深圳车公庙地下商业定位及工程条件预留建议报告

深圳地铁车公庙地下空间定位及工程条件预留建议报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。世联行2015.03谨呈：深圳市地铁集团有限公司资源开发分公司第一部分：本体分析第二部分：环境分析第三部分：项目定位第四部分：规划落位目录地块指标地块四至区位交通周边规划区域客群客群分析区域项目项目类型案例借鉴项目业态整体定位人流动线铺面划分业态落位租金范围第五部分：工程预留竞争项目市场机会2【地块指标】商业（含设备区）总建筑面积约9250㎡；形成“刀把形”自然空间价值较低，不建议做商业开发本体分析设备间36m88m12m195m【刀把自然空间】•刀把进入口因设备区占据部分空间，宽仅约4.8m，形成36m的狭长通道•内部最宽区域12m，可设置商铺，但商业连续性、昭示性均较差，价值降低•总长度约50m，若该区规划仓库或商铺，不符合人流疏散要求，且需另外设置消防隔离设施•综合考虑刀把开口、商铺价值及消防安全等因素，刀把空间的利用价值较低、【商业开发指标】•①自然形成空间3600㎡，其中商业面积：约2300㎡，40mX88m•②桥下空间：约5650㎡，29mX195m34【地块四至】有5个出口与项目直接相连，东邻NEO大厦，北至家居市场，西连泰然工贸园，南至天安科技园本体分析ABCD2EFH出口213D1红星美凯龙天安科技园泰然工贸园NEO大厦5【区位交通】项目为地铁1、7、9、11号线换乘枢纽，位于深南大道与香蜜湖路立交交叉口，交通便利性较好本体分析项目直接接驳地铁1、7、9、11号线换成枢纽站位于城市主干道深南大道（双向10车道）与香蜜湖立交（双向9车道）交叉口毗邻多条城市次干道，交通路网发达，便利性较好6【周边规划】项目位于车公庙片区，规划为深圳的中心西区，属于CBD一级辐射区域，周边聚集大量中高端商务物业和人群本体分析写字楼建筑群（约30栋）：己建成财富广场、招商大厦、喜年大厦、东方银座、天安数码时代大厦、创新科技广场等天安科技园泰然科技园区写字楼群写字楼群家居市场高档住宅区高尔夫珑园丰盛町①车公庙片区：深圳CBD功能的一级辐射区域，集办公、商贸、居住于一体深圳家居装饰市场聚集点之一：红星美凯龙、曲美家具、世纪中心家居广场、好万年等待建项目①汇通大厦②B302-0115号地建筑面积11万㎡5890㎡（地上不大于500㎡）初步方案•甲A级写字楼，预计2020年开业•-2F：零售小商业•-1F：饭堂•底•地上3F：大餐饮，小型餐饮•地上4F：酒楼式大餐饮•深中润投资控股有限公司和前海君临融资租赁有限公司联合竞得•楼面地价约7.82万元/平方米第二部分：环境分析区域客群客群分析区域项目项目类型竞争项目7【区域客群分布】项目1公里范围内的客群以办公人群为主，达35-40万人，另有少量居住人群及目的性消费人群客群分析东海花园、香荔绿洲花园泰然小区、泰安轩杜邦中国集团大冷王运输公司汇通大厦安华工业区泰然工贸园皇冠小区泰然科技园天安科技创业园天安珑园汽车市场红星美凯龙世纪中心家居广场办公人群写字楼沿深南大道两侧分布了约30栋写字楼：招商银行大厦、时代科技大厦、银座国际、富春东方、财富广场、金润大厦、本元大厦、中国有色大厦、NEO、安徽大厦、喜年中心……科技园区安华工业区、泰然工贸园、泰然科技园、天安科技创业园、杜邦中国等居住人群住宅区东海花园、香荔绿洲花园、泰然小区、泰安轩、天安珑园等目的消费人群家居/汽车专业市场世纪中心家居广场、汽车市场、红星美凯龙等8项目周边1公里范围内物业分布情况居住人口3-5万目的性消费人群2-3万办公人口35-40万数据依据：人口量=总建筑面积/人均建筑面积，其中深圳办公建筑面积15-20㎡/人，居住建筑面积23-28㎡/人；红星美凯龙等专业市场年人流量约7000-9000万人约350-400万㎡约200-250万㎡约70-90万㎡日人流量约2-3万人【本案目标客群】周边办公人群基数大，消费潜力强，是本案核心客群；居住及目的性消费人群数量较少，是本案的补充客群客群分析居住人群办公人群：类型：企业白领、管理人员周边写字楼人群基数大，白领通勤人群较多，消费潜力强。居住人群：类型：家庭主妇、儿童•东海花园、香荔绿洲花园、天安珑园属高端小区，客群消费档次高，非本案主要目标客群；•泰然小区、泰安轩多为周边就业人群居住，但数量较少。核心客群约35-40万人次要客群约5-7万人偶得客群约2-3万人目的性消费人群：类型：家居采购人群、汽车维修人群等•指周边家居、汽车专业市场的消费客群，具有停留时间短、目的性强的特征，属于本案的偶得客群。【核心客群特征】周边企业以科技、咨询、金融类为主，以年轻、中档收入白领居多，对工作餐、聚会用餐/休闲有强烈需求客群分析办公人群消费需求特征上班白领领导管理层商务人士餐饮（简餐、快餐、休闲餐饮）KTV足浴工作餐同事聚餐KTV酒吧餐饮（工作餐、商务正餐）电影院药店花卉办公用品便利店入驻企业列举深南大道北侧•深国际控投公司•中南海怡酒店管理公司•信达基金管理公司•招商银行总部•泰志投资担保公司•凯德投资公司•津渡资产管理公司•嘉合丰电子公司•中融联合资产管理公司•久久益资产管理公司•吉祥数码科技公司•……深南大道南侧本案西侧•中保联•广润资产管理公司•翔天鹤电子公司•速芯微科技公司•振创电子公司•芭莎网•美景光电科技公司•航盛移动视讯公司•快捷达贸易公司•敢为软件技术公司•华江投资公司•……本案东侧•BEKG空间设计工作室•恒元光讯科技公司•泰达鼎晟投资管理企业•信捷网科技公司•亚达光电股份公司•绿景资产管理公司•纽斯凯威国际顾问公司•九通力科技开发公司•中信达税务师事务所•艾格雷国际公司•澳洲HLCA景观设计公司•……中午吃饭一般会去旁边安徽大厦那几家，后面天安那边也有，选的也不多，丰盛町很少去，太低档了，也远。——NEO信捷网科技公司李经理不太在这边逛街，主要就是下班就近吃饭，泰然街边的饭馆都比较杂，卫生没保障，要是像连城新天地那边那么丰富，环境整洁干净就很好了。——泰然工贸园岩涛景观设计公司刘小姐科技、咨询、金融类企业为主人群平均年龄25-35岁人均收入约为5400-7700元/月数据依据：按深圳市人力资源和社会保障局对不同行业人均平均情况（年龄、收入等）的统计数据为基础，再以区域内各类型企业占比为权重，进行加权得出本区域内人均数据【本区域各类企业占比】•科技类企业：35%•金融类企业：40%•咨询类企业：25%【行业人均月收入情况】•科技类：4500-7000元•金融类：6500-8500元•咨询类：5000-7500元11竞争分析【区域商业分布】除丰盛町为集中购物场所外，其余底商分布相对零散，聚集度较低区域内商业项目地下商业•丰盛町地下商业物业底商•车公庙站地上南区底商•财富广场底商•泰然工贸园底商•天安科技园底商•NEO底商财富广场商业本案档次典型特征餐饮客单价主要业态品类财富广场商业中高端引入品牌超市，聚集多家韩国料理和美容纤体，兼具商务家庭消费功能65-100元/人餐饮宾客园、明洞刀面、AfterWork西餐厅、名家韩国料理等中西大餐咖啡星巴克、咖啡陪你零售百里臣便利店、食品店其他银行、美容、纤体、足疗按摩、美发NEO中高端分布大量银行、影院、少量大型餐饮70-150元/人餐饮皇潮食府、米兰意大利餐厅等中西大餐咖啡老树咖啡娱乐万众国际影城零售百里臣便利店、果食帮水果店车公庙站地上南区中端沿街多家银行网点，少量大型餐饮、娱乐业态45-80元/人餐饮金悦轩海鲜酒家、绿兹园椰子鸡、粤延轩等中西大餐娱乐纯K、歌神KTV；818密室逃脱其他银行、摄影竞争分析【写字楼底商】以大餐饮、银行为主，其中财富广场及NEO档次相对较高，南侧底商档次略低NEO财富广场商业本案财富广场写字楼底商餐饮以商务宴请为主，已形成韩国料理聚集区，本案餐饮减少韩式料理品类，在餐饮品类上进行差异竞争分析【园区底商】沿泰然二路、泰然四路分布各类中低端大众快餐简餐，整体卫生、形象一般，天安科技园分布少量中高端大型餐饮泰然工贸园财富广场商业本案天安科技园档次典型特征餐饮客单价主要业态品类泰然工贸园中/中低端沿泰然二路、泰然四路分布各类大众快餐简餐，少量大型餐饮15-60元/人餐饮缪氏川菜、黄记煌、神厨川菜、等中式大餐；嘉旺、面点王等中式快餐；沙县小吃、牛肉拉面、皇冠大排档、麻辣烫、威记肠粉王等小吃/大排档娱乐阿1量版KTV、欢乐盛KTV其他银行、汽车维修店、五金店、花店、水果店天安科技园中/中高端聚集多家银行网点，快餐简餐、少量大型餐饮30-130元/人餐饮澳葡街、丹桂轩、华苑一号酒家、水车坊日本料理等中西大餐；KFC、麦当劳、永和大王、嘉旺、等中西快餐咖啡/休闲老树咖啡、维斯特啤酒坊其他银行、通信园区底商餐饮档次覆盖面广，缺乏统一规划管理，分布零散，本案地下商业可通过环境品质感、聚集度的打造进行竞争竞争分析【丰盛町地下商业街】分为4大主题街区，由于产权分散出售、工程预留不足等因素造成目前出现业态调整难、形象不易管控、租金差异大、局部空置率高等问题档次典型特征餐饮客单价主要业态品类品牌列举丰盛町商业街中低端以中低端大众餐饮、小零售为主快餐：15-20元/人；正餐：30-60元/人餐饮西式快餐、中低端中式快餐、小吃、饮品面点王、72街快餐、KFC、回转火锅、贡茶、星巴克、屈臣氏零售鞋帽、内衣、精品、女装、便利店、化妆品、万宁、零食本案A出入口D出入口C出入口B出入口地铁步行通道农园路地下通道泰然九路D区A区C区B区潮流时尚区餐饮酒吧区品牌零售区精品淘宝区农园路【丰盛町——业态调整】早期规划以零售为主，目前部分零售改为餐饮，但仅5%实现调整，且多为小吃类15娱乐15%零售55%餐饮20%其它10%丰盛町业态规划占比娱乐15%零售50%餐饮25%其它10%丰盛町目前业态占比正餐40%小吃55%软饮5%业态调整特征由于规划时零售业态比例高，餐饮工程条件预留不足，造成后期虽有需求转作餐饮但无法实现；前期划铺过小，且产权分散销售，造成目前业态调整难度大，仅5%调整为餐饮；实现零售转餐饮的商铺，基本调整为小吃业态，造成项目小吃品类比例过高，占比达餐饮的55%；小吃类业态杂乱分布，管理难度大，造成项目形象受损竞争分析小吃类别如：•丸来丸趣（鱼丸）•麻辣烫、酸辣粉•煎饼、手卷店•外带寿司•面包糕点•铁板烧•鸭脖鸭翅•……【丰盛町——租金分布】B、C区靠近人流集中的深南路南侧，且商铺相联实现商业集聚，故B、C区租金最高；A区人流少，租金低A出入口D出入口C出入口B出入口地铁步行通道农园路地下通道农园路泰然九路D区A区C区B区E区地铁步行通道农园路地下通道农园路泰然九路A区C区B区负一层负二层300-500元/㎡·月800-1200元/㎡·月600-800元/㎡·月700-1000元/㎡·月300-500元/㎡·月1000-1400元/㎡·月500-700元/㎡·月竞争分析租金分布分析地铁层租金实现较高。连接地铁的负二层各区均比该区负一层高200元/㎡/月左右；小规模区域租金实现最低。A/D/E三个区域规模小且较为孤立，租金较低；人流密集、规模更集中的一侧租金更理想。南端工业区人流更大，星巴克、太平洋、KFC等主力店带动下实现最高租金【丰盛町——空置率】A/C区靠近地铁出入口，人流量最大，基本无空置；B/D区远离地铁口，且北侧人流量小，空置较多；且空置铺位多为小面积铺位A出入口D出入口C出入口B出入口地铁步行通道农园路地下通道农园路泰然九路D区A区C区B区E区地铁步行通道农园路地下通道农园路泰然九路A区C区B区负一层负二层0%空置率2%空置率5%空置率10%空置率2%空置率0%空置率10%空置率竞争分析商铺空置率分析地铁端极少空置。连接地铁的A/C两个区域仅有个别空铺；A区经营较差，但通过租金杠杆，实现经营非地铁人流必经区域空置较大。B/D两区不是地铁人流