2015中国百年住宅考察报告15.3.27.doc

1/92015中国百年住宅考察报告天津市房地产发展(集团)股份有限公司总工程师办公室*规划设计部2015年3月25日2/9一，情况概述；随着中国经济进入新常态，房地产行业告别了过热追捧和过快发展的“黄金十年”转入低速增长与平稳发展的新时期。过去那种“拿地—盖房—销售”的简单轮回与争项目、拼资源、比规模的粗放发展模式，越来越难以生存和立足。随着我国人力成本逐年增加、环境因素严重制约以及建设周期长、资金占有率高、资源消耗大、工程质量难以把控等现实。开发企业必须要转变开发理念与产品创新。鉴于此，中国房地产协会于2015年3月中旬组织了鲁能、海尔、绿地、金隅、天房、宝业等十几家品牌房企以及中国标准院、大专院校等领导和专家在上海召开了“2015中国百年住宅技术交流会”。与会各方就住宅在全寿命周期内的主体工业化、内装工业化、品质优良化、绿色低碳化以及建筑耐久性、空间舒适性、居家适老性等相关问题进行了深入研讨和技术交流，大家明确了前进方向梳理了工作重点。会后观摩了绿地*南翔威廉公馆、宝业万华城、科逸整体卫浴等住建部*中房协推介的示范项目和配套厂家产品。现将我们的考察重点、结论和几点建议汇总如下以便公司决策。二，概念与政策法规；2.1，何为百年住宅；就是在建筑的全寿命周期内，以可持续居住环境理念为基础，以建设产业化、建筑长寿化、品质优良化、绿色低碳化等为原则，通过精心设计、品质建造、升级维护、更新改造等为核心的工业化建设体系。2.2，政策法规；其建造体系主要包含主体工业化和内装工业化两大部分。这两大建造体系均符合国家节能减排和绿色低碳的大政方针。其国标《预制混凝土剪力墙内墙板》《预制混凝土剪力墙外墙板》《装配式混凝土结构住宅设计示例》等九项法规已于2014年10月出版，今年3月1日起实施。为推动3/9住宅工业化提供了法律保障和技术支撑。目前上海、北京、广东、江苏、河北等省份已于2012年先后出台了《装配整体式混凝土住宅体系设计规程》《装配整体式住宅构件制作、施工和质量验收规程》等地方法规，基本涵盖了住宅工业化建造体系的设计、施工和质量验收等管控措施。各地政府也在各地《绿色行动方案中》中明确了推动住宅工业化的步伐，上海市则要求到2016年，外环线以内符合条件的新建民用建筑原则上全部采用工业化装配式建造模式。目前，本市还没有相应的地方标准出台与强制性管控要求。2.3，项目实践；目前万科、远大、宝业、绿地、瑞安等品牌房企皆在进行住宅工业化方面的探索，开展了示范项目建设。从实施路径看主要为两大类，主体工业化-Pc装配体系，以万科、远大为代表。示范项目以上海万科*金色里程、北京中粮万科假日风景、宝业万华城等为代表。建设规模从一、二栋楼到十几万规模不等，建筑形式以中高层、高层住宅为主，现大部已实现了销售。而绿地、江苏新城则是以内装工业化为发展路径，实施项目以上海-绿地南翔*威廉公馆、北京-雅世合金等项目为代表，建筑形式也是以中高层、高层住宅为主，大部已实现了销售。如下图所示；4/9三，“百年住宅”（内装工业化）技术简介；该体系主要由支撑体和填充体两大部分构成，其两大系统相互支撑，完全分离，利于住宅全寿命周期中的更新与维护。其核心优势为，支撑体系与填充体系可以实现工业化生产，用该体系建造房屋总体重量轻，内装干法施工实施进度快、整体厨等通用部件能保证产品质量，隔墙分割灵活，按类型可产生多种户型，利于目标客户的不同需求与市场销售。（几大技术集成简介）3.1，大空间结构集成技术：套型可为连续的大空间，减少室内承重墙体，为户型多样性选择和全生命周期变化，创造了条件。通过合理的结构选型与精心设计，提高户内空间的灵活性，适应家庭不同时期的变化需求。如下图-绿地*南翔威廉公馆项目3.2，户间集成技术；由轻钢龙骨隔墙、轻钢龙骨吊顶与架空地面构成的建筑内间体系，有着占用空间小自重轻，质量可靠，利于管线敷设，便于后期改造等优点。5/93.3，外墙保温集成技术；为了解决目前外保温技术长期存在防火性能差、保温易脱落、日后维修困难等问题，采用聚氨酯发泡内保温或夹层保温体系。使保温层是占用空间最小，保温性能最好。有效解决了旧有内保温体系常见的开裂、脱落、渗水等问题。3.4，干式地暖集成技术；干式地板采暖具备地板辐射采暖的人体舒适度、节省室内空间等优势的同时，又有效的解决了湿式地暖不易维修、渗漏不好控制等问题，保证了全干式内装的实现。3.5，整体厨卫集成技术；用工业化生产的整体厨卫，比传统湿作业快20倍，其卫浴的排水盘和整体墙板的拼装工艺保证不漏水。厨房部品可按人们所期望的功能将燃气具、电器、用品、柜内配件依据相关标准，科学合理的集成一体，形成空间布局最优、劳动强度最小、操作便捷和智能布局。其干式施工技术不受季节限制，无噪音无建筑垃圾，节能环保。6/93.6，全面换气集成技术；卫生间废气、厨房油烟直排系统，产权分明，防止户间公共风道串味，并利于户间防火和后期维护。全热交换新风技术，利用卫生间和厨房的排风设备为室内制造负压环境，每个房间内的新风口自然为室内补充了新鲜空气，免于室外PM2.5有害空气的侵蚀。3.7，综合管线集成技术；利用内间系统内部空间敷设各系统管线，使内装结构体与主体各系统管线完全分离，同时便于日后维修更换。3.8，体系技术要约；由于该体系的设备管线与主体结构分离，其要求的建筑层高不宜小于3米。在部品部件生产方面，目前具备成套部品服务的厂商不多，主要集中在科逸、海尔、亿达、远大等生产厂商，对部品招标采购的价格优势不具明显性。该体系起点较高，可在项目策划阶段将绿建三星和3A性能标准融入建设体系中，使其在内装工业化、主体长寿化、品质优良化和社区低碳化方面满足国标、地标的要求。对于我们向节能环保新业务转型以及推动绿色科技、缩短工期、提升物管水平的全产业链建设十分有利。四，“百年住宅”（主体工业化-PC装配)体系；7/9该体系工业化程度高，可提高生产效率40%--55%，提高设备周转率60%，剪力墙可全部设在建筑外围，采用叠合楼板，楼梯、阳台、飘窗等建筑构件可在工厂全部预制。建筑内部空间开敞无柱可灵活分隔，能最大程度地节省能源，改善结构精度，减少渗漏、墙体开裂等质量通病，其核心优势为能降低人工成本、缩短工期。欧美日新加坡以及香港地区的工业化住宅从六十年代开始已经进行了近四十年的工程实践，其预制化率已达到65-85%。产品质量与施工管理已十分成熟。未来必定是我国建筑行业的发展主流。新加坡、香港工业化住宅--整体卫浴、楼梯与外墙吊装实景目前万科、远大、宝业等品牌房企皆在进行此类主体工业化的技术实践，如万科已进行了十年之久的技术实践。如上海万科*金色里程、北京中粮万科假日风景、宝业万华城等。据悉，这种体系在各地项目中所占比例不大，推广缓慢的主要原因在于各地政府对于主体工业化的认识不深，各地技术法规不一致，缺少顶层技术法规做依托。大部分地方政府仅仅是鼓励，并没有具体支持措施，这导致很多企业在参与生产工业化构件的过程中举步维艰。在目前较小规模下其材料采购成本、人工成本比传统工艺的建设成本高出400~500元/平方米。8/9五，市场反馈与结论：目前这两大体系的建设项目已进入市场销售，从绿地-南翔威廉公馆、北京雅世合金公寓等项目市场销售的检验，客户对住宅工业化内装较满意，尤其对整体厨卫的配套成品，洗、浴干湿分离，客户满意度较高。故此绿地南翔威廉公馆示范项目的销售价格为30000元/m²,市场反馈良好。若产品设计合理舒适度高，客户是可以接受300-500元/m²溢价的。结论：“百年住宅”工业化建设体系符合我国生态文明建设和可持续发展理念。现国家层面已不存在技术法规方面的障碍，若试行可在本市起到示范与引领作用。六，我们的建议；1，建议公司参照上海绿地南翔*威廉公馆项目的成功经验，利用公司未开发项目，先期在本市开展“百年住宅”示范项目建设，先从内装工业化体系入手，主体结构仍采用传统大空间现浇混凝土剪力墙体系。局部采用预制楼梯、公共部位预制内墙板，使预制率先期达到30%。建设规模以1-2栋楼或3-4万平米建设规模为宜。这样具有操作的可行性，又不违反地方法规。待设计、施工与配套厂家磨合娴熟后逐步加大主体部分的PC占有率，使之达到65%及以上。2，政策与理念的沟通在示范项目的建设上十分重要，若我们决定在本市示范先行，应与试点项目当地政府管理部门进行理念沟通和技术衔接，以免我们的美好愿景半路夭折。3，建议内装工业化与成品房设计相结合，从住宅建筑内部空间优化着手，尽量减少建筑外檐等涉及规划、消防等审批事项的影响。做到前期紧密结合，提前预控，体现该体系的技术优势，使建设速度更加快捷。9/9天津市房地产发展（集团）股份有限公司总工办、规划设计部联合撰写二〇一五年三月二十五日