第04章-2017年中级会计实务----投资性房地产

第四章投资性房地产中级会计实务20173/13/2020风拂树林制作3/13/2020风拂树林制作一、投资性房地产的范围投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。3/13/2020风拂树林制作（一）投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。『正确答案』属于。【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？3/13/2020风拂树林制作2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。【思考问题】甲公司（非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？【思考问题】乙公司（房地产企业），以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。『正确答案』不属于。『正确答案』属于。3/13/2020风拂树林制作3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。注意的问题：（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。『正确答案』对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？3/13/2020风拂树林制作（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。『正确答案』对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。【思考问题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？3/13/2020风拂树林制作（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。【思考问题】甲公司在南通市新城区中心（中央商务区）购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司用于餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市用地。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。属于投资性房地产？『正确答案』属于。3/13/2020风拂树林制作（二）不属于投资性房地产1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。3/13/2020风拂树林制作【思考问题】（1）甲公司在南通市（南大街）中心有一个办公楼，共15层，为企业管理部门使用。15层均能够单独计量和出售。2013年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市，2－10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层－15层仍然作为自身办公使用。第1层，2－10层属于投资性房地产？（2）甲公司在南通市中心有一个旅馆，共10层，对外提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售。现在，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他1－7层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10层能否作为投资性房地产？『正确答案』属于。『正确答案』可以。3/13/2020风拂树林制作【归纳总结】内容属于投资性房地产的有？1房地产企业开发的已出租的房屋√2房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权×，属于存货3房地产企业正在开发的商品房×，属于存货4房地产企业开发的准备出售的房屋×，属于存货5房地产企业持有并准备增值后出售的商品房×，属于存货6房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权×，属于存货7企业持有的准备建造办公楼的土地使用权×，属于无形资产8企业自用的办公楼×，属于固定资产9企业拥有并自行经营的旅馆或饭店×，属于固定资产10企业以经营租赁方式租入的建筑物×，不属于企业的资产11已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置√12企业出租给本企业职工居住的宿舍×，属于固定资产3/13/2020风拂树林制作二、投资性房地产的初始计量和后续计量（一）初始计量1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果企业董事会或类似机构作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也可视为投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。3/13/2020风拂树林制作企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产贷：银行存款借：投资性房地产——成本贷：银行存款3/13/2020风拂树林制作2.自行建造采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产——在建贷：银行存款借：投资性房地产——在建贷：银行存款3/13/2020风拂树林制作【思考问题1】2016年1月1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。2月1日实际支付价款10000万元（不考虑土地所有权），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。3月1日开始委托承包商继续建造，12月31日建造完成，实际建造成本为20000万元。借：投资性房地产——在建10000贷：银行存款10000借：投资性房地产——在建20000贷：银行存款20000借：投资性房地产（投资性房地产——成本）30000贷：投资性房地产——在建300003/13/2020风拂树林制作【思考问题2】资料同上。2016年1月1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后作为企业销售中心用的办公楼。核算时应通过“在建工程”科目，完工后转入固定资产。3/13/2020风拂树林制作（二）投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。3/13/2020风拂树林制作【例·单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式『正确答案』C『答案解析』投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。3/13/2020风拂树林制作采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产1.相关规定与固定资产和无形资产核算规定相同。1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。1.相关规定与固定资产和无形资产核算规定相同。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。3/13/2020风拂树林制作采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产2.会计处理（1）按期（月）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销2.会计处理提醒：不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（2）取得的租金收入同左（3）投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备——3/13/2020风拂树林制作【例·综合题】经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。（1）2015年3月31日，支付价款为6000万元，若采用成本模式后续计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产借：投资性房地产6000贷：银行存款6000借：投资性房地产——成本6000贷：银行存款60003/13/2020风拂树林制作（2）2015年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年。月租金为60万元，2015年7月1日为租赁期开始日。当日收到360万元存入银行。（按年确认）采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产借：银行存款360贷：其他业务收入360同左3/13/2020风拂树林制作（3）2015年12月31日，该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元。采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产借：其他业务成本150贷：投资性房地产累计折旧（6000/30×9/12）150借：投资性房地产——公允价值变动500贷：公允价值变动损益（6500－6000）5003/13/2020风拂树林制作三、投资性房地产的转换（重点）（一）投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。3/13/2020风拂树林制作用途改变包括：（1）投资性房地产转换为自用房地产；（2）投资性房地产转换为存货；（3）自用房地产转换为投资性房地产；（4）作为存货的房地产转