按揭部员工手册

按揭部员工手册一、按揭部简介按揭部主要负责个人住房按揭贷款。是银行与开发公司与业主之间的纽带，也是影响公司资金来源的一个关键部门。按揭部与银行、公积金、房产局接洽并建立良好的合作关系。及时了解按揭贷款相关政策，与银行及客户进行良好沟通，及时顺利的发放按揭贷款。这不仅有利于公司商品房的销售，也有利于公司资金的回收，为公司以后的发展贡献一份力量。二、按揭部工作职责1、编制项目组卷报告；2、分析银行信贷政策，制定内部按揭策略；3、负责业主按揭资料的收取、审核及填写，协调业主与银行面签工作，催缴银行及时放款；4、负责房产预告和抵押手续的办理；5、填写内部各项报表，负责业主贷后台账录入及档案管理；6、贷后客户逾期催缴还款；7、负责贷款保证金的预算与申请；8、项目竣工转交按揭台账及客户档案；9、为业主办理房产证。三、按揭工作流程收取资料↓审核资料并调查真实性↓填写资料↓上报银行通知业主银行面签（需携带:已婚：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、首付款票原件单身：身份证、户口本、首付款票原件）↓银行录入系统↓等待上级银行审核放款↓房产局预告（需携带：主借款人身份证、首付款票原件。预告服务费：住房80元，商业550元）↓房产抵押手续（需携带：已婚：夫妻双方身份证、结婚证原件单身：身份证原件抵押服务费：住房80元，商业550元）四、按揭部衔接部门1、对内衔接前期部……备案证、土地出让合同、契税票、出让金发票、五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）规划部------银行报卷提供户型、规划设计条件等有效内容市场部（分、总公司）-----提供市场销售调研报告分析销售部--------收取按揭资料财务部（分、总公司）-------预存银行保证金、开具各种发票等总公司融资部-------提供公司最新借款信息等2、对外衔接四大银行信贷科-------个人住房按揭贷款房产局--------个人按揭住房预告及抵押手续、房产证办理公积金信贷部------个人公积金住房贷款五、专业知识一、按揭组卷和个人资料根据我部门所叙作业务大体分为公司组卷资料和个人按揭资料两部分，公司按揭报卷所需资料包括以下内容：1、公司资料：公司营业执照（年检后）组织机构代码证税务登记证开户许可证资质证书贷款卡贷款卡续延书公司章程法人代表身份证明及身份证验资报告近三年审计报告近期报表股东会决议担保承诺书承诺函贷款申请授权书及授权人身份证签字样本国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工证（以上4证齐全银行可以批卷）预售证备案证环评批复可行性研究报告项目规划图、鸟瞰图、户型图2、个人按揭资料购房合同（及其复印件）首付款收据或发票复印原件（并提供原件）夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明收入证明（银行指定格式）资信证明：其他房产，银行流水，大额存单等二、按揭专业知识1、按揭：含义为“抵押贷款“指借款人将其合法拥有的房产作为抵押物给贷款人，并保证履行还款义务，从而从贷款人处获得一定资金的方式。2、个人住房按揭贷款：个人住房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款。3、个人商业用房贷款：个人商业用房贷款是指贷款人向具有完全民事行为能力和经营条件的自然人发放的，用于购置自营商业用房的贷款。4、个人二手房贷款：个人二手房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买售房人已取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的个人住房或商用房贷款。5、住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。6、个人公积金贷款：政府部门所属的住房资金管理中心运用房改资金，委托银行向购买自住住房（含建造）的住房公积金缴存人发放的贷款。7、长期贷款：指贷款期限在五年（不含五年）以上的贷款。8、短期贷款：指贷款期限在一年以以内（含一年节的贷款。9、中期贷款：系指贷款期限在一年以上（不含一年）五年以下（含五年）的贷款。10、贷款发放后遇基准利率调整的处理方式（1）中行、农行贷款期限在一年（含）以下的，执行合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准。）（2）中行从贷款人实际放款日起每年12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日，在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的则当月最后一日为重新定价日）每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公施行的相应档次的贷款基准利率（浮动），作为下一个浮动周期的适用利率。11、住房公积金贷款与商业银行按揭贷款的区别有哪些？（1）贷款利率不同（2）贷款范围不同12、罚息借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。三、按揭方式1、个人住房按揭贷款2、个人商用房按揭贷款3、个人住房公积金贷款四、按揭还款方式1、等额本息还款：是指借款人在整个还款期内，每月偿还的贷款本金和利息之和保持不变，但每月还款额中的本金比重逐月增加、利息比重逐月减少的一种还款方式。它的特点是在整个还款期内，每个月的还款额保持不变（遇利率调整除外）。它的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。2、等额本金还款：是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变，即本金在整个还款期内平均分摊，但所付贷款利息逐月减少、还款期内还贷额逐月递减的一种还款方式。它的特点是将贷款本金在整个还款期内平均分摊，利息按贷款本金余额逐日计算。每月贷款本金不变，还贷额逐渐减少。这种还款方式比较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期还较大款项来减少利息支出的借款人。五、按揭须知1、首套房首付款比例为40%以上。2、第二套住房贷款，首付款比例60%以上，利率为基准利率的1.2倍。3、贷款区域限制：保定地区，其他区域如不能提供本地一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明银行不予受理贷款业务。异地户口在本地工作，如能提供一年以上纳税证明，可受理贷款，首付60%，利率为基准利率的1.2倍4、业主在铸造行业工作的请提供企业环评报告一份5、建行需业主提供近三月银行流水6、私营业主必须提供营业执照副本（即带年检页）房地产基础知识1、房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（所有权、管理权、转让权等）。2、房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。3、房地产开发：是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行了基础设施、房屋建筑的活动。4、房产：是指房屋的经济形态，在法律上有着的确的权属在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或其他用途的房屋。5、地产：是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产和土地的根本区别于有无权属关系，地产在法律上有着的确的关系，而土地则没有，是一个统称。6、商品房：是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅，商业用房以及其他建筑物，其种类繁多，主要可分为普通住宅、公寓、Townhouse、别墅等。7、经济适用房：是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点，其不是人人都可以买的，必经符合当地政府的规定条例并经过排号购买。8、期房：是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房，习惯上，我们把市场上出售的尚未完工的，不能马上交付使用的商品房为期房，购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。9、现房：是消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入位并取得产权证。10、廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对底廉的保障性质的住房。11、A、容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比。容积率=地上总建筑面积÷总用地面积B、建筑密度：即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积的比值。C、绿地率：居住区内用地范围内多类绿地的总和占居住区用地的比值。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。对生活的影响：1.人口密度：高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。2.内部规划问题：由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。3安防问题：由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。4、容积率与房产价格的关系：通俗的说，容积率越低的房子价格越高、而容积率高的房子价格通常会略低于同等地段的其他项目定价。而换个角度来看，越是寸土寸金的地段，开发商就越希望提高项目的容积率——在有限的用地面积中尽量多盖房，这样会使地价成本在房屋中所占的比例大幅下降，从而得到更多的利润。简单的讲，一个项目的容积率越高，开发生能够得到的利润就越大。12、生地：是指空地、田地、耕垦等不具备使用条件的土地。13、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平的工作、具备使用条件的土地。14、三通一平：指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整等工作。15、七通一平：指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通、土地平整。16、宗地：是地籍的最小单元，是指以权居界线组成的封闭地块。17、房地产的特性独一无二性相互影响性不可移动性易受限制性寿命长久性价值高大性数量有限性难以变现性用途多样性保值增值性18、国有土地使用权出让年限住房用地70年；工业用地50年；科教、文体、卫生用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年；军事、政府机关用地长期。19、五证、二书五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。二书：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》20、土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。21、建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工