银川楼市调研报告

附件二银川宝湖项目银川楼市调研分析报告1调查目的1.1通过客观的分析银川城市的发展状况和发展规划，明确银川市的发展趋势及潜力；1.2通过客观的分析银川楼市近几年的发展状况，明确银川楼市的发展状况，预测银川楼市的发展趋势；1.3通过客观深入的楼盘调研和科学严谨的统计分析，明确银川房产市场的整体状况，分析房产未来的供求状况；1.4明确宝湖项目在现有市场的市场定位，以及未来面临的市场竞争；2调查内容本次调研时间上依然较为匆促，无法对所有全面的展开调研，依据此次调研的目的，主要设计了以下几个内容：2.1城市环境的介绍（地理位置、宜居指数、资源优势、人口状况等）2.2城市经济的介绍（GDP、工业产值、消费状况、收入状况等）2.3银川房地产历年数据（投资额、竣工面积、销售面积、空置面积、价格等）2.4在售项目楼盘的基本资料（地理位置、项目规模、产品形态、户型布局等）2.5在售项目的销售状况（价格、整体销售状况、）3调研方法3.1通过网络及书籍查找银川市的城市背景及经济发展状况，分析银川市的城市发展潜力及发展前景；3.2通过网络、书记查找银川的房地产历年数据，并结合访谈业内人士，分析银川楼市发展状况及发展轨迹，预测其发展趋势；3.3通过实地调研银川现有在售楼盘以及现有小区的环境，分析银川楼盘的优劣势，并寻找到宝湖项目的优势和机会点。4调研报告4.1银川中观经济背景状况分析4.2银川历年房产市场运行分析4.32007年1-5月银川房地产运行特点4.4银川在售楼盘调研分析4.5银川楼市运行特点及预测第一篇银川市中观经济背景状况分析一、银川城市简介1、银川地理位置突出，具备做区域老大的基础条件银川市位于黄河上游宁夏平原中部，东以黄河和明长城为界，与陶乐县和内蒙古鄂托克前旗毗邻；西依贺兰山，与内蒙古阿拉善盟为邻；南接吴忠市；北连平罗县。分析：从右边的图中，我们可以看出以银川为中心半径500公里范围内（包括内蒙古西部的阿拉善盟、巴彦淖尔盟、乌海市，陕西北部的榆林市、延安市及甘肃的庆阳地区），主要城市的经济、文化、商业触角均远离其本省区的核心辐射。也即意味着在这10万多平方公里、1000万人口的区域范围内，只有银川是省会城市，同时又是城市人口超80万的大城市，因此银川具有绝对的优势形成这个区域的龙头老大，做大做强，政府提出的“大银川”的概念是完全有理由是可行的，也是有可能实现的。2、银川气候较为温暖，春秋季偶有沙尘暴，是大西北非常适合居住的区域从地图上看，在西北黄土高原茫茫的金色海洋中，奇迹般地展现着偌大一个绿岛，就是富饶美丽的塞上江南宁夏川。在这绿岛中央偏北处，矗立着一座胜景如画的城池，那便是宁夏回族自治区首府、著名的塞上古城银川市。银川市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南──东北方向倾斜，平均海拔在1010～1150米之间，西部的贺兰山主峰高2250米，阻挡了腾格里沙漠的东移，削弱了西北寒流和风沙的侵袭，是银川平原的天然屏障。银川属中温带大陆性气候，年平均气温8.5℃，是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一；主要气候特点是：四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。春秋两季偶有沙尘暴，随着绿化、植被的进一步治理，目前沙尘暴已经少有发生。分析：从实地调研来看，银川整个城市可谓都被水包围，到处都是湖，这样的景象在大西北区域是非常罕见的，因此银川获得了“塞上江南”的称号。多数人在银川居住之后，都对银川的感觉良好，甚至不愿意离开银川，都说明了银川市具有良好的居住条件，是一个适合居住的地方。3、银川交通网络体系基本完善银川地处西北，远离其他省会城市，距离兰州480公里，大约5个小时，距离西安850公里，大约2个小时的飞行时间，距离北京大约2个小时的飞行时间，距离上海大约3个小时的飞行时间，因此一般的市民较少出去，与外部城市交流较少，但总体上来说银川的交通网络体系基本完善，如下图：航空：目前已开通银川至北京、广州、上海、成都、西安、昆明、重庆等地的航线，每周有40多个航班飞往全国10多个大中城市，形成了以银川为中心，西至乌鲁木齐、东连沈阳、南至昆明、广州的航空线。银川河东机场位于市区东部，距离市区约半个小时路程，从民航大厦前有专线大巴可达，车费15元，市区打的，车费约60元。铁路：包兰铁路穿越宁夏，纵贯银川新城市区南北，东接华北重镇包头，与京包铁路相连；西接西北古城兰州，和兰新、兰青、陇海三条铁路衔接。从银川发出的旅客列车可直达北京、兰州、呼和浩特、包头、大同、张家口、青铜峡等数十个城市。公路：目前有6条国道通往全国各地，境内有高速公路125公里。未来规划逐步建成以银川市为中心，以国道主干路和国道为主干、以省道、县道为骨架,辐射各县及连接周边县市、层次分明、功能齐全、纵横交错、四通八达的市域公路网络。4、农业和能源为宁夏的两大优势，但目前资源的挖掘以及开发量都不大，具备较大的发展空间宁夏川区具有悠久的垦殖历史，灌溉便利，土地肥沃，粮食生产具有比较优势，羊肉等畜产品生产具有一定的品质优势，也是西北地区水产品重要的生产基地。但生产规模相对较小，在全国农业生产中并不具有一定的地位。特别是农业产业结构不合理，比起新疆的棉花、陕西的苹果、四川的生猪，内蒙古的粮食生产特色来说，宁夏农业缺乏特色和规模，只能在临近省区产业结构调整以后，发展粮食生产等比较收益较低的项目。宁夏的矿产资源主要是煤炭和石膏，宁夏煤炭储量在全国居第五位，但山西、内蒙古、陕西等也都是煤炭资源大省，其开采和运输成本明显比宁夏低，宁夏只能以太西煤的特殊品质还保持着一定的出口；宁夏虽然也属于陕甘宁石油天然气生产基地，但新疆、陕北石油天然气的储量多于宁夏，其开采进度也远远先于宁夏；宁夏在水电、火电生产方面也不如青海等省。由于在以山西为主和以新疆为主的两大能源基地中间，存在屏蔽现象，宁夏的能源优势并不能充分发挥。分析：农业和能源资源只是宁夏在资源分布上的重点，而不是宁夏在全国的经济优势。银川作为西北地区区域经济中心之一，只要充分利用能源和农业资源优势，利用资源绝对优势奠定发展的基础，同时努力加强银川作为西部重化工基地地位，提高技术水平，拓宽产业链条，从目前十一五的规划来看，政府也朝着这个目标向前发展，众多的措施都有利于银川做强做大，随着资源的进一步利用，银川的经济发展还存在较大的空间。5、银川旅游资源丰富，但挖掘得不深，未形成品牌银川具有丰富的旅游资源，在银川的周边有着贺兰山、六盘山、沙湖都旅游景点，更有着神秘的西夏文化，浓郁的回乡风情，神奇的古人类文化，动感的沙漠探险等等，但银川的旅游业却未得到开发，2005年实现旅游收入13亿元，2006年则实现15.6亿元，存在的主要问题是旅游品牌没形成，多数旅游企业各自为政，没有整合旅游资源；二是交通瓶颈制约旅游业的发展，三是经济的发展不够，不能全身的建设旅游项目，但随着银川经济的发展，银川政府提出“建设大银川，发展大旅游”的战略目标以来，银川的旅游业必然会有较大的发展，而旅游业的进一步发展，会给银川带来更多的外来人口，人口的增加是房地产业发展的基础条件，因此旅游业的发展必然让房地产的发展有了更好的契机。【天然湿地公园——沙湖】【风景如画——贺兰山】6、银川人口较少，但银川市吸纳力强，年均增长4-5万人。36.41%55.74%63.01%28.20%13.23%14.88%0100200300400500600700宁夏银川石嘴山吴忠固原中卫0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%总人口城市人口城市化率52.11%54.00%55.03%56.21%55.74%0501001502002002年2003年2004年2005年2006年50.00%52.00%54.00%56.00%58.00%总人口（万人）市区人口（万人）城市化率从建国初期仅有3万人发展到目前为84万人，平均每年都增加近4万人的速度在飞涨着，但随着西部大开发的战略进一步实施，城市集群化将更为明显；因此虽然目前银川的城市化率大约为56%，但银川作为这个区域的最大城市，以及大多数地区不适应居住的特点，银川良好的居住氛围必然可以吸引更多群众到此居住。由此，预计城市化率达到65%-70%时，城市扩张的步伐才会减缓。而根据银川市提出的“大银川”的规划，离2010年城区人口达到100万的目标，还有较大的差距，每年仍然需要增加4-5万人口。而从目前宁夏的第二大城市——石嘴山市依靠靠煤炭资源，以及相关的重化工产业，城市化率较高，但其惠农区并不适合居住，而大武口区的城市建设也一般，跟银川根本无法相比，银川对他们依然具有较大的吸引力；吴忠市近几年发展较快，城市化建设也比较快，但其主要依靠青铜峡市的发展，而青铜峡市的居民在银川和吴忠两市之间，而银川作为首府，必然吸引力更强些，但吴忠具备较好的发展条件；中卫建市晚，城市建设薄弱，而固原缺水必然使得固原的富人往银川搬迁。7、银川城市市情简介1)城市板块大致划分银川按行政区划可分为兴庆区（老城区）、金风区（新城）、西夏区（新市区）三大区域，三区域的界限、特点较为明显。以唐徕渠为界，界东为兴庆区，是老城区所在地，人口众多，占银川人口一半，大约为40万，而经济也以兴庆区最为发达，是银川城市经济中心，商贸中心，金融中心，中小学教育中心，因此兴庆区各项设施的完善，吸引着众多的居民。唐徕渠以西，铁路以东地区为金风区，规划面积最小，是新兴的新城所在地，是新的行政中心所在地，人居环境较好，但金风区各大产业薄弱，配套不齐全，但随着行政中心地位的确立，各项配套设施的完善，各大房地产开发商的建设，未来必然成为大银川的中心所在地，但目前主要依靠外来人口消化。铁路以西则为西夏区，西夏区区划面积最大，但人口较少，是银川的老工业基地，但目前老工厂多数效益不好，居住环境较差，目前规划为工业基地和银川大学城所在地，大中学校给该片区注入了活力。2)市民消费心理大致简介移民众多，不排斥外来文化，同时消费也较为超前，不保守；银川市是一个新发展起来的城市，真正土生土长的市民大约只占了20%左右，同西北其他城市相比，具有活力，对外来文化和经济不排斥，与外面文化和经济有较多的联系，导致银川市居民注重享受，讲究消费，消费观念不保守，较超前。城市较为休闲，居民较为庸懒，居民收入不高，购买力有限；银川市生活状态较为悠闲，不紧张，从实地考研来看，银川的第三服务业都有很大的地方需要改进，悠闲的的城市必然使得居民较为庸懒，这也导致了普遍居民的收入不高，从各大品牌商的进驻情况可见银川居民的购买力还是较为有限，但银川居民的储蓄值也较高，但这和多数居民的收入都用于储蓄有关。二、经济发展水平1、国民生产总值基础弱，但增幅一直保持高速增长，区域中心老大的地位凸显。西安太原兰州银川人口（万人）806345317150GDP（亿元）14501000638328增长幅度（%）14.20%12%12.01%12.70%同比西北城市，作为省会城市，银川的人口少，经济总值不高，一方面说明银川的生产力不够，但从另外一方面说明银川的发展潜力大，在近段时间内存在大幅提高的可能性。银川的国民生产总值自从03年开始就踏上了一条高速增长的道路，经济增长速度迅猛，各项指标都居各市前列，表明银川经过几年的经济体制的改革和产业结构的调整，使其发展逐步走上快车道，并且承接“西部大发展”战略的东风，利用其良好的地理优势，辐射西北各个地区。经过快速发展的速度之后，2006年回落到正常的增长速度，但依然高于全国水平。另外从国民生产总值和房地产的国际惯例（如下图）来看，银川的房地产发展速度应是在一个高速发展的道路，但依造目前的中国的一个特殊国情，银川未来几年的房地产发展速度应该走在快速发展的道路。156.6188.97288.532517.34%20.67%52.67%12.65%05010015020025030035020032004200520060.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%国民生产总值增长幅度（%）国民经济增长