ZPMG-YW物业管理法规解读200610

物业管理法规主讲：王欢总则天恒小区7栋503房住户李伟国在自己的信箱里收到503房业主参加业主大会的信息，这个房是李伟国单位购买的，但单位已经作为福利分给李伟国，只不过房产证未转而已，他现在不知道是他还是他单位参加这个大会。请你帮他做主。总则概论•业主：是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。•住宅区：是指以住宅区为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。•物业：是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。•物业管理：是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场所和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治、使之保持正常状态的行为。《物业管理条例》指导思想和立法原则《物业管理条例》对业主的影响《物业管理条例》对开发商的影响《物业管理条例》对物业管理企业的影响《物业管理条例》未明朗问题的探讨大纲1、保护业主的财产权利；2、协调好单个业主的利益和全体业主共同利益的关系。3、明确物业管理企业和业主之间是平等的民事主体。4、妥善处理好政府与市场的关系（民事、行政）；5、处理好条例跟其他法律法规的关系；6、授权地方政府制订补充法规。《条例》指导思想《条例》遵循的立法原则宗旨：维护业主、物业管理公司及其他有关管理部门的合法权益，保障物业的合理使用，维护人民群众日常生活和工作的公共秩序，创造良好的生活和工作环境。原则：在坚持立法原则和民法基本原则的前提下，《条例》主要遵循了以下基本原则：（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则在我国《物权法》尚未出台的情况下，《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务，对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。（二）维护全体业主合法权益的原则为维护全体业主的合法利益，《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任也充分体现了优先保护全体业主利益的原则。（三）现实性与前瞻性有机结合的原则《条例》注重保持法规、政策的连续性和稳定性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主公约、物业管理企业资质管理等制度，予以保留；对主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。在考虑立法现实性的同时，《条例》贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。（四）从实际出发，实事求是的原则我国各地区的物业管理发展很不平衡。《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。《条例》对业主的影响•业主、业主大会、业主委员会•管理规约(业主公约)、业主大会议事规则•业主的权利、义务•业主大会的职责•业主委员会的职责•对业主大会与业主委员会的约束《条例》对业主的影响•业主房屋的所有权人。•业主大会物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。•业主委员会：业主委员会是业主大会的执行机构。《条例》对业主的影响•管理规约业主规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定。•业主大会议事规则业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。《条例》对业主的影响•业主的权利1、按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业管理企业履行物业服务合同；8、对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；10、法律法规规定的其他权利。《条例》对业主的影响•业主的义务1、遵守业主公约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；5、按时交纳物业服务费用；6、法律法规规定的其它义务。《条例》对业主的影响•业主大会的职责：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《条例》对业主的影响•业主大会会议形式：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。“业主可以委托代理人参加业主大会会议。“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主《条例》对业主的影响•业主委员会的职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《条例》对业主的影响案例讨论2004年2月某物业管理小区业主委员会要求对物业公司的财务收支进行审计，调整物业服务费收费标准；2004年2月某物业管理大厦业主委员会正式向物业公司提出财务收支审计要求，降低住宅物业服务费标准，提高裙楼业主的服务费标准，而该大厦裙楼业主既不承认业主委员会的合法性更不会认可审计结果；2004年2月某物业管理小区业主委员会通过致业主公开信的方式要求物业公司降低物业服务费标准，提供质价相符的服务。《条例》对业主的影响•对业主大会与业主委员会的约束：1、业主大会和业主委员会应接受物业所在市（县）、区主管部门的指导与监督。2、业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。3、业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。4、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。5、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。《条例》对开发商的影响1、选聘物业管理企业2、销售前的两项必要工作：销售合同、管理公约3、物业管理用房4、不得侵犯业主的所有权及使用权5、移交物业资料6、参与业主大会的成立7、工程遗留问题处理8、物业管理费《条例》对开发商的影响•选聘物业管理企业可通过协议和招投标（公开、邀请）方式进行。新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。《条例》对开发商的影响案例讨论深圳南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，理所当然的承接了开发商物业进行管理。业主入住之后，对物业公司的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损，意图提高物业管理费，双方僵持不下。业主与物业管理公司的矛盾愈演愈烈，业主终于解聘原物业公司。《条例》对开发商的影响比较前期物业服务合同物业服务合同签订时间销售前//业主、业主大会选聘物业管理企业前业主委员会成立后签订主体开发商与物业管理公司业主委员会与物业管理公司失效时间合同约定或物业服务合同生效时合同约定《条例》对开发商的影响•售前两项必须工作（销售合同/业主公约）1、签订物业服务合同，并将主要内容放于销售合同中。2、制订临时管理规约并明示。《条例》对开发商的影响•物业管理用房建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。•不得侵犯业主的所有权及使用权《条例》对开发商的影响业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《条例》对开发商的影响•移交物业资料在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。《条例》对开发商的影响•参与业主大会的成立业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。《条例》对开发商的影响•工程遗留问题处理建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。参考《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。最低保修期限：基础与主体结构为规定的合理使用年限；屋面防水、卫生间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统，为2个周期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。•物业管理费《条例》对开发商的影响已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。《条例》对物业管理企业的影响•资质与资格•物业服务合同•物业服务收费•有关管理事项•业主连带责任•公共部位的使用管理•专项维修资金《条例》对物业管理企业的影响•资质与资格•资质：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。•资格：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。《条例》对物业管理企业的影响•物业服务合同业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。案例讨论2004年4月8日，西安市某封闭式管理的小区内发生一起交通事故：一老人在小区内散步。当其行至道路拐角处时，被一辆突然出现的转弯车辆撞翻。当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求（现场有限速15公里/小时的标识牌），后来老人因抢救无效死亡。事发后物业