新疆宏观调控下新疆房地产市场走向分析

1优秀统计分析报告推荐表填表日期：2009年8月18日标题宏观调控下新疆房地产市场走向登载刊物及期号《新疆统计报告》第43期（总第43期）作者单位及姓名新疆统计局投资处廖琳、褚黎君编写本资料的背景20世纪90年代末期，为拉动内需，国家实施了一系列鼓励房地产发展的政策，从而促进了房地产业的长足发展，房地产业逐步成为国民经济的先导性、基础性和支柱性的产业。有效分析房地产市场基本走势，对制定合理的规划方案及调控政策，促进我区国民经济持续、健康、快速发展有着重要意义。社会评价和采用情况本文一经发表，即引起有关部门的高度关注，社会反响较好。区内各大媒体纷纷摘要刊登。1、《新疆房地产》和《新疆统计》全文刊登。2、《新疆消费晨报》、《新疆都市报》和《新疆经济报》摘要刊登。推荐评语该文运用详尽的数据准确分析了在国家宏观调控下新疆房地产市场的发展现状、存在问题并提出了有关对策。文章结构严谨，语言流畅，分析中肯，可读性强。对自治区未来房地产市场的发展具有一定的指导意义和参考价值。推荐单位及负责人（签字盖章）新疆维吾尔自治区统计局投资处陈红2宏观调控下新疆房地产市场走向分析自1998年住房制度改革以来，我区房地产市场进入了从无到有、从小到大迅速发展的新阶段。10年来，房地产业作为新的经济增长点为拉动国民经济发展、推进城镇建设和改善居民的居住条件做出了重要贡献。有效的分析房地产市场基本走势，制定合理的规划方案及调控政策，对我区国民经济持续、健康、快速发展有着重要意义。一、房地产市场发展现状2000年以来，随着我区经济结构调整和住房制度改革的深入，房地产市场迅速发展。在此期间我区房地产市场相对于全国房地产市场以慢半拍的方式随之波动向前发展，经历了起步、发展、高速增长、理性回归几个阶段。（一）房地产投资规模扩大增速高位回落我区房地产业起步较晚。起步初期房地产投资规模较小，但增速较快，1990-1999年的10年间累计投资仅107.06亿元，年均增长42.9%，高于全国增速6.6个百分点。2000年至2001年进入高速增长阶段，年均增长1.0倍，高于全国79.7个百分点。2001年房地产投资额达到97.92亿元，接近1990-1999年10年间的累计投资额。2002年又进入新一轮的震荡调整期。当年完成投资87.71亿元，比上年下降10.4%。2003年至2005年分别完成投资102.49亿元、112.56亿元和101.66亿元，分别增长16.9%、9.8%和下降9.7%，低于全国增速13.4、19.8和30.6个百分点。2006年，随着福利分配住房政策的终止和自治区经济社会的快速发展，房地产业又走出低谷，开始进入恢复性增长阶段，当年完成投资120.90亿元，增长18.9%，仅低于全国平均水平3.2个百分点；2007年房地产开发投资总额168.3亿元，比2005年增长65.6%，比2006年增长39.2%，高于全国平均水平9.0个百分点，成为2002年以来房地产开发投资总量、增速增长最快的一年，改变了多年投资总量徘徊不前,增速低迷的状况，这种高位增长态势延续至2008年8月，之后受国际金融危机和我国经济周期性变化影响，我区房地产业和全国其他地区一样，进入调整期。房地产市场出现了明显的变化，投3资增速出现高位回落，由2008年年初的64.8%回落到年底的35.8%，但仍高于全国14.9个百分点。2009年上半年房地产投资增速继续回落，仅完成房地产投资73.57亿元，同比增长1.9％，增幅同比回落34.9个百分点，低于全国8.0个百分点，占城镇投资的比重由上年同期的11.0％下降到9.0％。2000年-2009年上半年我区及全国房地产投资增速-20.00.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.02000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-2月2009年1-3月2009年1-4月2009年1-5月2009年1-6月增速（%）新疆房地产投资增速％全国房地产投资增速％（二）住宅投资加快，主体地位得到加强1998年取消福利分房，我区大力发展商品房住宅建设，房地产结构调整步伐加快。城镇居民逐步成为住宅投资和消费的主体。2000年－2008年商品住宅累计投资788.24亿元，年均增长18.4％，与同期房地产投资增速基本一致。2000年，住宅投资为50.0亿元，占房地产开发投资的比重为87.1％，为历史最高点，2001年以后逐渐降低，到2004年降至53.2％。2006年随着房地产市场的复苏，住宅投资比重逐年上升，2008年住宅投资193.75亿元，占84.7％。2009年上半年商品住宅投资59.02亿元，占80.2％。商品住宅的主体地位十分明显。（三）房地产开发企业集中度明显我区的房地产企业主要集中在首府乌鲁木齐。2000年－2008年间乌鲁木齐市房地产开发投资分别占到全区房地产投资的74.2％、63.1％、58.1％、47.3％、40.3％、37.8％、43.9％、48.6％和43.7％，其投资总量和增速影响着全区房4地产市场的走势。（四）房屋竣工规模明显扩大随着房地产市场投资的逐年增长和建设规模的扩大，房屋竣工面积也逐年扩大。2000年和2001年为增速最快的时期，2000年我区房屋竣工面积330.11万平方米，增长1.1倍；2001年房屋竣工面积633.25万平方米，增长91.8％。到2007年房屋竣工面积890.55万平方米，增长31.1％；2008年房屋竣工面积突破千万平方米，达到1046.29万平方米，增长17.8％；2009年上半年房屋竣工面积193.96万平方米，增长39.7％。（五）筹措资金多渠道，资金结构有所调整房地产业作为资金密集型的产业，资金一直是开发企业的命脉。我区房地产企业开发资金除了国内贷款，主要来源于自筹资金和其他资金。近年来，在宏观调控的作用下，资金构成发生了变化，资金来源中国内贷款比重下降，以定金及预收款、个人按揭贷款为主的其他资金比重上升。2008年全区用于房地产开发的国内贷款25.34亿元，占资金来源的10.4％，与2000年相比回落了5.8个百分点。其他资金是目前房地产开发得以正常运行的最重要的资金来源，其份额一般占房地产开发资金来源的一半左右，2006年、2007年曾占到56％，比2000年上升6.0个百分点，其中除定金及预收款外又增加了个人按揭贷款，占其他资金的88.2%。2008年其他资金比重有所下滑，为50.0％，其中定金及预收款、个人按揭贷款占90.6%；2009年上半年其他资金比重上升为56.2％，其中定金及预收款、个人按揭贷款占88.5%。二、房地产市场对经济发展的影响房地产业是国民经济的基本产业部门,是在工业化、城市化和现代化发展过程中形成的独立产业,已经成为现代经济大系统中的一个重要的有机组成部分。从经济发达的国家或地区来看,房地产业无一不是该国或地区的先导产业与支柱产业,对当地经济发展起着举足轻重的作用。近年来，我区房地产开发业发展迅猛，开发投资规模逐年扩大,对经济增长的拉动作用日益增强，已成为国民经济新的增长点。5（一）增加值占全区GDP的比重逐步提高多年来,房地产业对我区经济发展做出了较大贡献，房地产业增加值由发展初期2000年的15亿元快速增加到2007年的91.28亿元；占全区GDP的比重从2000年的1.1%提高到2007年的2.6%；房地产业对全区GDP增长的贡献率从2000年的5.5%下降到2007年的4.8%。2008年，随着我区房地产市场走弱，房地产业对全区GDP的贡献减弱，按可比价计算，房地产增加值同比下降6.8％，低于同期全区GDP增幅17.8个百分点，占全区GDP的比重为2.2％，同比下降0.4个百分点，对全区GDP的贡献率为-1.6％。（二）支撑全社会投资稳步增长房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分，近几年，房地产开发投资占城镇投资的比重逐年提高，拉动支撑作用日益增强。2000－2008年间房地产开发投资以年均18.8%的速度增长，比城镇固定资产年均增速快1.3个百分点，占城镇固定资产投资的比重也由2000年的10.3%提升到2008年的11.3%。房地产投资的走势影响着城镇固定资产投资的增长。在2002年房地产市场低迷时，房地产投资的下降直接影响城镇固定资产投资下降1.6个百分点；相反，2007年房地产投资的高增长拉动城镇固定资产投资增长3.3个百分点。据测算，房地产投资增速每回落1个百分点，会降低城镇固定资产投资增长0.4个百分点。2000年-2008年我区房地产投资对城镇投资的拉动率-3.0-2.0-1.00.01.02.03.04.05.06.07.08.02000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年6（三）推动了相关产业的发展房地产业是与生产、消费密切相关联的第三产业，它的繁荣与发展将直接推动与之相关的建筑业发展，同时也间接带动其它相关产业的发展。2008年，我区钢材产量576.79万吨，比2000年增长3.39倍；水泥产量1681万吨，比2000年增长87.7%；平板玻璃产量71.95万重量箱，比2000年增长56%；具有资质的建筑企业完成总产值629.26亿元，建筑业增加值134.94亿元，利税总额32.95亿元，按现价比计算，分别比2000年增长1.7倍、1.3倍和16.0倍；全社会消费品零售总额达1025.72亿元，比2000年增长1.7倍，其中建筑装潢材料类销售额15.05亿元，增长10.9倍，均处在较高的水平。（四）带动了就业人数的增加2008年我区城镇单位房地产业年末从业人员2.04万人，比2000年增长近1倍。同时，通过产业关联的影响，房地产业的发展对其他产业的就业增长也有重要影响，房地产业的投资都是通过建筑企业实现的。城镇单位建筑业年末从业人员从2000年的26.16万人，增加到2007年的37.02万人，年平均增长5.1%，高于同期城镇单位从业人员2.4%的增长速度，占城镇单位从业人员的比重从2000年的8.2%提高到2007年的9.9%。据测算，每1万平方米的房地产建设，就需要大约100名工人。房地产投资的持续走低，将对城镇就业压力产生影响。2008年随着房地产业投资的回落，尤其是下半年随着新开工面积和施工面积增速的回落，对建筑业从业人员需求减少，年末仅有从业人员19.75万人，同比下降五成，与2007年高速增长的房地产业形成鲜明对比。（五）房地产营业税占地方税收比重逐步上升目前与房地产业有关的税有营业税、城市维护建设税、所得税、城镇土地使用税、土地增值税等十几种税。近年来，随着房地产市场的蓬勃发展，在地方税收中，房地产业税收快速增长。2000年—2007年间，房地产营业税收入年平均增长39.5%，高于同期地方税收18.4%的增长速度，占地方税收的比重由2000年的2.2%提高到2007年的6.9%。2008年随着全区房地产投资的下滑，房地产营业税增速由2007年的52.9％下降到2008年的23.4％，占地方税收的比重下降到6.3％。7（六）提升了居民消费水平房地产开发对消费的促进作用表现在两个方面：一方面房地产作为大宗消费品，无疑会拉动城镇居民的消费。据城镇居民家庭收支抽样调查资料显示：2008年我区城镇居民人均用于居住的消费比重由2000年的7.8％提高到2008年的9.0％。另一方面据有关资料分析，投资转化为消费的比例为40％左右，按此计算，仅2008年我区房地产投资就增加了91.45亿元的消费。三、宏观调控政策对房地产市场的影响（一）资金供给由紧到松，信贷资金比重回升受金融危机影响，2008年下半年开始，全区房地产开发企业资金到位增幅均低于房地产开发投资增幅，幅度逐月拉大，到2008年底两者差27.6个百分点，其中国内贷款增幅也一路走低。进入2009年，在国家实施适度宽松的货币政策的影响下，房地产开发企业的资金状况有所改善。2009年上半年，全区房地产开发企业到位资金增速高于房地产开发