设领域“双随机一公开”抽查工作抽查事项包括房地产开发企业资质许可后续监管、商品房预售资金监管、房地产开发项目资本金监管等。控贷款/限售限外控价/控预售/规范行业行为5月现房销售、综合评标当溢价超过50%（含50%）要求现房销售，当现场报价达到出让方设定的最高限价时，若有2家以上（含2家）应价转为综合评标8月拍卖+竞自持租赁房屋比例房企报价达上限须“拍卖+竞自持租赁房屋比例”9月申请整宗商业商务用地改变土地用途需收回土地再出让，落实土地增值差价补缴规定土拍新政信贷调控收紧重庆信贷升级，对政策敏感度降低。2016.9一轮调整2017.3二轮调整2017.9三轮调整123首套首付2成首套利率政策85折二套首付3成二套利率政策基准三套贷款部分停贷公积金—首套首付2成首套利率政策基准二套首付3成二套利率政策1.1倍三套贷款部分停贷公积金保障首套房首套首付3成首套利率政策1.1倍二套首付4成二套利率政策1.2倍三套贷款部分停贷公积金保障首套房限售调控潮限售城市频出，重庆限售首次落地，抑制短期炒房。50个发布限售令一手房：厦门、福州、广州、青岛、长乐、闽侯、徐水、常州、扬州、东莞、海南、济南、芜湖、承德、长沙、嘉兴、无锡、北海、徐州、付清、南宁、南昌、重庆、桂林、襄阳、岳阳等二手房：西安、沈阳、岳阳等2年限售01020304北京、杭州、启东（一手、二手）、珠海、惠州、成都、郑州、南京、开封、张家口、武汉、贵阳等3年限售一手房：海口、三亚、万宁、陵水、白沟、西安、沈阳、泉州等共有产权房：北京5年限售10年、禁止10年：保定禁售：珠海、三亚重庆土地政策土拍新规频出，入渝热，提门槛、抱团发展成主流。备注：数据来源，中国人民银行。金地华岩项目万科老沙区项目（首个）、荣盛城等金地弹子石地块、绿城大石坝地块、甘肃新厦蔡家地块香港置地大竹林地块、金融街礼嘉地块土拍存款证明现房销售综合评标竞自持商业商务调规回收暂无舆论调控重庆舆论导向舆论导向作用持续，调控、舆论找平衡，重庆楼市缓降温。供应量：2581万方，同比上涨15%成交量：3668万方，同比上涨29%建面均价：8817元/㎡，同比上涨23%商品住宅存销比：2.1重庆历经三轮调控，但供销价仍然“全线飘红”，可见政策调控并未抑制住楼市“疯涨”热情；重庆调控是在舆论中找平衡，并未出台实质性严打政策，楼市依然处于温和上涨阶段。经济环境经济（GDP）备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局，2017年全年GDP及房地产行业GDP截止提交日未更新。GDP增速回升，经济稳中向好，行业增速放缓。10.1%11.4%12.7%14.2%9.7%9.4%10.6%9.5%7.9%7.8%7.3%6.9%6.7%6.9%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%01000002000003000004000005000006000007000008000002004年-2017年前三季度全国GDP走势生产总值增长率5.9%12.2%15.5%24.4%1.0%11.8%7.5%7.4%4.7%7.2%2.0%3.8%8.6%5.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0100002000030000400005000060000生产总值增长率2017年前三季度，全国GDP增速为6.9%，2010年以来首次回升，2017年年度目标6.5%左右。2017年前三季度，全国房地产行业GDP增速5.9%，较2016年年度增速有所放缓，但仍处于较快增速。2004年-2017年前三季度全国房地产行业GDP走势经济（CPI&PMI）备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。PMI回升、CPI缓涨，缓和经济下行压力，温和通货膨胀持续。2.522.41.82.52.32.321.61.61.41.50.81.41.41.51.21.41.621.61.31.51.61.82.32.32.321.91.81.31.92.12.32.12.50.80.91.21.51.51.41.81.61.91.71.850.550.250.350.450.85151.751.151.150.850.350.149.849.950.150.150.250.25049.749.849.849.649.749.44950.250.150.15049.950.450.451.251.751.451.351.651.851.251.251.751.451.752.451.651.851.645474951530123452014'012014'022014'032014'042014'052014'062014'072014'082014'092014'102014'112014'122015'012015'022015'032015'042015'052015'062015'072015'082015'092015'102015'112015'122016'012016'022016'032016'042016'052016'062016'072016'082016'092016'102016'112016'122017'012017'022017'032017'042017'052017'062017'072017'082017'092017'102017'112017'122014-2017年11月全国经济环境变化全国CPI制造业采购经理指数PMIPMI=50%，PMI年均值51.6%，高于去年1.3个百分点，连续1年保持在51%以上，总体走势稳中有升；CPI=1%，CPI全年同比上涨1.6%，涨幅比上年回落0.4个百分点，连续9月处于“1时代”，持续温和通胀。经济（固定资产投资）备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。固投增速回落，房地产增速回升，支柱产业作用不减。26.6%26.0%23.9%24.8%25.9%30.0%23.8%23.8%20.3%19.1%15.2%9.8%8.1%7.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%01000002000003000004000005000006000007000002004年-2017年11月年全社会固定资产投资全社会固定资产投资(亿元)全社会固定资产投资增速29.6%20.9%22.1%30.2%23.4%16.1%33.2%28.1%16.2%19.8%10.5%1.0%6.9%7.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%0200004000060000800001000001200002004年-2017年11月房地产开发投资房地产开发投资额(亿元)房地产开发投资额增速2017年1-11月，全社会固定资产投资57万亿，增速7.2%，增速比去年全年下滑0.9个百分点。2017年1-11月，房地产开发投资超10万亿，增速7.5%，较去年全年上涨0.6个百分点。经济（进出口）备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。外贸增长超预期，进口复苏好于出口，全年成绩创六年最佳。35.5%22.4%20.6%18.4%7.8%-16.3%33.9%17.2%3.3%5.7%2.4%-7.0%-0.9%15.6%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%0500001000001500002000002500003000002004年-2017年11月进出口总额进出口总额(人民币亿元)进出口总值增速4910362648775979362710039582030107023123241129359137131143884141167138409138509464365427463377732977952768618946991131611148011210381203581043361049361128602004年-2017年11月进口、出口总额出口总额(人民币亿元)进口总额(人民币亿元)2017年1-11月，进出口总额25.14万亿元，增速15.6%，增速创六年来新高，在全球经济增长加快以及国内促外贸发展政策效应逐渐见效，以及企业创新能