标杆房企研究：世纪金源

世纪金源：大盘创造辉煌黄如论创办世纪金源集团，并在北京、昆明、贵阳、长沙、合肥等城市开发多个住宅和酒店项目。由于其投资开发的世纪城大型住宅社区总建筑面积都在400万平米以上，因而被业内冠名为“大盘之王”。2009年，世纪金源全年销售金额为236亿元，全国行业排名第9，全年销售面积为610万平方米，排名第2。摘要世纪金源立足城市运营商之高度，投资开发的社区内功能齐全，配套完善，囊括了大型购物中心、星级饭店、高级住宅、写字楼、学校、医疗机构等，整个社区“不假外求”，整体规模堪称中国第一。以超大规模住宅回流现金，通过学校、医院、广场等公建积累人气，再通过购物中心、大饭店等商业业态沉淀持有型物业，是世纪金源炮制出的大盘运作流程。摘要大规模滚动开发，所有的工程都在极短时间内完成，并且以低于周边楼盘的价格迅速销售，用高速周转加快盈利周期，则是世纪金源保持充足资金的关键。世纪金源的“造城模式”常常能使原本偏远的地段迅速成为城市中心，因此深受地方政府欢迎。拿地时地方政府常常有所偏向，土地价格也多有折让。摘要世纪金源的“大盘模式”成为我们本次月度标杆房企研究重点的原因是：在土地供应增加，指标限制有所缓解，但地方政府土地整理能力不足下，房企主动参与土地开发的策略值得借鉴。在房地产行业规模化经营进程中，通行的通过项目数量扩张，乃至于区域扩张的传统思维方式可以打破，超级项目模式或许给业界带来启示。摘要一、发展沿革、企业当前表现世纪金源集团是黄如论创办的综合性跨行业国际集团。集团拥有“房地产开发、星级大饭店、大型购物中心、金融资本运营、矿业开发和物业管理”六大支柱产业。世纪金源立足城市运营商之高度，开创出“造城”模式，投资开发的每个“世纪城”总建筑面积都在400万平方米以上，被业内称为“大盘之王”。社区内功能齐全，配套完善，囊括了大型购物中心、星级饭店、高级住宅、写字楼、学校、医疗机构等，项目单体规模堪称中国第一。目前在中国大陆已投资2000多亿元人民币，开发各类商品房8000万平方米。其房地产业历史达十七年，于全国各地开发地产20余项，总开发面积达3500万平方米。成功开发了北京世纪城、昆明世纪城、长沙湘江世纪城、贵阳世纪城和合肥滨湖世纪城等大型综合性楼盘。发展沿革世纪金源2010年上半年销售金额为94亿元，排名第13,销售面积为184万平方米，排名第6。其2009年上半年销售金额为69亿元，10年较同期增长36%。2009年，世纪金源仅凭借合肥滨湖世纪城、贵阳世纪城和长沙湘江世纪城三个大盘一期的销售，全年销售金额为236亿元，排名第9，全年销售面积为610万平方米，排名第2。2009年，世纪金源在南京浦口砸下400亿元，欲4年内打造另一座城。这个占地9000亩、建筑面积1300万平方米的长江世纪城，成为该集团有史以来最大面积和最多投资的项目。据悉，这一项目将包括700万平方米的中高档商品房，一座7万平方米的五星级酒店，一座20万平方米的大型购物中心，一座20万平方米的会展中心以及10幢总面积为30万平方米的商务写字楼，是集住宅、现代商贸、休闲娱乐、商务办公等项目于一体的大型城市综合体。发展沿革1986年1月，菲律宾友福投资有限公司、菲律宾辉鸿实业有限公司成立。1987年，在香港创办了香港远岸发展有限公司，香港至昌发展有限公司。旋即以香港为中心，陆续将投资触角伸向新加坡、马来西亚、西班牙等地。1991年3月，先后成立了“福州金源房地产有限公司”等十家独资（合资）企业，致力于福州的旧城改造和房地产开发。在此基础上不断发展相关企业，形成产业链。1999年，世纪金源集团进京拓展事业。先后成立北京金源鸿大房地产有限公司、北京世纪金源大饭店、北京香山金源商旅酒店等十四家企业，投下人民币120亿元开发建设“北京世纪城”；投下巨资兴建世界最大的单体商业建筑“北京金源时代购物中心”等。2002年，世纪金源集团进军重庆，投资人民币28亿元创办了重庆金源时代购物广场和重庆君豪大饭店；投资人民币6.8亿元创办超五星级重庆世纪金源大饭店。2003年，世纪金源集团成立香港金源恒业国际控股有限公司，通过与国际金融巨头、世界知名投行进行深层次合作，成功进入欧美、亚太等国际金融领域，实现了资本的国际化运作。在国内，投下巨资开展期货、股票、保险等资本运作。企业背景2004年，世纪金源集团进军云南昆明，投下人民币100亿元，征地3800亩，开发建设集“五星级大饭店、大型购物中心、主题公园、居民住宅区及配套医院、中小学、幼儿园等”为一体的超大型社区“昆明世纪城”。2005年，世纪金源集团进一步拓展事业，先后在广东东莞、海南三亚等地导入先进成熟的开发理念，发展房地产、星级大饭店等产业。2007年，世纪金源集团进军湖南长沙、贵州贵阳和安徽合肥，继续开发集“五星级大饭店、大型购物中心、主题公园、居民住宅区及写字楼”为一体的超大型社区“长沙世纪城”、“贵阳世纪城”和“滨湖世纪城”。2007年，世纪金源集团投资人民币1.6亿元入股重庆农村商业银行。2008年，世纪金源集团以大股东身份成功入股云南富滇银行，并与中国农业银行、中国工商银行、中国民生银行等多家金融机构开展战略合作。2008年，世纪金源集团在长沙、合肥和贵阳先后成立了长沙世纪金源物业公司、贵阳世纪颐和物业公司和合肥滨湖世纪城物业公司。企业背景世纪金源集团属下拥有北京、云南、重庆、福建、上海、湖南、贵州、安徽8个区域集团，12家五星级大饭店，6家大型购物中心，9家大型物业公司，其中2家为商业物业，7家为社区物业。目前，世纪金源已经启动南京长江世纪城的项目建设，正在着手注册4家直接参与开发的公司：南京世纪城房地产有限公司、南京国泰混凝土有限公司、南京世纪金源购物会展有限公司和南京世纪金源大饭店有限公司。世纪金源在北京、昆明、贵州、长沙、合肥都有世纪城项目，在北京、昆明、重庆有购物中心和大饭店项目。从上表可以看出，住宅开发、购物中心、大饭店、物业是由不同的项目公司负责的,而混凝土公司则在各项目实施时提供预拌商品混凝土专业服务。早在2004年黄如论接受采访时，曾提到“我是搞建筑出身的，手下的人跟了我十几年，沟通很顺畅，不会浪费时间。而且我们有自己的建筑队和装潢队，不会被人坑，也不会花冤枉钱”。但从上表可以看出，世纪金源集团在福建的子公司为福州金源房地产有限公司、福州世纪金源大饭店有限公司、福州国泰混凝土有限公司、福州金源物业管理有限公司和福建江夏矿业投资有限公司，并没有相关的建筑公司或装潢公司。而在湘江世纪城其中13个工程建设中，有7个是由福建的建筑公司施工完成的，也就是说，世纪金源并没有持有或控股建筑公司，但其拥有巩固的战略合作伙伴，并且以福建籍的居多。开发产业链“通吃模式”项目组织结构二、资本运营企业提高净资产收益率主要有两种方式,一是加速周转、扩张规模,二是提高售价、最大化单位利润。世纪金源的资本营运主要采用前一种方式，高周转和规模化扩张，并且它是这种方式运用者中的佼佼者。世纪金源的项目开发面积一般在400万平方米以上，投资金额在100亿以上，资金的压力很大，资金链的良性运转对它来说极其重要。它在资本运营上的策略主要有：低价促量，快速回笼租金；产融结合，入股银行。大规模滚动开发，所有的工程都在极短时间内完成，并且以低于周边楼盘的价格迅速销售，用高速周转加快盈利周期，这是世纪金源保持充足资金的关键。曾有业内人士指出：“世纪金源很有钱。”确实，它很少向银行借款，只有在开发北京金源时代购物中心的时候，向银行申请了13亿元的贷款，也只占总投入资金很小一部分。黄如论曾经透露，开发资金主要来源于自有资金、银行贷款和上下游链条合作伙伴，并不会过多地依赖银行贷款。“世纪金源有两个撒手锏。一是以快制胜，住宅开发和销售都是短平快，用最快的时间滚动发展，又充分运用低价促销的方式，提高资金利用效率；二是信誉为金，世纪金源常年积累下来多家合作火伙伴，可以让我们先拿货，后付款。”黄如论如是说。主要策略——低价促量，快速回笼资金世纪金源始终坚持薄利多销的原则，其价格远低于其他开发商的。北京世纪城2000年时均价为4900元/平方米，而周边楼盘均价都在六七千元，仅一街之隔的“上河村”售价已达8000元。低价促量，低价策略达到了预期效果：2001-2004年，世纪城分别以23亿元、20亿元、36.63亿元和45亿元的销售额占据当年北京住宅热销项目榜首。昆明世纪城开盘时均价2600元/平方米，附近位置更偏僻的楼盘“体育城”售价却达3100元。2007年，重庆楼市高涨到5000元/平方米，而世纪金源在重庆的“华丽家族”项目售价仅3200元；当地其他开发商争相每平方米提价1000元时，世纪金源却仅提价100元，充分体现薄利多销的原则和为民生盖房的理念。当前，世纪金源各地的房地产项目二手房价格均一路高走，昆明世纪城涨幅已达200%以上，北京世纪城已达300%以上，为投资业主带来巨大收益。世纪金源的销售采用“准现房”的模式，其远低于其他开发商的价格、合理的性价比，赋予项目强劲保值升值空间，提升了产品竞争优势，因此深受广大购房者的青睐，推出的每个项目都能在极短的时间内销售一空，创造了不少销售奇迹，同时也实现了资金的快速回笼。主要策略——低价促量，快速回笼资金随着国内金融市场的成熟，高效的金融资本运营能力，成为大型企业建立良好资产结构的重要保证。通过兼并、收购、股权资本运作等方法来改变企业资本，吸收外部优质资源，整合企业现有资本结构，能够有效地将企业利润转化为资本，使企业获得持续性、跳跃性发展的源源动力。近年来，世纪金源也在金融市场上进行了一系列的操作，以期增强自己的资本实力，保证资金链的良好运行。2002年,世纪金源集团注资人民币2.1亿元成立北京世纪隆盛投资管理有限公司，介入银行不良资产处置，并酝酿对上市公司进行收购和兼并等项目。2002年，世纪金源投资人民币1.7亿元，成功入股北京银行，进一步强化了世纪金源集团在金融领域的投资比重，实现了全新利润增长模式。2003年，世纪金源陆续成立香港金源恒业国际控股有限公司等，介入国际性资本运作，极大加快了集团金融业的国际化步伐。2007年，世纪金源投资人民币1.6亿元入股重庆农村商业银行，进一步加快集团在金融资本运营方面的发展，为企业创造更广阔的效益空间和雄厚的资本储备。2008年，世纪金源集团以大股东身份成功入股云南富滇银行，并与中国农业银行、中国工商银行、中国民生银行等多家金融机构开展战略合作。次要策略——产融结合，入股银行随着世纪金源的业务扩充，公司也有了上市的意愿。2008年，总裁黄涛在公开场合表示，世纪金源要实现超大规模的商业地产目标，已经不能完全依赖自有资金，下一步会引入新股东或者上市，成为一个公众公司。同年，世纪金源计划将北京金源时代购物中心、重庆金源时代购物中心、昆明世纪金源大广场、贵阳房地产项目打包上市，第二阶段再将7家饭店包装上市。但是，随之而来的金融危机导致股市下挫，上市计划也被迫搁浅。“随着盘子的扩大，不排除公司未来还有上市的诉求。”华高莱斯副总公衍奎表示。未来策略——IPO上市三、大盘之王——经典项目世纪金源集团在1999年投下人民币120亿元开发建设“北京世纪城”，首创“大盘模式”，其后在昆明、贵阳、长沙、合肥等城市开发多个住宅和酒店项目。由于其投资开发的世纪城大型住宅社区总建筑面积都在400万平米以上，因而被业内冠名为“大盘之王”。动辄开发数千亩的土地，建造功能齐全的大型居住和商务综合社区，世纪金源大盘模式的精髓是以快速周转为依托的城市运营，“以住养商，以城换地”。业内人士指出，与星河湾、SOHO中国、华侨城的模式不同，世纪金源是“种树”，先通过住宅把区域培养成熟，使之具备城市中心的功能，再建造商业地产，因此土地升值收益基本上被它通吃。这种模式在二三线中心城市可以不断复制，而前三者的空间适应性就比较差，只能选择大都市圈的核心区域，不可能每个城市都做一个星河湾或华侨城，因为它们是“摘果子”。以超大规