上海楼宇经济专题

楼宇经济专题分享•长三角城市比较•-宏观数据比较分析•-甲级写字楼市场比较分析•高力国际操作的相关案例•楼宇经济相关知识分享•对南京楼宇经济发展的展望3宏观数据比较分析4长三角城市比较宏观数据比较分析——南京与长三角主要城市三产结构比较长三角四个主要城市中，南京第三产业占比为53.4%，仅低于上海，领先于杭州与苏州。0.63%38.92%60.45%上海(2012)第一产业第二产业第三产业2.60%44.00%53.40%南京(2012)第一产业第二产业第三产业3.28%46.47%50.25%杭州(2012)第一产业第二产业第三产业1.66%55.59%42.75%苏州(2011)第一产业第二产业第三产业数据来源：统计公报（2013.11）5长三角城市比较宏观数据比较分析——南京与长三角主要城市人口比较2,380.4816.11,054.9880.205001,0001,5002,0002,500上海南京苏州杭州万人人口数量（2012）长三角四个主要城市中，南京常住人口数量最少，目前常住人口数量816.1万人。数据来源：统计公报（2013.11）6长三角城市比较宏观数据比较分析——南京与长三角主要城市消费能力比较（1）7,387.33,080.63,241.02,944.601,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000上海南京苏州杭州亿元社会消费品零售总额（2012）长三角四个主要城市中，南京社会消费品零售总额位居第三，除低于上海外，还低于同省的苏州市。数据来源：统计公报（2013.11）7长三角城市比较宏观数据比较分析——南京与长三角主要城市消费能力比较（2）40,188.036,322.037,531.037,511.031,033.637,747.630,722.733,454.105,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,000上海南京苏州杭州元人均可支配收入与人均消费性支出（2012）三角四个主要城市中，南京虽然人均可支配收入排名最末，但人均消费性支出排名第一。数据来源：统计公报（2013.11）8长三角城市比较宏观数据比较分析——南京与长三角主要城市利用外资比较数据来源：统计公报（2013.11）151.8540.391.6549.61020406080100120140160上海南京苏州杭州亿美元实际利用外资（2012）长三角四个主要城市中，南京实际利用外资水平排名最末，远低于上海与苏州。甲级写字楼市场比较分析10甲级写字楼市场比较分析南京与长三角主要城市甲级写字楼租金及空置率259.2115.576.2142.40.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%050100150200250300上海南京苏州杭州元/平方米/月甲级写字楼租金及空置率（2012）长三角四个主要城市中，南京甲级写字楼租金水平仅领先于苏州，但空置率最低，领先于其他三个城市。数据来源：高力国际（2013.11）11甲级写字楼市场比较分析南京与长三角主要城市甲级写字楼租金及空置率330,256022,435194,054276,43952,48058,188157,054050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000上海南京苏州杭州平方米甲级写字楼新增供应与新增吸纳（2012）数据来源：高力国际（2013.11）长三角四个主要城市中，2012年南京甲级写字楼新增供给为0，新增吸纳约5万方，市场存在一定发展空间。•长三角城市比较•-宏观数据比较分析•-甲级写字楼市场比较分析•高力国际操作的相关案例•楼宇经济相关知识分享•对南京楼宇经济发展的展望13上海长宁楼宇经济研究及重点地块项目14项目核心问题Problems?问题•长宁区及周边区域写字楼市场现状、主要客户及产业发展现状如何？•如何承接产业外溢、促进产业升级，并满足产业发展派生的办公需求？•长宁区商务楼宇聚集区的总体定位是什么？•长宁区商务楼宇聚集区该如何进行合理的功能布局？•长宁区发展楼宇经济应该采取哪些招商推广策略？15主要研究方法及成果主要研究方法经济环境研究长宁区区位条件分析区域主导产业比较研究上海市优质写字楼市场研究长宁区优质写字楼市场研究竞争区域比较研究目标客户群需求分析国际成功案例分析长宁区SWOT分析16主要研究方法及成果长宁CBD商务区核心价值提练品牌策略推广阶段及通路分析公关与媒体策略与高力国际合作区域租户策略营销工具类设计建议市场推广建议经济环境应对措施区位优势利用和条件改善建议区域主导产业定位及目标租户建议区域商务楼宇整体定位建议重点发展地块市场定位建议市场定位建议主要研究成果17区域产业发展对写字楼市场影响分析示例需提升现有写字楼品质在商务区内扩建会展设施需在特定地点开发部分特殊类型写字楼项目需强化工业园区写字楼产品对写字楼区域有便捷性及档次要求对商务区内的会展设施要求高向中山公园商业中心聚集，部分对LOFT等新型写字楼有一定要求偏向于工业园区写字楼可能的影响电子、信息服务产业现代物流会展旅游业各类生产性企业房地产业专业服务业贸易产业长宁主要产业分类优质办公楼主要客户18应对措施建议示例1）增强基础设施竞争力——近期以完善基础设施为主，增强区域商务环境的综合竞争能力；2）把握土地推出时间和上市体量——近期适当控制商用土地推出节奏，以免土地流标，有损于区域的商务形象和土地基准地价；3）加强对宏观经济环境和房地产市场的实时监控——委托专业咨询机构定期提供宏观经济动向和房地产市场季度报告，以及时准确了解经济环境和相关物业市场的变化；4）认准目标产业，强势营销——根据目标产业客群的研究分析结果，提供优惠的税收政策和便捷的营商环境（如提供工商注册一站式服务；加强政府机构的服务意识以改变传统的营商环境：如成立现代服务业办公室与办公楼产税大户直接对接，提供政府政策和行政方面的一系列咨询和后续服务）；5）梳理区域内老旧商务楼，推动改造翻新工作——经济环境不明朗的情况下不盲目推地，梳理老旧大楼的数据收集整理工作，推动改造翻新的升级工作以此改变区域商务形象。（经典案例：Colliers独家租赁代理的高腾大厦通过翻新租金提升30%）•2009－2011年市场上海经济增长放缓，商务需求减弱，部分行业存在发展机会•2012年左右上海及长宁整体商务市场有望好转2008年北美金融危机蔓延政府大力投入并推动基础设施建设中国经济发展迅速长宁区第三产业较为发达各区域争相出台产业扶持激励政策各区域争相出台产业扶持激励政策19商务楼宇区域功能定位示例虹桥临空经济园区交通枢纽为核心的企业总部、研发中心多渠道综合物流服务中心郊区花园式写字楼区域虹桥涉外贸易中心上海西部核心写字楼聚集区标志性涉外商务区特色展会、贸易中心中山公园商业中心横跨二、三产业的信息服务中心高度专业化商务区数字化产业特色商务集聚区江苏路、延安路区域（中山公园周边区域）次级商务区，主要吸引核心商务区分流客户以高品质写字楼为特色的商务区普陀区商务楼宇市场发展定位研究项目21项目核心问题Problems?问题•普陀区及周边区域写字楼市场现状、主要客户及产业发展现状如何？•如何承接市区的产业外溢，尤其是高端服务业的非中心化趋势？•如何承接长三角城市群的商务办公需求，服务长三角区域市场？•如何提升本地的产业发展能级，满足地区产业发展而派生的办公需求？•普陀区商务楼宇聚集区的总体定位是什么？•普陀区商务楼宇聚集区该如何进行合理的功能布局？•普陀区发展楼宇经济应该采取哪些招商推广策略？22主要研究方法及成果主要研究方法普陀区宏观经济环境研究普陀区区位条件分析区域主导产业比较研究上海市商务楼宇市场研究普陀区商务楼宇市场研究竞争区域比较研究成功案例借鉴23主要研究方法及成果普陀区产业发展定位普陀区商务楼宇发展定位普陀区优质商务楼宇打造策略建议普陀区商务楼宇招商及推广建议普陀区商务楼宇发展策略建议楼宇经济发展特点解析楼宇经济发展策略建议其他城市楼宇经济发展策略参考主要研究成果楼宇经济发展策略24普陀区发展楼宇经济的解决途径示例加强交通连接吸引人气培育商务环境突出贸易类方向其他产业可向长风集聚长三角城市群生产性服务业的商务办公需求加强配套商业建设提升地区形象档次开发建设初期长三角生产服务中心上海西北公共活动中心大虹桥商务发展辐射大虹桥商务发展辐射•长寿、中北提升楼盘品质，加强运营管理，吸引市区高端专业服务企业入驻•真如城市副中心应发挥核心作用，成长为上海联络长三角的商务枢纽•中环、长风的市场重点应放在总部型办公楼的开发，桃浦的重点在于服务物流、机械类企业的办公需求解决途径上海与长三角城市群的物流产业发展需求核心城区服务业产业外溢25普陀区产业发展定位示例核心支柱产业的价值链延伸扩展领域产业导入区域产业发展支持配套商贸物流及其直接延伸产业包括贸易类企业、长三角制造型企业营销总部/销售总部、第三方物流、会展业、电子商务等细分产业高新技术产业和创意产业的培育包括电子信息服务、互联网、企业研发中心、工业设计、企业形象设计、服装设计、广告策划等细分行业完善专业服务业的配套支持功能包括金融服务业、物流信息服务后台、金融数据处理后台、法律顾问、财务顾问、评估咨询等细分产业•普陀区地处上海市西北门户，发展面向江浙地区企业的产业经济具有良好的区位优势，应该利用这一优势，打造一个中小企业走向国际市场的平台•配套的跟进：行业协会、产业投资基金的设立、私募股权基金和风险投资基金的配套（面向江浙企业，这一点是比较具有吸引力的）26普陀区发展楼宇经济策略建议示例充分利用国际租赁中介公司的平台作用，增强面向外资企业的招商能力•本土企业在国际招商方面缺乏成熟的平台，而各家国际知名中介机构一般都拥有成熟的国际招商经验和良好的国际客户资源；利用这些公司作为招商平台，有助于引进更多跨国公司和国际知名企业；•以下两个同位于淮海中路商圈内的相邻项目的招商状况，充分体现了国际中介机构在面向外资企业招商方面的优势。新茂大厦通过国际中介机构代理招商，目前入驻的财富500强企业有2家，另有多家行业知名的专业服务机构入驻，如著名的建筑设计公司Gensler世纪巴士大厦业主自主招商，入驻企业中顶级、行业领先客户较少，整体整体档次不高世纪巴士大厦新茂大厦27发展楼宇经济主要招商措施建议示例主要措施税费减免补贴措施产业配套服务的完善招商团队的建设楼宇管理信息系统的建立•针对特定产业（如软件开发、创意产业等）给予税费减免的优惠；或者针对特定企业类型（如区域总部、研发中心）给予财政的奖励和扶持•给予管理人员奖励•实行租税联动措施，根据企业的纳税额给予租金的返还或补贴具体内容•引进银行、信托、风险投资基金和私募股权投资基金等金融机构•利用区级财政，设立产业扶持基金或创业投资基金•引进行业协会和认证协会，定期举办各种专业研讨会、行业协会论坛，促进企业间交流，和上下游企业间的沟通•引进专业服务机构，为企业注册、申请资质认证、产品认证提供便利•建立区、街道协同合作的招商团队•根据引进项目特点，给予招商人员和社会中介机构进行奖励•解决区域招商和业主招商之间可能存在的利益冲突•定期培训招商人员，提升招商团队的整体水平•建立区域楼宇信息管理系统，精确把握区域楼宇经济发展状况•定期回访企业、业主，对信息系统进行及时更新•长三角城市比较•-宏观数据比较分析•-甲级写字楼市场比较分析•高力国际操作的相关案例•楼宇经济相关知识分享•对南京楼宇经济发展的展望29楼宇经济基本概念和特点楼宇经济概念•楼宇经济是指以商务楼宇为载体，通过开发、出售或者出租商务楼宇，招商引资，创造持续稳定的税源，并带动区域经济发展，提升商业档次和聚集度、增加就业楼宇经济特点•占地面积少，集约度高，产值效益大•以现代服务业为主导，产业附加值高，知识含量高•产业集聚能力强，具有产业集聚、人才集聚、信息集聚和资金集聚等功能，从而形成显著的财富效应•辐射和带