第九章房地产投资风险分析

LOGO第九章房地产投资风险分析主讲：刘雷第一节房地产投资风险概述投资者在选择投资机会时，如果其他条件都相同，他肯定会选择收益最大的投资方案。但在大多数情况下，收益并非唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。风险就是影响房地产投资收益的一个重要因素。第一节房地产投资风险概述一、房地产投资风险的含义㈠风险的定义风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性客观体现。在投资决策活动中，风险可以被认为是决策的实际结局可能偏离它的预期结局的程度。风险是投资者不能收到预期的或要求的投资收益率的偶然或可能性。风险是想对于期望收益或可能收益的方差。强调风险的客观性和不确定性偏离程度偶然与可能性方差第一节房地产投资风险概述一、房地产投资风险的含义㈠风险的定义总结风险定义两类：一、强调风险的不确定性；二、强调风险损失的不确定性从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未来获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小.第一节房地产投资风险概述一、房地产投资风险的含义（二）风险的度量图1-1所示的A、B、C三项投资，C的风险最大、B次之、A最小。第一节房地产投资风险概述一、房地产投资风险的含义（二）风险的度量例如，物业1为写字楼项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准方差为10%；物业2为保龄球场项目，2002年末价值为1000万元，2003年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准方差为20%。因此可以推断，物业2的投资风险大于物业1的投资风险。第一节房地产投资风险概述一、房地产投资风险的含义（二）风险的度量根据定义，风险R用数学函数可表达：其中：P——各种不确定性的概率K——所以不确定结果的数值),(KPfR第一节房地产投资风险概述一、房地产投资风险的含义（二）风险的度量度量风险的大小，实际是度量那些不确定性结果之间的差异程度或偏离程度。其中：R——风险度量指标n——不确定性结果的数目Pi——各种不确定性的概率Ki——所以不确定结果的数值niiiniiiPKKPKKR11)(方差一、房地产投资风险的含义（二）风险的度量房地产投资风险分析各年净现值期望值和整个项目寿命周期净现值的期望值、各年净现值期望值的计算公式为：式中，E(NPVt)为第t年净现值期望值；Xrt为第t年第r种情况下的净现值；Prt为第t年第r种情况发生的概率，m为发生的状态或变化范围数。第一节房地产投资风险概述一、房地产投资风险的含义（二）风险的度量房地产投资风险分析整个项目寿命周期净现值的期望值的计算公式为：式中,E(NPV)为整个项目寿命周期净现值的期望值；i为折现率；n为项目寿命周期长度。项目净现值期望值大于零，则项目可行，否则，不可行。第一节房地产投资风险概述一、房地产投资风险的含义（二）风险的度量房地产投资风险分析计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数，各年净现值标准差的计算公式为：式中，δt为第t年净现值的标准差，其它符号意义同前。整个项目寿命周期的标准差计算公式为：式中,δ为整个项目寿命周期的标准差。第一节房地产投资风险概述一、房地产投资风险的含义（二）风险的度量房地产投资风险分析净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。为此需要消除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系数，计算公式为：式中，V为标准差系数。一般地，V越小，项目的相对风险就越小，反之，项目的相对风险就越大。依据净现值期望值、净现值标准差和标准差系数，可以用来选择投资方案。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。第一节房地产投资风险概述一、房地产投资风险的含义（二）风险的度量例题：某投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资是否可行。第一节房地产投资风险概述【例】某房地产公司一个开发项目的现金流见表9-1，根据预测，开发成本与租售收入两个不确定因素的可能变化及其概率见表9-2。若计算期为10年，行业基准收益率为10%，试求：净现值大于等于零的概率；净现值大于等于1000万元的概率。表9-1某房地产开发项目现金流表（单位：万元）年份开发成本租售收入期末残值净现金流04500-45001～9800800108004001200表9-2开发成本和租售收入变化的概率表变动幅度-20%0+20%开发成本0.10.60.3租售收入0.30.50.2解：利用概率分析图，列出本项目净现金流序列的全部可能状态，共9种状态，如图5-8所示。开发成本租售收入03.03.01.01P05.05.01.02P02.02.01.03P18.03.06.04P30.05.06.05P12.02.06.06P09.03.03.07P15.05.03.08P06.02.03.09P图5-8概率分析图00+20%-20%+20%0-20%10.10.60.30.30.50.20.30.20.50.30.20.5-20%-20%+20%20%（j=1,2,…,9）,填入图5-8和表5-9中。接着计算各状态下的项目净现值NPV（j）（j=1,2,…,9）。令开发成本的变动幅度为x,租售收入的变动幅度为y，则有：10%,10,/40010%,10,/180014500FPAPyxNPV根据x,y的不同取值，可分别算得各状态下的NPV（j），填入表5-9中。再计算加权净现值NPV（j）×Pj（j=1,2,…,9），填入表5-9中。表5-9各状态下的概率与净现值（单位：万元）状态j概率Pj净现值NPV（j）加权净现值NPV（j）×Pj10.03486.7414.6020.051469.8873.4930.022453.0249.0640.18-413.26-74.3950.30569.88170.9660.121553.02186.3670.09-1313.26-118.1980.15-330.12-49.5290.06653.0239.18合计1.00291.55，计算净现值的期望值：9155.291jjjPNPVNPVE（万元）根据公式5-8，计算净现值的方差：91203.773584jjjPNPVEPVNNPVD根据公式5-12，计算净现值的标准差：54.879NPVDNPV由表5-9可知，项目净现值大于或等于零的累计概率为：58.015.009.018.0110874965321PPPPPPPPPNPVP同理，项目净现值大于或等于1000万元的累计概率为：19.012.002.005.01000632PPPNPVP最后可得出如下结论：①由于净现值期望值055.291NPVE，故本项目可以通过；②由于净现值标准差54.879NPV，数值较大，故期望值不一定能反映项目实施后的净现值；③由于净现值0NPV的累计概率58.00NPVp，数值较小，故项目存在很大的风险，决策者必须对此有足够的思想准备。第一节房地产投资风险概述一、房地产投资风险的含义（二）风险的度量当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。第一节房地产投资风险概述一、房地产投资风险的含义（三）风险与不确定性风险和不确定性有显著区别。风险的定义前面已经说过，它涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。但如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。尽管有时人们会使用后悔值矩阵法或评分综合评价法等。第一节房地产投资风险概述一、房地产投资风险的含义（四）风险分析的目的风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：⑴预期收益率是多少，出现的可能性有多大?⑵相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?⑶预期收益的变动性和离散性如何?风险分析的数学方法较为复杂。第二节房地产投资风险因素一、房地产投资风险的分类房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。对具体风险因素的分析，有多种分类方式，每一种分类方式都从不同的角度分析了可能对房地产投资的净经营收益产生影响的因素。在通常情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。第二节房地产投资风险因素二、系统风险房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。第二节房地产投资风险因素二、系统风险㈠通货膨胀风险通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。不管是以固定利率借出一笔资金