康田照母山项目拿地及可行性研究分析【终稿】

版权声明：本报告（含附件）版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。康田置业照母山地块可行性研究深圳世联地产顾问股份有限公司重庆直辖地区SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD,CHONGQINGMUNICIPALITY中国领先的房地产综合服务提供商CHINESELEADINGINTEGRATEDREALESTATESERVICEPROVIDER谨呈：康田置业2本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务本次报告需要解决的核心问题1、做什么样的产品？在现有地块指标条件下，通过区域发展、竞争关系、客户情况以及开发商意图为项目发展方向做指导；2、拿什么样的价钱？在现有市场价格因素条件下，根据项目发展方向，反推目前该地块的拿地成本可接受范围。3本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务本次报告研究思路第一部分：项目本体分析第二部分：项目整体环境分析第三部分：项目区域客户研究第四部分：项目定位及建筑设计建议第五部分：项目经济测算与可行性分析4本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务项目本体分析第1章项目地块位置项目经济指标分析地块SWOT分析项目四至项目用地情况分析与判定5本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务照母山片区项目位置锁定项目位于重庆北部新区重点城市拓展带区域——照母山片区可以看出，城市向北的城市进程正在逐步的得到进一步的加强。北部新区城市城市向北发展由于受到照母山丘陵带的影响而纵深向东北片区发展，如今，发展区域已经打破了山脉对于发展的影响，客户也同时能够承受被山体隔离事实。自然，最靠近成熟片区的照母山应运而生。龙湖新牌坊大社区版块龙头寺火车站版块财富中心商务版块人和金科社区版块石马河江北农场片区江北嘴溉澜溪片区礼嘉片区城市化向北拓展，三北区域第二次城市化浪潮，照母山成重点区域，项目，正当时！6本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务项目属性项目内部地块回填土后较为平整临主干道面较小地块内部有水系通过其左右临近地块均已被东原与融创中国获得开发权。其中，东原地块有较大体量商业用地。将成为项目地块主要的商业配套。东原融创项目地块临街面较小，地块回填后可达地块平整，但现有水系无法利用。项目为纯二类居住用地，共计19.3万方。7本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务项目交通金开大道金渝大道金州大道金山大道金海大道重光立交岚峰立交鸳鸯立交机场高速内环快速人和立交火车北站寸滩码头机场北碚蔡家直线距离十公里，车程约8分钟机场直线距离16公里，车程约15分钟轻轨5号线（规划中）观音桥直线距离4公里，车程约5分钟项目未来交通也将得到长足的发展，其作为北部新区的新重点发展区域，连接金州、金渝、金开多条主干道，是新牌坊、大竹林、人和、鸳鸯、礼嘉和悦来区域的交通中心，轻轨5号线也将通过项目周边。项目区域交通正在逐渐成形，未来交通便利，区域将发展为成熟主要功能区8本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务项目配套高新区人和实验学校人和渝高中学巴蜀小学龙湖学校重庆市耀中国际中学三色幼儿园奥林匹克体院馆蓝湖郡体育中心两江幸福广场川剧院高科体育中心人和医院金山国际医院北城医院教育配套医疗配套市政配套协信星光天地龙湖蓝调商业街天来大酒店戴斯酒店商业配套酒店人和板块万科6.9万方大社区商业中心北大附中重庆实验学校中华坊商业街奥特来斯园博园两江公元1.2万方商业一中国际中学约克郡40万方商业金科30万方商业金山板块未来北部新中心项目周边配套齐全，且伴随着未来项目周边的各个项目的商业体量的陆续出街，片区近100万方的商业体量将会成为既观音桥之后的重庆北部新中心。其辐射的范围将分流目前观音桥商圈的辐射区域。项目区域配套成熟后将真正成为继观音桥后的北部又一大型居住型商业中心。【总商业体量超过100万方，集中性商业突破80万方，再造一个观音桥】9本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务金开大道沿线及鸳鸯片区大竹林片区礼嘉片区礼嘉片区伴随着龙湖两江星辰项目的大力开发，将会成为一个新的热点片区。2000年北部新区成立，率先发展金开大道沿线以及鸳鸯片区，房地产发展迅速，目前以逐渐成熟。大竹林片区配合旧城改造于2006年开始启动，开发用地量少，基础设施建设落后，配套匮乏。保利高尔夫球场市政绿化公园金科天湖公园照母山5000余亩植物园颐和公园人和公园园博园黄桷生态园园龙景湖公园白云公园项目倚靠重庆最大的照母山植物园，周边的景观资源极佳，是重庆住宅追求自然化的又一典范区域。是不可复制的城市资源片区。照母山的整体项目规划必将把项目打造为重庆最高端的生态宜居区。项目景观价值项目区域景观价值也是重庆所有居住板块中最为富有的，为打造重庆最为宜居板块提供了先期条件。10本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务项目地块SWOT优势（STRENGTH）劣势（WEAKNESS）机会（OPPORTUNITY）威胁（THREAT）•区位较好：项目目前处于城市发展重点发展板块地带•交通便捷：未来地块的轨道交通与道路交通发达•区域配套成熟：区域大配套逐渐成型，且起点较高•地块处于整个片区的较为低洼的地带，整体的项目的回填量较大。•地块的临街面距离较短，其昭示性不能够有很好的展现•项目周边目前毫无配套，且项目规模效应不能显现，不能给客户带来自身配套优势•目前区域的成交量属于重庆较高片区•较小户型低总价产品始终受到青睐•地铁5号线的开通对于客户的区域认知和项目认知将得到加强•政策风险•区域市场供应量大，市场竞争白热化项目地块处于城市主力发展区域，发展潜力巨大，但区域竞争激烈，项目需要发挥自身独有优势，打造差异化竞争力方可制胜。11本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务项目整体环境分析第2章宏观经济政策与片区项目表现的相关性项目地块片区地产发展状况及未来发展趋势与前景维度一：项目地块相关区域项目市场表现情况项目目前以及未来所处的环境如何，决定项目发展方向维度二：项目地块相关区域产品面积段表现情况12本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务新批准供应量在2013年整体保持了一个向下的趋势，供应量的减少从侧面可以预测到整体市场的活跃程度将在短时间内无法达到一个较高水平。预计今年下半年的供应量也将会保持在每月150-200万方的平稳水平。宏观市场从北部新区实际供应来看，其供应套数在2013年保持一个较低的状态。但在2012年金九银十期间放量较大。整体供应的均价是持续的向上涨的。目前区域的整体均价已经突破了8000元/平米。从整体市场而言，重庆的成交主力面积仍旧在50-90平米左右，三北片区的价格成为全市高地，突破8000元/平米【建面】大关。整体市场在较长一段时间内都会朝着稳定上升的趋势发展重庆市场整体仍旧以刚需市场为主北部新区实现价格已经突破8000元/平米，引领重庆价格项目拥有良好市场环境及片区价格优势，准确的客户把握和良好的定位成为关键！数据来源：世联市场数据平台13本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务重庆市场成交产品结构分析重庆市场中，2012年高层仍旧是最大的成交主力。整体市场依旧以刚需形态为主。从产品成交的价格看，重庆目前的整体价格区间已经在6000-10000之间。其中，核心区域的项目价位均已突破8000元/平米单价窗口。市场成交的主力仍旧是高层，洋房产品的成交体量相对较小。洋房的产品形态相对来说竞争在整体市场中比较激烈。整体市场以高层成交为主，洋房与别墅成交比例较小，项目2.5容积率，产品如何配搭，符合市场要求？14本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务三北片区商品房2012供应量2012.123456789101112别墅3751412447608077623430011244530662546850606花园洋房563339078482685899935793358983721053552148394903612797普通住宅504841883294855083687812241854704963699001837495222212314893656212556910100000200000300000400000500000600000三北区楼市现状——商品房2012年供应量走势从产品结构上看，普通住宅仍旧是市场供应的主力，三月、六月、九月为推货高峰；别墅供应主要放在下半年集中推售。数据来源：世联市场数据平台15本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务2012.123456789101112别墅成交量124192245543612335594254931166325093118048396579706453369866洋房成交量16954.337602.76061352003.467028.455816.953700.450786.943663.243597.557828.645354.9高层成交量1831884080407108745155683962604675514473914666664026195072204772576038870100000200000300000400000500000600000700000800000三北区楼市现状——商品房2012年成交量走势三北片区商品房2012成交量高层上半年成交波动较大，从六月开始成交量相对稳定；全年高层成交保持了较旺态势，成交量几乎为别墅的10倍数据来源：世联市场数据平台16本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务2012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.102012.112012.12别墅成交价130841139112286128411234012415125851275411878112741184911152洋房成交价887689838686840289108840908980958764887684958797普通住宅成交价609461916422658267256793688767666745684369136966130841139112286128411234012415125851275411878112741184911152887689838686840289108840908980958764887684958797609461916422658267256793688767666745684369136966500060007000800090001000011000120001300014000三北区楼市现状——商品房2012年成交价格走势【建面价格】三北片区商品房2012成交价格从2012年成交可以看出，别墅与洋房的价格波动较为严重，高层住宅虽然实现价格较低，但整体保持了平稳上涨的趋势。数据来源：世联市场数据平台17本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务小结三北片区商品房不论从供应量和成交量看，供需矛盾较大，高层占据主导地位2012三北供应：高层390万方，洋房39万方，别墅28万方2012三北成交：高层558万方，洋房58万方，别墅49万方2012三北建面价格：高层6660元/㎡，洋房8734元/㎡，别墅12154元/㎡三北市场机会大，且实现最后的价格较高。较高端物业的价格波动较大，且去化量明显小于高层类产品。公司的发展战略【速度、利润率关系】决定了项目产品发展方向18本报告是严格保密的。让更多的人享受真正的地产服务总价（万）20-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-120套内面积40以下7.45%40-505.15%3.07%0.41%50-602.19%3.93%1.91%0.37%0.04%60-701.10%8.99%11.60%4.15%0.43%0.02%