以土地、不动产抵债纳税分析

1以土地、不动产抵债纳税分析债务人以自有的土地及地上建筑物（商业土地、会所、酒店，账面价值约11800万元）抵偿债权人9000万元的债权，有两种资产剥离方案可以选择，方案一：债务人直接与债权人签订《债务重组协议》，以土地及建筑物抵账给债权人；方案二：债务人先将拟交易的土地及建筑物以账面价值出资设立全资子公司，再将新的全资子公司的股权（11800万元）以9000万元的价格抵偿给债权人。以下从税收的角度对上述两种抵债方案的进行比较。以下关于各税种的税金计算只是估算，其结果与真正实施时和缴纳金额会有差异，以下计算过程的目的是从税收筹划的角度对不同方案的优劣进行评估、比较。（一）方案一涉及税种一、土地增值税政策依据：1、国务院令[1993]第138号——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。2、财法字[1995]第6号——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。3、国税发[2006]187号——《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。结论：以土地、不动产进行进行抵债，应对商业地块、会所、酒店作为一个项目进行土地增值税清算，尽管交易过程中抵债金额低于相关资产的账面价值（无增值额），但由于上述国税发[2006]187号文件中相关规定的存在，清算过程中有可能税务局方面会参照市场价格计算增值额，要求缴纳土地增值税。不考虑地上建筑物的增值，按照90万元/亩的价格计算土地增值，预计债务人缴纳土地增值税780万元。二、营业税、城建税、教育费附加等政策依据：财税[2003]16号——《关于营业税若干政策问题的通知》(二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。结论：以土地使用权、不动产抵债，视同销售，应缴纳营业税；其中：会所、酒店属于公司自行开发的建筑物，应全额缴纳营业税，商业用地可以减除土地购置价格（约2788万元）后按差额缴纳营业税，按此政策计算债务人至少缴纳税金（含城建税、教育费附加等）约：（9000-2788）*5.73%=675万元。2三、契税政策依据财法字[1997]52号——《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（二）以土地、房屋权属抵债。结论：直接以土地抵债在土地使用权证过户过程中需缴纳契税，资产受让方（债权人）预计需缴纳金额2788*3%=84万元；会所、酒店目前属于在建工程，可暂不缴纳契税。四、印花税以土地、不动产进行抵债，债权人和债务人需签订《债务重组协议》，债权人和债务人双方都需要就《债务重组协议》按照“产权转移数据——财产所有权转移数据”税目缴纳印花税，预计双方各缴纳金额：9000*0.5‰=4.5万元。五、企业所的税拟交易资产（土地、会所、酒店）账面价值约11800万元，债务人以9000万元价格抵债，形成债务重组损失2800万元，预计债务人将来少缴企业所得税2800*25%=700万元；债权人以9000万元的债权置换了相关资产，并以9000万元的价格将相关资产入账，对其企业所得税无影响。方案一涉及税种汇总：税种债务人缴纳金额债权人缴纳金额土地增值税7800营业税等6750契税084印花税4.54.5企业所的税-7000合计759.588.5（二）方案二涉及税种一、土地增值税政策依据：1、财税字[1995]48号——《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。2、财税[2006]21号——《关于土地增值税若干问题的通知》五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题3对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。——财税字[1995]48号中的相关规定不适用。3、国税发[2006]187号——《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。结论：以土地、不动产进行对外投资，应交纳土地增值税，具体增值金额需与税务局方面沟通。如果不考虑地上建筑物的增值，按照90万元/亩的价格计算土地增值，预计投资缴纳土地增值税780万元。即不管直接抵债还是投资，土地增值税对方案的选择是没有影响的。二、营业税政策依据：财税[2002]191号——《关于股权转让有关营业税问题的通知》一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。结论：土地建筑物出资和股权转让过程中均不征收营业税。三、契税政策依据财税[2012]4号——同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。结论：土地过户给新设立的全资子公司过程中不征收契税。四、印花税债务人投资设立全资子公司时不需要签订《投资协议》或《债务重组协议》等文件，债务人不需要交纳印花税。新设立的全资子公司应按照“营业账簿——记载资金的账簿”税目按照0.5‰的税率缴纳印花税，预计缴纳金额11800*0.5‰=5.9万元。债务人以股权抵债时需与债权人签订《债务重组协议》，债权人和债务人双方都需要就《债务重组协议》按照“产权转移数据——财产所有权转移数据”税目缴纳印花税，预计双方各缴纳金额：9000*0.5‰=4.5万元。五、企业所的税4对于债务人来说，拟交易资产（土地、会所、酒店）账面价值约11800万元，不管是以无形资产和在建工程的形式还是以股权投资的形式存在，最终都是以9000万元价格抵债，形成债务重组损失2800万元，预计债务人将来少缴企业所得税2800*25%=700万元；债权人以9000万元的债权置换了相关资产，并以9000万元的价格将相关资产入账，对其企业所得税无影响。方案二涉及税种汇总：税种债务人缴纳金额新设立子公司缴纳金额债权人缴纳金额土地增值税78000营业税等000契税000印花税4.55.94.5企业所的税-70000合计84.55.94.5通过上述估算、分析，由于两种方案所涉及的营业税、契税相反税收政策的不同，导致方案一会比方案二多交约750万元税金，从税收筹划方面考虑应选择方案二，即将拟交易资产先出资、再以股权抵债的方案。