招商证券--房地产商业模式的总结与展望

敬请阅读末页的免责条款行业研究专题报告房地产商业模式的总结与展望贾祖国[e-mail]2009年9月16日中国当代房地产研究专题之十三周期性消费品房地产推荐（维持）“当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争”。商业模式的创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力。房地产业也不例外。目前国内房地产业也到了转变商业模式的时刻。‰当前房地产商业模式需要转变：地价涨得比房价还快，14年后人口将形成房价的反转压力，房地产传统的追求高周转的商业模式已经受到了挑战，未来这一模式也很难再为股东和投资者创造超额回报；‰房地产企业应转向持有核心城市商业地产：一个国家或地区的核心城市永远都是人口的主要流动方向，这些地区商业地产升值空间最大，而且可以规避掉未来人口下降的风险。在核心城市持有商业地产的多少将在很大程度上决定未来的江湖地位。北京和上海就是这样的核心城市。因为核心城市化进程更快，因此应在整个国家城市化率50%的时候持有就持有核心城市的商业地产。目前无疑就大致是这样的时候；‰来自国际龙头公司的考察：开发业龙头帕尔迪“经营得很成功、但很辛苦”。如果其早点转做商业地产持有，日子也许会好过得多；商业地产龙头波士顿地产“转型很成功但稍晚”。如果公司能够早10-20年确立以持有商业地产作为主业，那公司今天的规模可能就更上了一大台阶。公司的商业地产主要分布在美国的核心城市；服务业龙头世邦魏理仕“苦苦挣扎半个多世纪后终于迎来了行业发展的黄金期”。在城市化进程加速推进的时候，新房总体非常好卖，基本不需要房地产服务业。受二战影响，1960年后美国商业地产发展才开始如火如荼，房地产服务业终于迎来了发展的春天，公司抓住机遇分别进行了全国扩张和全球扩张；‰中国商业地产的广阔空间：从现有的数据和经验看，第三产业占GDP比重超过50%的时候，第三产业发展会加速，从而带动商业地产的旺盛需求。从美国的数据看，第三产业占GDP比重超过50%时城市化已经基本完成，对新房需求大为减少。此时商业地产与住宅地产完全是冰火两重天。2008年国内第三产业占GDP比重仅为40.1%，未来商业地产发展空间广阔；‰中国房地产上市公司商业模式评价：1）鉴于中美两国人口变化的差异，万科难以成为帕尔迪。未来有志于继续从事房地产开发的企业仔细研究下日本的森大厦公司或许会有收获；2）金融街和世茂股份在核心城市持有不错的商业物业，从而有着先进的商业模式；3）国内房地产服务业还“处于行业发展初期”。这有3层意思：行业发展空间广阔，长期看好；国内房地产服务业务还处于初级形态；未来数年内行业还难以进入高速成长期，最多只能是进行全国扩张以及并购。上证指数3000行业规模占比%股票家数（只）1157.3总市值（亿元）112815.1流通市值（亿元）79727.5行业指数%1m6m12m绝对表现-4.965.3131.9相对表现-3.715.572.9-50050100150200Sep-08Jan-09May-09Aug-09(%)房地产沪深300相关报告《中国当代房地产研究专题之一—城市化、人口流动与房价》2008/07/18《中国当代房地产研究专题之八—人口空间分布的总结与展望》2009/05/08《中国当代房地产研究专题之十—城市兴衰的总结与展望》2009/06/03《中国当代房地产研究专题之十二—房地产与人口的总结与展望》2009/08/18《海外房地产企业研究专题之—波士顿地产：美国最大的上市写字楼REIT》2009/07/14《海外房地产企业研究专题之二—世邦魏理仕：全球房地产服务业龙头》2009/09/04《海外房地产企业研究专题之三—帕尔迪：全球房地产开发业龙头》2009/09/22行业研究敬请阅读末页的免责条款Page2正文目录一、当前房地产商业模式需要转变.............................................................41、地价越来越昂贵.................................................................................................42、中国人口因素将更为突出...................................................................................5二、房地产当前商业模式应转向持有核心城市商业地产.............................61、城市化、人口流动与房价表现............................................................................62、当前房地产商业模式选择：转向持有商业地产...................................................73、持有核心城市商业地产......................................................................................74、房地产商业模式与收益率总结............................................................................9三、来自国际龙头公司的考察..................................................................101、房地产开发业龙头：帕尔迪.............................................................................102、商业地产业龙头：波士顿地产...........................................................................113、房地产服务业龙头：世邦魏理仕......................................................................124、3类龙头公司表现与总结...............................................................................133四、中国商业地产的广阔空间..................................................................171、中国商业地产过往发展的三个阶段..................................................................172、商业地产的高门槛...........................................................................................173、第三产业为商业地产发展提供了广阔的空间....................................................18五、中国房地产上市公司商业模式评价....................................................201、开发类.............................................................................................................202、商业地产类......................................................................................................213、房地产服务类...................................................................................................22行业研究敬请阅读末页的免责条款Page3图表目录图1：房价与地价间的利润空间将越来越薄...............................................................4图2：德国人口金字塔的演变.....................................................................................5图3：购房适龄人口在2008年已经达到高峰.............................................................5图4：中国城镇购房适龄人口在2023年达到高峰.....................................................5图5：人类主导产业的变迁........................................................................................8图6：城市兴衰示意图...............................................................................................8图7：房地产商业模式与收益率示意图......................................................................9图8：3公司主营收入情况.......................................................................................14图9：3公司净利润情况..........................................................................................14图10：04年7月至今3公司股票走势....................................................................14图11：美国移民的规模............................................................................................15图12：美国购房年龄人口情况.................................................................................15图13：美国实际房价与名义房价走势......................................................................15图14：日本购房年龄人口情况.................................................................................16图15：日本实际房价与名义房价走势......................................................................16图16：韩国购房年龄人口情况.........................................................................