XXX房地产项目开发策划方案

XXX房地产项目开发策划方案XXX房地产项目开发策划方案一、项目介绍xxx房地产项目位于南宁市的吴圩镇，毗邻南宁市区和吴圩国际机场。房地产现有的物业形态普通现房多层和在建的小户型多层组成。以超低价位入市，顺利的实现了销售，但尚有许多未能完成销售，无意中形成xxx房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有22套现房、准现房20套。其中130M2的三室两厅有13套，以五、六楼为主；110M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。二期小户型总销售金额预计1800万元，合计1800万元。预售许可证预计2012年6月底办下。目前某房地产的可售资源由两种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。二、项目SWOT分析优势（S）1、项目地块毗邻机场，该区域为南宁市未来建设重点2、周围无别的项目，竞争压力小3、价格较便宜，易为消费者接受4、相对该地区住宅，产品较时尚舒适劣势（W)1、项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全2、距市区较远，交通不够便利3、本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大机会（O）1、经济发展迅速，居民收入也在逐年提高，使居民购买力得到了有效的提高2、本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源3、政府对该区域配套设施逐步建设完善威胁（T）1、吴圩本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大2、本地居民倾向于在市区购房3、受宏观调控政策的影响，消费者对购房持观望态度三、目标市场与定位分析居于对当地客源与消费能力的实际情况，确定产品走中低档的路线。而作为一个中低档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等、中高等阶层客户为主，我们采用一网打尽的策略。四、客户分析⑴．客源区域①．一级区域：吴圩镇内；②．二级区域：吴圩镇以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。⑵．客源职业①．私营业主、个体经营者；②．吴圩在外务工者；③．吴圩本地政府公务员；④．企业管理人员；⑤．学校、医院、银行等企事业职工；⑥．吴圩本地企业职工；⑦．本地居民五、卖点提炼⑴．吴圩规模最大的社区——本项目是吴圩目前规模最大的住宅社区，也将成为吴圩房产开发项目的典范。（2）户型——大社区，多样化、人性化的户型设计，可以提升购房者的居住品质。（3）管理——专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间。价格策略1．先期以1500元/m2的价格投放市场5套单位，但仅限于VIP客户；2．以5套为一集合，按照楼层、位置、套型、朝向等由差到好，以10元/m2为一涨幅（1510、1520、1530、1540），继续向市场投放；3．当均价达到1550元时停止投放，进行市场评估，重新确定涨幅和放量；4．争取一期均价达到2500元/平方；六、营销渠道第一阶段：预热市场：推广策略：形象广告+事件行销活动⑴．直销销售至40%—50%，集中认购房号，正式进入认购下定。如市场反馈情况较好，可举办公开排号活动，启动媒体宣传热销造势⑵．排号活动后至开盘日之前，客户可直接认购房号。⑶．根据认购情况制定销控表，并在售楼处公开发布第二阶段：聚集客户：主要任务：火爆开盘，正式公开销售，形成火爆场面，通过热销形势，首批引入核心目标客户群⑴．延续前阶段的热烈气氛，促进销售进度。⑵．通过活动连续掀起五月热潮，营造旺盛人气和开盘热销氛围。第三阶段：持续销售期，产品主导主要任务通过销控，逐步推出产品，巩固品牌形象；付款方式、物管费用等详解，为业主办理入住手续，同时展开准现房强势销售局面（1）．在信息传播渠道上转向选择电视滚动字幕方式。（2）上门客户逐渐减少的时间段，采用派发宣传资料的方式变被动介绍为主动信息传播，置业顾问主动深入市场，直接面对目标客七、营销推广1.项目名称：XXX2.广告标语：有根的稳固着无根的流浪着3.媒体选择(1).报纸软文。⑵．户外广告——繁华路段大型户外看板。①．发布目的：传递项目住处，烘托渲染气氛，加强视觉冲击力。②．针对人群：主要干道行人。⑶．工地包装工地作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济和有效的场所，工地形象不仅直接与物业和公司形象有关，还能够营造销售气氛。①．工地看板：表明物业的名称和位置，直接与工程形象相关联。②．工地围墙：明确发展商和项目性质，进行楼盘形象展示。③．气氛营造：利用彩旗等宣传物品，吸引人们的注意力，营造成人气旺、整洁、有序的施工现场。⑷．先期进行景观营造沿项目东西两处大门的横轴景观先期营造，至开盘之日初具规模，给客户以良好的感觉和信心保证，既有利于口碑传播，又有利于销售推广。4.促销广告:公交广告，车座上贴宣传单，注明楼盘起价价格和位置八、费用预算项目金额发布周期报纸软文20万3——5个月户外看板20万一年工地看板、横轴1万12——24个月公交车广告8——10万8——12个月合计约50万元广告效果评估：通过一系列的广告推广，吴圩镇范围的群众都对项目有了一定的了解，也影响到了一部分市民，对项目的知名度的推广有很大影响，吸引吴圩以外的消费者，扩大项目辐射范围，是销售额上升。