20130718-武汉-深圳及武汉大型商业综合体业态包装及销售策略研究-张浩-曾建春-杨辉

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。深圳及武汉大型商业综合体业态包装及销售策略研究本报告是严格保密的。项目名称裙房面积(m2)商业裙楼功能分布诺德中心30001-2层商业（一楼银行）兴业银行大厦3层共60001-3层商业，一楼已进驻的商家有世华地产、天天老百方、台湾担仔面、百里臣便利店、美联物业、世联行代理、顺记酒楼深圳国际商会中心A座4层，B座1层共80001-3层为商业中央商务大厦3层共100001-3层商业华融大厦3层共120001-3层为裙楼，4楼为多功能厅、会所等，5-7层为酒店，一楼面积2000多，二楼2000多，三楼3000多，四楼4000多。九州创展大厦（贵州大厦）3层共12000地面1-3F为商业，1、3楼经营商业待规划中，2楼大型餐饮集团；4F:商务会所及空中花园；时代金融中心4层共180001-4层为裙楼航天大厦5层共200001-3层为商业，二层：胜记酒楼安联大厦5层200001-2层商业，3-5层写字楼出租。卓越世纪中心5层共40000其中地下一层，地上4层商业面积：在3000-10000平米商业形态：1-3层裙楼商业面积：12000—40000平米商业形态：1-3层内裙楼3-5层为会所/多功能厅/办公功能配套商业经营面积不超过3层，主流体量30000㎡以内，单铺面积划分较大，多以商务性配套为主，部分商业进行了会所/多功能厅/办公等功能转换。高端商业业态包装研究之深圳福田CBD本报告是严格保密的。物业名称商业业态入驻商家航天大厦银行、餐饮、地产、便利店、旅行社民生银行、百里臣、黄太茶餐厅、江浪潮州鱼粥、神州旅行社、AndesCafe卓越大厦银行、金融服务、餐饮中国农业银行营业厅、信安易贷、美食园国际商会大厦A座银行、餐饮、地产、文具、便利店、装饰、中国建设银行、深圳发展银行、世华地产、太阳文具、树德文具、零点文具、海地印刷、吉田装饰、百里臣、都市经典Cafe、小白兔快餐、老成都食府、信孚堂茶馆、糕点店、土土坊湘菜食府国际商会大厦B座银行、餐饮、地产、文具、便利店、装饰、医药、广告、花艺、形象设计上海浦东发展银行、中国邮政、奥尔广告、深信医药、鹏发文具、花艺店、嘎纳形象设计、兰州拉面、北方饺子馆、家外家面大王、桂林米粉、兴业银行大厦银行、餐饮、地产、便利店、花艺、干洗等兴业银行、世联行、世华地产、美联地产、联邦快递金考、柯达、百里臣、顺记酒楼、一桶人家、担仔面、老北方饭馆、花艺店、干洗店、川西名厨中心商务大厦银行、餐饮、地产、旅行社东亚银行、招商银行、长河地产、旅行社、宇和岛日本料理、永和大王、嘉旺城市快餐新华保险大厦餐饮、地产、英语培训、典当、花艺银佳典当、韩中地产、华尔街英语、北海渔村、MODCafe、弗里根斯咖啡、花艺店投资大厦汽车、银行、餐饮中信银行、中汽南方、真锅Cafe、聚龙阁酒楼国际商会中心银行上海浦东发展银行安联大厦银行招商银行、渣打银行江苏大厦银行、地产、餐饮深圳发展银行、中原地产、永和大王、贵宾楼、美禾畔Cafe商业业态综合性较强，涵盖面较广，以满足片区需求为核心。本报告是严格保密的。物业名称入驻商家航天大厦民生银行、百里臣、黄太茶餐厅、江浪潮州鱼粥、神州旅行社、AndesCafe卓越大厦中国农业银行营业厅、信安易贷、美食园国际商会大厦A座中国建设银行、深圳发展银行、世华地产、太阳文具、树德文具、零点文具、海地印刷、吉田装饰、百里臣、都市经典Cafe、小白兔快餐、老成都食府、信孚堂茶馆、糕点店、土土坊湘菜食府国际商会大厦B座上海浦东发展银行、中国邮政、奥尔广告、深信医药、鹏发文具、花艺店、嘎纳形象设计、兰州拉面、北方饺子馆、家外家面大王、桂林米粉、兴业银行大厦兴业银行、世联行、世华地产、美联地产、联邦快递金考、柯达、百里臣、顺记酒楼、一桶人家、担仔面、老北方饭馆、花艺店、干洗店、川西名厨中心商务大厦东亚银行、招商银行、长河地产、旅行社、宇和岛日本料理、永和大王、嘉旺城市快餐新华保险大厦银佳典当、韩中地产、华尔街英语、北海渔村、MODCafe、弗里根斯咖啡、花艺店投资大厦中信银行、中汽南方、真锅Cafe、聚龙阁酒楼国际商会中心上海浦东发展银行安联大厦招商银行、渣打银行江苏大厦深圳发展银行、中原地产、永和大王、贵宾楼、美禾畔Cafe18.92%39.19%9.46%5.41%4.05%22.97%0.00%20.00%40.00%60.00%银行餐饮地铺文具便利店其他写字楼配套商业态分布一层以银行、便利店为主，二层以上以中高档餐饮为主。本报告是严格保密的。项目地点南山商业文化中心区占地/建面占地36908㎡/建面㎡300000㎡物业类型由东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街四部分组成商业面积总共16万㎡，购物中心约12万㎡；商业街约4万㎡购物中心介绍地上5层，地下2层，中低楼层主要经营零售业态，高楼层经营大型餐饮休闲文化娱乐，95%自持商业街介绍地上2层，定位酒吧街、便捷式餐饮等业态，与购物中心内部形成业态互补。基本全部出售高端商业业态包装研究之深圳南山海岸城本报告是严格保密的。海岸城商业分两类，一类为购物中心形式，一类为街区配套形式，街区配套形式与本项目更为契合；街区2F为了保证销售和人流在业态划分上面选取的是较旺盛需求的餐饮为主题，配比少量的酒吧规划楼层业态品牌1F中式快餐大家乐、面点王、味千拉面、面牵一线、寿师傅、麻辣派对、千味涮蛋糕天使简约寿司和绿寿司、金寿司甜品满记甜品、甜言物语、韩流西式快餐棒！约翰、麦当劳银行恒生银行2F酒吧HAWA、酷客吧、好时光酒吧、罗兰酒吧、思慕咖啡星巴克面包面包心语烧烤天使湾铁板烧、亚马逊巴西烧烤料理泰国料理西式快餐意粉屋意大利餐厅街区业态街区配套底商：一层以餐饮为主，二层以餐饮和酒吧为主。本报告是严格保密的。项目地点武汉市新华西路与发展大道交汇处发展商武汉三金地产建筑面积11万方商业街面积3.43万方地下建筑面积2.49万方层高/面宽/进深4.5m/4-5m/6-10m开间面积50㎡起主力商家美克美家、米乐星KTV、金逸国际电影城、苹果体验店、星巴克咖啡、哈根达斯、COSTA咖啡、迪斯尼英语培训、东田造型、美丽田园等销售模式及价格部分商铺销售，其余自持；销售商铺包租，年均保底7%，并享超额运营70%分红。目前一楼在售商铺40000-70000元/㎡不等核心卖点1、临城市主干道，地段优势突出；2、主力商家提前招商，提高购买信心；3、概念定位契合政府政策支持；4、统一招商、统一运营、统一管理，少量出售，大部分自持；统一招商、统一运营管理，提前招商。包租，提高客户购买信心。高端商业业态包装研究之大武汉1911本报告是严格保密的。业态品牌餐饮品尚豆捞、小城故事、永和大王、如意馄饨、味发现、老村乐、诺意意大利餐厅、法国西南等休闲仟吉西饼、星巴克、COSTA、泡沫剧、百和故事等美容美体莎茜SPA购物屈臣氏、MIRA银行湖北银行其他南洋烟酒、瓷艺缘家居开发商自持对外销售空餐饮主力店（一拖二）餐饮休闲家居SPA休闲购物银行（一拖二）空服饰小吃烟酒餐饮休闲餐饮空空1F业态以餐饮和咖啡店、饮品店、面包店等休闲为主，还有少量服饰、超市、烟酒、家居等业态作为生活配套。业态分布：1F以餐饮、休闲为主本报告是严格保密的。开发商自持对外销售空娱乐SPA银行（一拖二）美发空餐饮空空餐饮主力店（一拖二）餐饮空餐饮（一拖二）空电动城业态品牌餐饮品尚豆捞、百年老厨、KI茶餐厅、过桥米线、诺意意大利餐厅休闲百和故事娱乐老上海BAR、电玩世界美容美发英格蜜儿SPA、椰岛、靡尚造型业态分布：2F以餐饮、休闲娱乐为主2F2F业态以餐饮和SPA、美容美发等较为私密、安静的休闲娱乐为主，另规划有电玩城和水疗会所。本报告是严格保密的。开发商自持对外销售空会所办公、仓库3F包括开发商自持的会所，并且引进了欢乐迪KTV，其所在位置的商铺进行对外销售，走量较快。除此之外，基本空置。业态分布：3F以会所和KTV为主本报告是严格保密的。综合体辅助型商业业态包装总结不管是一线城市还是二线城市，我们研究发现综合体的底商配套，2F以上多以餐饮规划为主来带动人气和保证销售去化。本报告是严格保密的。奥山世纪广场项目地点二七大桥与和平大道交汇处发展商武汉奥山世纪城房地产有限公司建筑面积总建面150万方，商业35万方主力商家85%为开发商持有，已签约入驻沃尔玛、CGV影城、室内冰雪公园、优衣库、MANGO等30多家世界知名商户。层高/面宽/进深5.1-5.4m/开间面积25-80㎡销售模式及价格售后返租方式，初期5年7%，8年8%，10年以上8%的点数和开发商三七开。目前推出商铺按5年40%回报率计算。一层：60000；二层：30000；三层：30000；四层：16000核心卖点1、武汉滨江商业区的首个大型综合体，弥补青山商业空白；2、沃尔玛等主力商家提前进驻，号召力强；3、交通枢纽，桥头堡位置；4、区域内常住人口45万，人口流动性不强，但居民消费力强；5、开发商大部分持有，大型主力商家进驻提升客户购买信心以自持为主，少量对外销售，招商先行，引进大型主力店，主力店提前进驻。武汉高端商业操盘研究本报告是严格保密的。武汉中央文化区项目地点武昌中北路171号发展商武汉武昌万达广场投资有限公司建筑面积总建面260万方，商业总建面约24万方，汉街总建面18万方内部物业形态除了商业和写字楼外，还包含了文化娱乐(大剧院、美术馆等)、旅游服务(星级酒店、楚河汉街配套设施)、住宅等等，对于万达集团来说，算是一个特殊的案例。项目定位世界级文化旅游项目开间面积写字楼底商500㎡左右；住宅底商150-500㎡，一托二，产权不可分割。销售模式及价格写字楼底商：总价3000万左右；住宅底商：40000/㎡左右核心卖点1、交通路网发达，自然景观资源丰富；2、位于成熟商圈，周边配套已经成熟；3、万达集团投资500亿元，倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体的世界级文化旅游项目；4、城市名片工程，与市政工作紧密结合；5、旅游、观光带来的巨大客流量；依托自身所在商圈逐渐成熟的商业环境，打包进行一拖二销售。本报告是严格保密的。绿地国际金融城项目地点武汉武昌和平大道840号发展商上海绿地集团建筑面积37.7万方，其中包括2栋5层综合商业内部物业形态规划建设为高级服务式公寓、都市高端住区“新里西斯莱”公馆和国际化商街“饕界”三大部分。“饕界”又构筑“食饕界”、“艺饕界”、“居饕界”三大主题，引进国际一线奢侈品牌、国际化美食广场、宴请级别餐厅、品牌高档家具、艺术品旗舰店等业态。项目定位都市风尚地标及一体化高端生活圈层高/面宽/进深5.1m/8m/13m开间面积140-200㎡销售模式及价格主题商业部分还未推出。现在仅有部份住宅底商在售，均价55000。目前已售80%。一层：60000；二层：40000核心卖点1、得天独厚优势地段，毗邻地铁2号线，西邻长江，东望沙湖；2、周边配套成熟，城市资源丰富；3、绿地品牌及606高楼的影响力；4、商业业态规划清晰，有成熟操作模式；A4地块业态规划清晰，有成熟操作及包装模式。本报告是严格保密的。我们可借鉴的是借鉴一：在商业未成熟时，高楼层铺面可采取以租养售的形式，即采取一定年限的返租方式，在返租期间启动招租，为投资客进行初期商业的培育；借鉴二：在商业未成熟时，进行业态包装，为客户描述未来，提升客户信心；借鉴三：不同区域商铺价格不同，利用价格挤压手段，进行价格差调整。