64.四象限分析模型

1四象限分析模型1、图2.2中，我们将四个互相作用，并表示或影响供求关系的因素租金R、市场存量S（视作供给）、新开发建设量C和房地产物业价格P作为坐标的四个方向的轴。每根轴都从原点出发，数据均为正值，越往外值越大。ⅡⅠⅢⅣ图2.2：房地产物业市场与资本市场关系租金R资本市场估价P=R/i价格P物业存量S（平方米）新开发建设量C（平方米）房地产市场存量调整资本市场：新项目开发建设D（R，经济状况）=SP=f(C)均衡状态：S=C/δΔS=C-δ*S=0开发量=折旧在解释图2．2时，按照顺时针方向对各象限进行解释是比较合适的。在这个图中．右侧的两个象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空间使用的物业市场，左侧的两个象限(第Ⅱ和第Ⅲ)则是对资产市场上的房地产所有权进行研究。让我们从揭示短期租金形成机理的第1象限开始分析。22、第Ⅰ象限有租金和存量两个坐标轴：租金(每单位空间)和物业存量(也以空间的计量单位进行衡量，如平方米)。曲线表明在国家特定的经济条件下，对物业的需求数量怎样取决于租金。从纵轴上可以看出，租金变化时所对应的物业需求数量。如果不管租金如何变化，家庭或企业的物业需求数量不变(非弹性需求)，那么曲线则会几乎变成一条完全垂直的直线；如果物业的需求量相对于租金的变化特别敏感(弹性需求)，则曲线就会变得更为水平。如果社会经济状况发生变化，则整个曲线就会移动。当公司或家庭数量增加(经济增长)时，曲线会向上移动，表明在租金不变的情况下，物业需求会增加；当经济衰退时，曲线会向下移动，表明物业需求减少。为了使物业需求量D和物业存量S达到平衡，必须确定适当的租金水平R，使需求量等于存量。需求是租金R和经济状况的函数：D(R，经济状况)=S(2．1)如前所述．物业市场上的存量供给是由资产市场给定，因此，在图2．2中．对于横轴上的某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点再画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准.在使用物业的这种租金标准下．我们可以将注意力转移到第Ⅱ象限。第Ⅱ象限代表了资产市场的第一部分，有租金和价格(每单位空间)两个坐标轴。以原点作为起点的这条射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金和价格的比值。这是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来，确定资本化率需要考虑四个方面的因素：经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和政府对房地产的税收政策。当射线以顺时针方向转动时，资本化率提高；逆时针方向转动时，资本化率下降。在这个象限中，3资本化率被看做一种外生变量，它是根据利率和资本市场上各种资产(股票、债券、短期存款)的投资回报而定的。因此，该象限的目的是对于租金水平只利用资本化率i来确定房地产资产的价格P：P=R/i(2.2)房地产资产的价格也可以通过以下方式得出，对于第Ⅰ象限中的某种租金水平．画出一条垂直于纵轴的直线直到与第Ⅱ象限的射线相交，从交点再向下画出一条垂直于纵轴的直线，该直线与横轴的交点便是资产的给定价格。第Ⅲ象限是房地产资产市场的一部分，在这个象限中，对房地产新资产的形成原因进行了解释。这里的曲线f(C)代表房地产的重置成本。如图2.2所示这种情况的假设条件是，新项目开发建设的重置成本是随着房地产开发活动(C)的增多而增加，所以这条曲线向左下方延伸。它在价格横轴的截距是保持一定规模的新开发量所要求的最低单位价格(每单位空间)。假如开发成本几乎不受开发数量的影响，则这条射线会接近于垂直；如果建设过程中的瓶颈因素、稀缺的土地和其他一些影响开发的因素致使供给非弹性变化，则这条射线将会变得较为水平。从第Ⅱ象限某个给定的房地产资产价格，向下垂直画出的一条直线，再从该直线与开发成本相交的这一点画出一条水平线与纵轴相交，由纵轴交点便可以确定在此价格水平下的新开发建设量，此时开发成本等于资产的价格。如果房地产新的开发建设量低于这种平衡数量，则会导致开发商获取超额利润；反之，如果开发数量大于这个平衡数量，则开发商会无利可图。所以新的房地产开发建设量c，应该保持在使物业价格P，等于房地产开发成本f(c)的水平上，即：P=f(C)(2．3)4在第Ⅳ象限，年度新开发建设量(增量)c，被转换成为房地产物业的长期存量。在一定时期间内，存量变化ΔS，等于新建房地产数量减去由于房屋拆除(折旧)导致的存量损失。如果折旧率以δ表示，则：ΔS＝C-δS(2.4)以原点作为起点的这条射线代表了使每年的建设量正好等于纵轴上某一个存量水平(在水平轴上)。在这种存量水平和相应的建设量上，由于折旧等于新竣工量，物业存量将不随时间发生变化。因此，ΔS等于0，S＝C／δ。在以后的章节中将对这种关系进行更为详细的讨论；在这里，重要的是需要记住这一点，即在第Ⅳ象限假定了某个给定数量的开发建设量，同时确定了假设在开发建设量永远继续的情况下导致的存量水平。对四象限模型，我们已经进行了360度的全方位分析。从某个存量值开始，在物业市场确定租金，这个租金可以通过资产市场转换成为物业价格。接着，这些资产价格可导致形成新的开发建设量；再转回到物业市场，这些新的开发建设量最终会形成新的存量水平。当存量的开始水平和结束水平相同时，物业市场和资产市场达到均衡状态。假如结束时的存量与开始时的存量之间有差异，那么图2.2中四个变量(租金、价格、新开发建设量和存量)的值将并不处于完全的均衡状态。假如开始时的数值超过结束时的数值，租金、价格和新开发建设量必须增长以达到均衡。假如初始存量低于结束时的存量，租金、价格和新开发建设量必须减少，使其达到均衡，对四象限模型的环顾一圈的考察，给我们就公式(2．1)一(2．4)的联立求解给出了简单的、直观的解释。53、宏观经济变化对均衡的影响上图的四象限模型也表达了宏观经济对房地产供需均衡的影响，比如需求的决定，利率水平等。我们可用逐个因素的变化来看看供需均衡是如何变动的。图2.2：物业与资本市场：需求D发生变化—R上升租金R资本市场估价P=R/i价格P物业存量S（平方米）新开发建设量C（平方米）房地产市场存量调整资本市场：新项目开发建设S=D（R，经济状况）P=f(C)ΔS=C-δ*S0上图中表示经济增长对供需均衡的影响。当经济增长时，人们收入增加，对空间的需求亦随之增长。假设其它条件不变，这种增长导致需求曲线（图中为一直线）D向外移动，结果是：租金水平R上升→物业价格P上升→新开发建设量C上升→物业存量S上升→满足需求。64、资本需求发生变化对均衡的影响同样，长期利率水平也对投资者的预期产生影响，进而影响到房地产供需均衡状况。假设资本市场能对各种资产的价格进行有效调整，使各种投资在进行风险调整后，能够获得社会平均的投资回报，那么，利率上升使得投资者愿意将资金投向其它的经济领域，比如买债券，房地产市场资金减少，价格下跌。利率下跌，房地产市场资金进入增加，价格逐渐上升。无论何种情形，最后供求双方会达到一种均衡。如下图所示。图2.3：房地产物业与资本市场：资产需求发生变化租金R资本市场估价P=R/i价格P物业存量S（平方米）新开发建设量C（平方米）房地产市场存量调整资本市场：新项目开发建设S=D（R，经济状况）P=f(C)ΔS=C-δ*S0上图中表示利率下降的情形，其均衡机制为：利率下降→房地产物业价格P上升7→新开发建设量C增大→市场存量S（供给）增加→租金下降，需求上升→达到均衡。5、开发成本变化对均衡的影响影响房地产市场的最后一个外部因素是新开发建设项目供给计划的变动。这种变化的来源较多，如较高的短期利率使开发项目融资难度上升，导致新建物业的成本加大，并导致新开发建设量减少；政府出台较为严格的区域规划或其它的建筑法规，也可能增加开发成本和降低新项目开发建设的获利水平（如对开发产品的要求，城市拆迁安置）。这些涉及到供应因素的负面变化，会使得第Ⅲ象限内的价格成本曲线向外移，进而影响到整个供求平衡。具体见下图。8图2.4：房地产物业与资本市场：开发成本变化租金R资本市场估价P=R/i价格P物业存量S（平方米）新开发建设量C（平方米）房地产市场存量调整资本市场：新项目开发建设S=D（R，经济状况）P=f(C)ΔS=C-δ*S0图2.4的作用机制为：开发成本上升，价格成本曲线外移→新开发建设量下降→物业存量增加值下降→物业供给下降→租金上升→拉动价格上升